老旧小区改造，渝中巧打“三招”
城镇老旧小区改造涉及千家万户，既是民生工程和发展工程，也是实施城市更新行动的重要抓手和突破口。
作为超大城市之一，重庆的城镇老旧小区超过 1 亿平方米。早在2018年，我市便率先启动了城镇老旧小区改造试点探索工作，系统化推进老旧小区改造，形成了一批好经验好做法。
近日，国务院办公厅发布2021年落实有关重大政策措施真抓实干、取得明显成效督查激励名单。作为“重庆母城”的渝中区，因“城镇老旧小区改造、棚户区改造、发展保障性租赁住房成效明显”上榜。
截至去年底，渝中区启动实施了145个老旧小区约450万平方米的“逆生长”改造，入选全国首批城市更新试点城市。透过这份成绩单，我们来看渝中区乃至全市是怎样把老旧小区改造“整巴适”的。
▲升级改造后的戴家巷小区。龙帆 摄/视觉重庆
招一：资金筹措在“统”
在新发展理念指引下，向外扩张的城市“摊大饼”发展模式，近年来，逐渐被以完善城市功能、提升老百姓获得感为目标的“内涵式”发展取代。
城镇老旧小区改造工程，既能极大改善居民的居住条件和居住环境，又有利于增加有效投资、促进就业、扩大住房消费，已成为改善大民生、促进内循环的又一新风口。
我市老旧小区改造项目点多面广，仅靠财政投入远远不够。渝中区跳出政府“大包大揽”思路，厘清政府、社会和居民三方责任边界，用四招吸引社会“旁观”变“参与”，实现了社会协同办，改造更有效。
一是引导社会力量“主动投”，积极引导社会力量通过直接投资、间接投资、捐赠等方式参与。如戴家巷改造项目由政府出资，通过“微整治”带动业态升级，居民自发开展室内装修或运营临街房屋，形成各具特色的小店，目前已成为都市游的热门打卡地。
二是推动政府企业“合作投”，依托更新地块、重点工程、特许经营权等资源，灵活选择政企合作模式。如山城巷老旧小区改造时，政府与相关企业合作，企业投资约9000万元实施老旧房屋修缮、风貌打造、步道环境提升、停车配套完善、招商运营，获得特许经营时间15 年，到期后交还国有公司。
三是明确国有企业“运作投”，国企通过深挖资源，合理拓展增值服务收益空间，形成可持续收益。如张家花园老旧小区依靠周边教育等资源富集优势，新建地下停车库，完善片区功能配套，推动资产变资本。
四是带动专营单位“积极投”，理清部门和专营单位责任，分工协作共同改造。如双钢路老旧小区协调管线单位，负责实施水电气信等管线改造和后期维护。
▲渝中鹅岭山庄楼栋加装电梯。张锦辉 摄/视觉重庆
同时渝中区还出台文件，明确了居民参与老旧小区公共服务出资份额。如加装电梯出资50%等，改变了政府“无限兜底”的常规做法。
不只是渝中区。去年，九龙坡区将六大片区共涉及366栋房屋、总建筑面积约102万平方米的老旧改造项目打包公开招投标。通过PPP模式的ROT(改建-运营-移交)运作方式，吸引北京愿景集团携上亿元资本实施规模化改造。该项目案例入选住建部印发的城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第四批)。
另外，市政府与建设银行开展战略合作，打造“建融智合”老旧小区改造项目撮合平台，注册739家企业、上线47个项目，17个项目获29亿元授信支持，为社会资本参与老旧小区改造提供了便利。
市住房城乡建委相关负责人介绍，当前各区县都在积极探索建立“政府引导、市场运作、社会参与、居民出资、共建共享”的长效机制，拓展老旧小区改造筹资金渠道，调动社会力量、市场主体和居民出资参与，实现“各出一盘菜、共办一桌席”。
其中，基础类改造和配套基础设施，政府重点予以支持；水电气信等管网设施，以专营单位投入为主；鼓励社会力量参与，有经营性收入的反哺一点，有产权单位的补助一点，居民出资出力自筹一点。财政对老旧小区改造资金投入的“杠杆”作用日益凸显。
▲大渡口建设小微停车场缓解老旧社区停车难。郑宇 摄/视觉重庆
招二：后续管理在“细”
老旧小区之所以“老旧”，很大程度上源于管理缺失。和改造工作本身比起来，后续管理问题同样需要关注。
渝中区在改造中制定《渝中区老旧小区改造提升工作规程（试行）》，研究提出涉及消隐患、补功能、提环境、留记忆、强管理的五个方面52项改造清单，让各小区居民按需“点菜”；现场评审设计方案，邀请居民代表参与提出意见，逐项明确改造措施；“一栋一策”细化具体方案，实行市、区、部门、街道四级审定和专家评审，切实提高项目转化效率，形成管理服务良性循环。
围绕后期治理环节，渝中区深化推广“党建+物业”管理模式，构建社区党委领导下的居委会、业委会、社区物业服务中心联动机制，成立68个社区物业服务中心，实现老旧小区物业管理全覆盖；优化老旧小区物业管理等级评价机制，建立以环境卫生和收费率为考核依据的考核机制，指导各社区物业服务中心开展差异化、“清单式”服务，切实提升服务水平。
调查显示，改造后的小区居民购买服务意识和意愿显著提高，平均收费率从过去不足30%提升到84%，有的社区达99.5%以上。
在市级层面，重庆出台了全国首个《全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升专项行动方案》，针对老旧小区项目改造的计划、资金、设计、实施、验收等环节管理立了“规矩”，率先提出同步统筹推进社区服务提升，明确了25项管理提升内容指导标准。
对完成改造的老旧小区，重庆采取引进物业服务企业、组建社区物业服务中心、居民自治物业管理三种模式，探索“物业管理+城市运营”模式，防止小区改造后出现“一年新、三年旧、五年破”情形。
渝北区双龙湖街道1.5支路街区老旧小区改造立项以来，区住建委联合街道，指导小区引入北京愿景集团和家物业。和家物业入驻后迅速召开“居民议事会”，认真听取意见建议，居民反映强烈的休闲健身等设施很快修建起来。
沙坪坝区石井坡街道团结坝社区，则坚持以基层党建引领社区治理创新，发动居民轮流担任社区管理员，负责小区卫生、设施巡查、开门关门、治安巡逻等社区管理工作。如今社区干净整洁、邻里和谐，成为重庆市干部教育培训现场教学基地。
▲工人们正在沙坪坝一小区花园施工。张锦辉 摄/视觉重庆
招三：区域增值在“质”
城镇老旧小区改造是扩大内需的重要手段，在改善民生的同时，还肩负着促进城市功能更新和带动片区品质提升、促进消费增长等任务。
以渝中区为例，以老旧小区改造为平台，有效整合城市更新、棚户区改造、道路管线整治以及养老托幼、卫生健康、文旅、农贸商超等相关资源，最大化发挥各方乘数效应，推动小区功能更完备、运行更智慧、生活更舒心。
围绕群众的现实需要，渝中区加强教育、医疗、文化、养老、保障性住房等公共服务供给，构建小区“10分钟生活圈”。运用大数据、数字内容等技术，增加智慧消防、高空抛物监测等基础内容及智慧停车、智慧垃圾箱等特色设施，全面提升老旧小区智慧化管理服务能力。引入社区商业，为居民提供洗衣、修鞋、配钥匙、快递收发等便民服务，居民满意度平均达95%以上。
针对老旧小区多地处中心地带、建筑相对密集的地理特点，渝中区充分尊重城市特有历史文化，采用微改造、巧利用边角地等方式，“减量、增绿、留白、提质”，保留山地建筑特色，增设“坡坎崖绿地”等城市微景观，承载城市风貌、保留城市记忆。
更多区县也依托对老旧小区的综合改造和管理提升，补齐民生短板、提升生活品质，激活区域经济价值、释放区域活力。
南岸区将南坪正街改造成“超级80街”，在保留上世纪80年代建筑风貌和肌理的同时，吸引新业态入驻，为老街区注入时尚、文艺的新活力，曾经的老旧街区焕发出新的发展活力，大幅提升区域价值。
沙坪坝区磁器口片区、江北区南桥苑、永川区三河汇碧、荣昌区白象社区等项目，也成为通过老旧小区改造，挖掘和重塑区域文旅价值，打造新地标、带动消费、拉动经济的典型……
截至目前，全市累计开工改造城镇老旧小区3351个、7786万平方米，惠及居民约76万户，上百万名群众从中受益。
“十四五”期间，我市还将计划完成约1亿平方米的老旧小区改造。
展望未来，更多老旧小区将完成“逆生长”，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。