【验收】物业接管验收工作方法与标准
物业接管验收工作方法与标准
1.0 目的
2.0 适用范围
3.0 职责
4.0 定义
5.0 接管验收规程
5.1 公司在接到开发公司提出的接管验收邀请后，公司应责成管理处于5～10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核，并回复是否同意接管验收；如同意接管验收，公司与开发公司约定时间验收。
5.2 管理处按约定的时间以《资料验收表》、《房屋室内验收表》、《给排水系统验收表》、《电气系统验收表》、《房屋本体土建验收表》、《环境绿化验收表 》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和人力情况来定，一般每人每天验8～10套房，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。
5.3 如验收有不合格的项目，管理处应将验收单复印件交开发公司签收，开发公司应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需由开发公司提出，随时提出，随时复验。
5.4 物业接管验收标准和要求（部分内容可根据项目具体情况删减）
5.4.1 资料
a 项目批准资料。
b 规划许可证。
c 投资许可证。
d 土地使用合同。
e 施工许可证。
f 用地红线图。
g 用水、用电、用气指标批文。
a 住宅区规划图、小区竣工总平面图。
b 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。
c 单位工程竣工验收证明书。
d 地质勘探报告，沉降观察记录。
e 地下管网竣工图。
f 所有设备图。
g 供货合同、产品合格证、资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。
h 电缆铺设记录。
i 线路及电力电缆试验记录。
j 发电机、电动机检查试运转记录。
k 电气设备试验调整记录。
l 电气设备绝缘检查。
m 电气设备送电验收记录。
n 防雷接地电阻检测记录。
o 防雷引下线焊接记录。
p 水、卫生器具检验合格证。
q 通风机风量测量调整记录。
r 空调器性能测定调整记录。
s 环保达标验收许可证。
t 消防验收许可证。
u 房屋测绘验收资料。
v 房屋验收记录。
w 绿化平面图。
x 供水合同。
y 供电、供气协议书许可证。
z 有线电视、通信设施合格证。
iv 电梯准用证。
5.4.2.1 内墙面
表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；立面垂直，允许偏差小于3mm，表面平整度允许偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。
5.4.2.2 顶棚（层高），开间尺寸
验收标准基本同内墙面。各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm；开间尺寸两头应相等，允许偏差小于10mm。
地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。
5.4.2.4 进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门
门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划 痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差3mm内；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5－2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁
5.4.2.5 阳台
除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。
5.4.2.6 卫生间、厨房间
墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。
5.4.2.7 塑钢门窗
门窗安装牢固，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。
5.4.2.8 公共部位（楼梯走道）
a 墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。
b 地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度允许偏差小于4mm。
c 楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。
d 楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。
5.4.2.9 外墙
a 墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。
b 窗台横平竖直，楞角线条清晰，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。
c 空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。
d 阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀。
e 纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮。上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。
f 外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯型状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。
5.4.2.10 屋面
a 光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊、脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。
b 飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。
c 屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无明显积水。整个屋面24小时盛水无渗漏。
5.4.3.1 给水管
a 每层管道内应设支架，管卡埋设牢固，管卡与管子接触紧密。
b 给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。
c 水表安装位置正确、平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm。
d 明敷管和管道井应将管接口麻丝和管子口污物清理感干净后，刷银粉漆。
e 所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。
5.4.3.2 排水管
a 排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5-1cm，阳台地漏低于地表面0.5cm。
b 检查口位置正确，清扫方便。
c 排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。
d 所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。
5.4.3.3 空调、雨落管
a 按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。
b 管道支承件的间距应统一，立管直径φ75 mm以上的支承件间距不大于2m。
c 立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。
d 所有管道不堵不漏，排水通畅。
e 雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。
5.4.3.4 煤气管
a 管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处与顶棚平。
b 立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。
c 管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆。
d 煤气管明敷，离墙面3.5-4cm。
e 煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。
a 避雷带规格符合设计要求，4 mm（厚度）×25mm（宽度）镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为宽度的2.5倍。避雷带及引下线焊接
b 符合规范要求，圆钢焊接搭接倍数为圆钢直径的6倍。
c 全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于5欧姆。
5.4.3.6 配电箱
a 元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）
b 配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允许偏差3mm。
5.4.3.7 开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）
a 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线，接地接触紧密。
b 开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。
5.4.3.8 阳台灯具安装上下对齐
5.4.3.9 电器回路测试
a 绝缘测试。导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。
b 通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。
5.4.3.10 配电柜、盘
a 盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。
b 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。
c 所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。
d 手车或抽屉式开关柜在推入或抽出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。
e 柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。
f 盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。
g 操作及联动试验正确，符合设计要求。
h 验收时应提供下列资料和文件:
a 电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰。
b 电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求。
c 电缆终端、电缆接头应接牢固。
d 接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。
e 电缆沟内应无杂物，盖板齐全。
f 直理电缆路径标志应与实际路径标志相符。路径标志应清晰、牢固、间路适当。
g 验收时应提交下列资料和技术文件：
5.4.3.12 电动机的验收要求
a 电机性能应符合电机周围工作环境的要求。
b 电机转子应灵活，不得有碰卡声。
c 润滑脂的情况正常，无变色、变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。
d 电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。
e 电机转动方向要符合要求，无杂声。
f 电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。
g 验收时应提供下列资料和文件：
5.4.3.13 电梯
a 曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。
b 限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。
c 钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。
d 制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动论应无摩擦。
e 导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。
f 轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。
g 导靴要能保证电梯正常运行。
h 轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过-1+2mm。
i 层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。
j 厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。
k 电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开。
l 电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。
m 电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。
n 电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。
o 各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。
p 急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。
q 极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。
r 轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。
s 井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。
t 安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。
u 电梯启动、运行和停止，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。
v 运行控制功能达到设计要求。
w 超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。曳引机工作正常。
x 在验收时应提供下列资料和文件：
5.4.3.14 发电机组
a 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好。
b 配件齐全，标识清楚。
c 设备表面完好无损伤，设备安装牢固。
d 机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。
e 在验收时应提供下列资料和文件：
5.4.3.15 水泵
a 水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。
b 离心泵和轴流泵的安装应水平。
c 出水管与水泵节的连接必须对正，牢固可靠。
d 底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。
e 电动机转子轴孔与转动轴间隙应均匀。
f 离心泵、轴流泵填料函盖松紧应适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。
g 电动机的电流不得超过额定值。
h 运转中无较大振动，声音正常，每个连接部分不得松动或泄露。
i 滚动轴承最高温度不得超过70℃，滑动轴承不能超过60℃。
j 验收时应提交下列资料和文件：
5.4.3.16 可视门对讲
室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图象清晰，电控锁开启灵活，可视摄像头必须满足白天、夜间图象的清晰，访客呼叫键采用直按式。
5.4.3.17 背景音乐系统
室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。
5.4.3.18 闭路电视监控系统
系统必须可与周界防越报警系统联动进行视频录象。摄象机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图象清晰、配置必须满足招标书上的功能要求。
系统的配置必须满足招标书上的功能要求，安装可靠牢固，报警点与沙盘显示正确，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。
5.4.3.20 电子巡更系统
信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。
a 室外管道及窨井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。
b 窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。
c 各窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。
d 管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。
5.4.4.2 行车道路
a 沥青路面：
b 混凝土路：
5.4.4.3 小区景观、小品
a 按图布置各景点，坐标位置正确。
b 各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须单独计量，水泵要作试压，灯光布置系统须作线路绝缘测试和通电试验。
c 小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无积水现象。
5.4.4.4 配套设施
各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。警卫室的建设必须满足物业管理的要求
a 植土壤的检查标准：
b 植物材料质量标准：
c 树木栽植质量标准：
d 树木、乔木、大灌木栽植点、数量符合设计要求。
e 草坪、花坛、地被栽植工程评定标准：
5.4.4.6 围（护）栏（墙）：
a 安装牢固；焊点平滑，无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致。
b 设计安装围栏应设立监视系统和报警系统的安装位置。
5.4.4.7 公园椅：
a 在小区道路、花园内适当位置，合理设置公园椅。
b 公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。
5.4.4.8 单（摩托）车棚：
a 在小区适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，分布点，其大小应与小区的实际情况相吻合。
b 存放点设置合理的照明。
c 存放点应设置固定支持物，与小区的风格相区配。
d 电动单车棚内应考虑充电位及插座。
5.4.4.9 清洁配套设施：
a 在小区道路周边及花园内适当位置，合理设置垃圾箱（桶），大小适当，外观应与小区风格相区配。
b 室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。
c 住宅标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排水设施，以方便清洁。
d 电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。
e 地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水、考虑防水。
f 天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水。
g 应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能和排气设施，大小与小区实际情况相区配，同时，异味不影响住户。
a 地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。
b 地下车库出入口应设置防洪闸。
5.4.4.11 公布栏：
小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。
5.4.4.12 消防系统：
a 所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验。
b 消防栓系统应在最高位置设置自动排气设备。
c 所有消防阀门应标明控制区域。
d 消防泵应设置带负荷试泵条件：在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。
e 防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。
f 消防控制中心应安装空调。
g 大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。
h 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。
i 防火门：
5.4.4.13 泳池：
a 泳池的循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门。
b 泳池应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水。
c 泳池周边应设置救生圈，照明应足够。
d 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口数量。
e 泳池周边的配套设施完好无损。
5.4.4.14 商铺：
a 每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。
b 应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。
c 商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材
d 等消防设施。
e 应设置垃圾桶。
f 公共通道应采用节能灯。
5.5 注意事项
6.0 质量记录和表格
7.0 相关文件