房产黑中介“吃差价”的几种方式

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　　回看2017年，在肇庆最引人注目的就是房价疯涨现象，短短的几个月的时间里，肇庆的房价单价涨了四五千元，涨幅达到了60%~80%。而短时房价快速上涨的同时，在二手房市场中必定造成价格差别较大的现象，这就给房产中介“吃差价”提供了较好的机会，也让”吃差价“成为房产中介的主要利润点。这种行为严重侵害了市场交易主体的利益和扰乱了二级房地产市场秩序。房产中介“吃差价”所采用的共同手法是：对卖房人压低评估价和登记售价，对咨询买房者抬高市场行情，以此创造出一个差价空间。下面笔者以亲身经历揭露黑中介“吃差价”的几种方式。

 　　1.介入交易，直接转卖。

 　　当发现卖房人同意以一个较低价格出让时，房产中介常会指派一名内部人员与其商谈、砍价，并交付定金订下该房，并在合同中约定一个较长的履行期限。出现有购买该房意向者，该内部人员作为卖方与其以一个更高的价格进行交易。交易成功后到房管部门签订交易登记合同时，房产中介一方面以种种名义将内部人员的名字换成真正的售房人，另一方面以少交契税为由在登记合同中订立一个较低的售房价格。于是，两笔交易合并成了一笔交易，交易中间的差价在购房人付款过程中，流入房产中介之手。对于这种交易，购房人尤其是在合同售方与产权人不一致时，通过严格核对交易对方身份关系可以及时发现。发现后，可以卖房人为非产权人且无法得到追认为由，主张合同无效。

 　　2.接受全权委托，抬价销售。

 　　有的卖房人因身在外地或工作繁忙，无暇与有购房意向者一一接洽。他们通常会在房产中介建议下，向其出具手续，委托其全权处理售房事宜。不少房产中介于是就趁机以高于委托人指示价格的价格与购房人进行交易，从中赚取差价。对于这种情况，如果房产中介以自己名义与购房人进行交易，则它与委托人之间形成的是行纪法律关系。根据《合同法》第四百一十八条规定，行纪人高于委托人指定的价格卖出的，可以按照约定增加报酬，该利益属于委托人。如果房产中介以卖房名义与购房人签订合同，则它与委托人间形成的是代理关系。根据民法通则和合同法的相关规定，此时房产中介所签订合同中的权利、义务均由委托人承受。房产中介作为代理人无权将买房人交付的部分房款占为已有。若委托人一旦发现房产中介借从事行纪、代理事务之机，赚取差价，可据上述法律规定，要求房产中介返还差价。

 　　3.保底销售，超额分成。

 　　有的情况下，房产中介与卖房人约定，当它以某个保底价格卖出该房时，对超出部分价款与售房人按一定比例分成，通常是五五分成或四六分成。这种约定原则上是可以成立的。其中要明确的是，房产中介所收取费用在性质上属于居间、代理等业务的报酬，它无权与卖房人分割售房款。房产中介有义务向委托人客观地提供估价、咨询服务，而卖房人确定的保底销售价格通常是据房产中介提供的估价作出的。该价格与实际成交价出入较大时，房产中介收取的中介费可能过高，有失公平。为了克服约定居间报酬可能存在的弊端，国外法律规定了约定报酬酌减制度。当约定报酬大大超过居间人所提供劳务的价值致显失公平时，法院可以根据委托人的申请酌情降低报酬额，降低的幅度，使房产中介实际收取的报酬不高于物价部门核定的最高收费标准为宜。 

 　　4.双方隐瞒，预收税费

 　　现实二手房买卖中，大部分卖房人是要求“纯收”多少钱的，意思就是所有税费全部买方支付。但中介有时会以买方不肯出房产交易中的个人所得税为由，要求卖方支付，而如果卖方觉得卖出价格比较满意，或者觉得出点个人所得税无所谓，则中介就会以怕卖方到过户时反悔而预收卖方的个税金额，同时，对买方说卖方不肯支付个税，要求买方支付。到房产过户当天时，会以分开办理签名等手续的伎俩侵吞其中一方支付的个税金额，金额从几千元到几万不等。中介的此种做法已经触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定的“合同诈骗罪”，买卖双方可以报警让公安机关将中介经纪人绳之以法。

　　检察官提醒：

　　在二手房买卖中，如果是通过中介代理的，买卖双方都要提高警惕，了解清楚交易的流程，尤其是需要收费的步骤；看清合同条文，明白自己的权利和义务；要求买卖双方以及中介当场交涉，防止黑中介双方隐瞒，压缩黑中介“吃差价”的空间，减少自己经济等方面的损失，必要时，记得拿起法律武器维护自己的合法权益哦！

文字：阿汕

图片来源网络。