再见 ！不动产分期抵扣

财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号规定，自2019年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

所以，4月1日之后取得的不动产或者不动产在建工程进项税终于不用再建台账分期抵扣了，麻烦事少了一大堆，非常好的政策。

那么之前还未抵扣完的如何处理？这里面的来龙去脉是怎么样的，二哥以一个案例给大家从头梳理一遍，你就非常清晰了。

在案例梳理之前，特别提醒大家注意两点。

1、尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，自2019年4月所属期起，只能一次性转入进项税额进行抵扣。不是说你4月所属期抵扣一部分，然后后面某所属期再抵扣一部分，这是不允许的。

2、尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，不一定非要在4月一次性转入抵扣，可以在4月及以后任何一个月一次性转入。

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2018年8月，二哥税税念公司收到一张不动产发票，如图。

「注：发票仅供参考，实际以文字为准」

这是公司新修建房屋取得的施工方的工程款发票，其中金额是2330097.09，税额是69902.91。

根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告 》（国家税务总局公告2016年第15号 ）第二条的规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

账务处理

这张发票的会计分录为：

借：在建工程      2330097.09

应交税费-应交增值税（进项税额） 41941.75（60%）

应交税费-待抵扣进项税额 27961.16（40%）

贷：应付账款 2400000

纳税申报

进入税务申报界面，填写增值税申报表附表2及附表5的内容。

附表5

这是原截图，这里怕大家看不请，用电子表格放大一下，如下图。

第2列“本期不动产进项税额增加额”：填写本期取得的符合税法规定的不动产进项税额。按照规定，这张发票符合抵扣规定，69902.91全额填写到次栏次。

第3列“本期可抵扣不动产进项税额”：填写符合税法规定可以在本期抵扣的不动产进项税额。本期抵扣的60%填写到次栏次，税额为41941.75。

第6列自动生成，为期末尚未抵扣的不动产进项税额，下期会自动转入到期初去。

附表2

这里也用电子表格放大一下。

第9栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”：反映按规定本期用于购建不动产并适用分2年抵扣规定的扣税凭证上注明的金额和税额。购建不动产是指纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程。

本栏“税额”列=《附列资料（五）》第2列“本期不动产进项税额增加额”。这里税额和附表5的第二列税额都是69902.91。

第10栏，本期不动产允许抵扣进项税额”：反映按规定本期实际申报抵扣的不动产进项税额。本栏“税额”列＝《附列资料（五）》第3列“本期可抵扣不动产进项税额”。这里都等于60%的部分，41941.75。

以上内容就是第一期抵扣60%的记账和申报表填写。60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

取得扣税凭证是指的认证月，13个月含认证当月。

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接下来就是按照之前的规定，在13个月后抵扣40%的部分，第一次抵扣是8月，13个月后就是19年的8月，这里算是含这个8月的，所以是2019年8月再抵扣。

账务处理

此时的会计分录为：

借：应交税金-应交增值税（进项税额 ）27961.16（40%）

贷：应交税金-待抵扣进项税额  27961.16（40%）

申报表同样需要填写附表2和附表5，主表都是自动生成，这里不一一展示。

附表2

附表5

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问题关键来了，如果没有新政策，我会在2019年8月抵扣余下的40%的进项税，就是序号2的步骤。

但是新政策规定取消分期抵扣，此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

所以，这里的填写表格方式肯定就变化了，尚未抵扣的不动产税额允许一次性转入了。

假设二哥5月申报4月增值税时候就可以把剩下40%进项税转进来抵扣了，这个事项就提前终结了。

那么上面序号2的过程就没有了，按照新规定，我会在4月进行这样的账务处理，同时4月所属期的增值税申报表这样填写。

借：应交税金-应交增值税（进项税额 ）27961.16（40%）

贷：应交税金-待抵扣进项税额  27961.16（40%）

截至2019年3月税款所属期，《附列资料（五）》第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”的期末余额，可以自15号公告施行后结转填入《附列资料（二）》第8b栏“其他”。

所以这个余额27961.16，我们就把他填写到8b，实现在当期的抵扣了。

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申报表从5月1日开始，也就是申报4月增值税时候用的申报表就取消了附表5了。原《增值税纳税申报表附列资料（五）

而为什么取消分期抵扣，新申报表附表2还保留了本期用于构建不动产的扣税凭证一栏呢？这个仅仅是一个统计数据罢了，它本身不计入12栏的抵扣合计数据，其数据包括第1栏中本期用于购建不动产的增值税专用发票和第4栏中本期用于购建不动产的其他扣税凭证之中。

所以这里也延伸出一个问题，2019年4月之后我们取得的购进的不动产，我们如何填写申报表呢？

假如二哥税税念公司2019年4月购进一层写字楼，取得增值税专用发票，当月认证抵扣，那么申报表如何填写呢？

假设写字楼不含税金额1000万，税额90万。

当然我们也不会在使用待抵扣进项税科目了。直接计入应交税费-应交增值税（进项税额）

借：固定资产 1000万

借：应交税费-应交增值税（进项税额）90万

贷：银行存款 1090万

再见，不动产分期抵扣！

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