专题推荐|《中国不动产法研究》：国土空间治理的法治保障
主编：刘云生
副主编：欧家路 吴昭军
ISBN：978-7-5228-1175-8
国土空间治理体系构建与完善是治理体系和治理能力现代化的重要内容，是我国实现向高质量发展转变的必然要求。《中共中央、国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》指出：“建立国土空间规划体系并监督实施，将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一的国土空间规划，实现‘多规合一'，强化国土空间规划对各专项规划的指导约束作用，是党中央、国务院作出的重大部署。”“研究制定国土空间开发保护法，加快国土空间规划相关法律法规建设。”“到2035年，全面提升国土空间治理体系和治理能力现代化水平，基本形成生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀，安全和谐、富有竞争力和可持续发展的国土空间格局。”对此，应加快建立国土空间治理的法律法规，为完善自然资源资产产权制度，强化国土空间规划和用途管控，统筹山水林田湖草系统开发治理，推进生态文明建设提供依据和保障。目前，国土空间规划法、国土空间开发保护法等立法论证工作已经启动，需要理论界和实务界的共同努力、多学科的共同支持。《中国不动产法研究》2022年第2辑（总第26辑）定为“国土空间治理的法治保障”专号，为各位专家同仁提供交流平台，为改革试点实践提供支持。
本辑共设置四个栏目。在主题栏目“国土空间治理的法治保障”中，收录了7篇文章。规划权是各国国土空间规划法以及国土空间规划体系共同的基石，张婷婷在《国土空间规划权的权力配置与体系构建》一文中指出，我国应当建立以“属地+属人”为原则的国土规划权“细化执行”体系，打造以“无形空间”为客体的空间规划权“自主配置”体系，完善以“冲突化解”为目标的规划“动态协调”体系，进而构建一套科学、高效、规范的国土空间规划权力体系。建立国土空间规划体系并监督实施，加快国土空间规划立法是构建空间规划现代治理体系的重要内容。吴胜利在《国土空间规划督察制度的困境与出路》一文中指出，国土空间规划督察作为行政机关的自我克制，在监督国土空间规划编制和实施方面，相较于立法监督和司法监督具有特殊价值，我国未来应适度提升国土空间规划督察制度的地位，扩展督察适用范围，优化督察方式，完善督察程序，强化督察问责。杨昌彪在《类型化视角下国土空间生态治理与修复的规范构造》一文中则指出，国土空间生态治理与修复从政策规划到法律表达，不仅关乎治理与修复工作的规范化，更关乎国家治理能力现代化的转向，该文通过对生态环境损害治理修复方式的类型化区分，提出应建立涵盖生态治理与修复多元主体协同规则、公众参与生态治理与修复规则、国土空间生态环境损害类型识别规则、不同类型生态损害的治理及修复实施规则的完整规范体系。
土地制度是国土空间治理的重要组成部分。肖顺武、张黎明以农村“资源变资产、资金变股金、农民变股东”（简称“三变”改革）为分析背景，探讨我国当前如何保护耕地，在《农村“三变”改革对耕地保护的挑战及制度构造》一文中指出，永久基本农田“非粮化”、过度使用耕地资源以及超标准建设农业设施是“三变”改革进程中有关耕地保护的三类典型问题。对此可以从明确土地经营权用益物权的法律性质、加快推进集体产权制度改革中的标准化建设以及赋予土地督察机构部分执法权三个维度切入，以达至盘活集体资产、发展农村经济和保护耕地三者之间的均衡协调。窦婷婷在《土地违法行政处罚执行问题探析——以耕地保护治理为背景》一文中，则以耕地保护治理为切入点，对我国当前土地违法行政处罚执行中存在的问题，例如缺乏明确执行主体、裁执分离制度供给不足、土地复耕复垦未落到实处等，进行了深入分析。王纯在《新发展理念下我国耕地保护的多元目标统协》中对我国耕地保护政策进行了梳理与剖析，认为在耕地保护的未来制度设计上，应将耕地数量、质量、生态“三位一体”的保护目标与创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念相结合，实现耕地保护与经济发展兼顾、多元目标统协。吴俊廷在《乡土文化视角下宅基地“三权分置”制度建构》一文中指出，宅基地“三权分置”改革不是全面“资本下乡”，而是“适度”放活财产权，提出“所有权—公法债权—用益物权”的“三权”构架，认为分置后的宅基地使用权已剥离人格专属性，无须再设计次级用益物权或物权化债权，回应了当前有关宅基地“三权分置”的学术争议。
本辑设“理论前沿”栏目，对当前的学术前沿与热点问题进行探讨，该栏目收录了3篇文章，分别对自然资源特许使用权担保适格性、低楼层业主对电梯加装的容忍义务与牺牲补偿请求权，以及装饰装修工程是否具备折价或者拍卖条件的认定规则等问题作了深入分析。纪力玮在《自然资源特许使用权担保适格性研究——以〈民法典〉第329条为基础》一文中，对自然资源特许使用权是什么、能否担保等问题进行了阐述，指出《民法典》第329条所确认的用益物权并非均为自然资源特许使用权。具有公权属性的自然资源特许使用权虽然并未完全被民事法律体系接纳，但不能否认其担保适格性。韩富鹏在文中指出，老旧小区加装电梯便利了中高楼层业主出行，但也可能对低楼层业主的采光、通风等造成妨碍。基于对中高楼层业主更高法益的保护，低楼层业主对此负有容忍义务，不能主张排除妨碍、消除危险等防御请求权。同时，应赋予低楼层业主牺牲补偿请求权，以填补其因电梯加装而遭受的损失。张先贵、方世振在文章中指出，我国目前司法实践中就认定装饰装修工程是否具备折价或者拍卖条件存在不同的做法，认为在认定装饰装修工程是否具备折价或者拍卖条件的过程中，应先做“减法”，排除质量不合格的工程、家庭居室装修工程、涉及公共利益的工程与违法工程等不宜折价或者拍卖的情形；然后再做“加法”，将装饰装修工程是否导致建筑增值、发包人是否为建筑所有权人、装饰装修工程是否与建筑物形成紧密附合作为认定装饰装修工程具备折价或者拍卖条件需要综合考量的因素。
“学术争鸣”栏目收录3篇文章，分别对我国让与担保制度的解释、破产中抵押预告登记的效力、未经村民会议决议的农村集体产权交易合同效力的认定等焦点话题作了深入研究，提出了独到见解。张尧在文中指出，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第68条并未将让与担保的标的物限定为不动产或股权，这本质上是为了缓解中小微企业融资难的局面，信用授受双方可基于自身的融资需求而选择设立担保物权抑或让与担保。让与担保在学理上并无买卖式或让与式的区分，交易架构多表现为“附买回的买卖+租赁”抑或“附买回的买卖+借用”的形式，只要是为了担保债权的实现而将标的物的所有权等权利移转给债权人，都属于让与担保，皆应循担保权的构成对其效力进行解释。胡巧莉在文章中指出，基于抵押预告登记和抵押本登记在公示公信效力、权利顺位效力等方面的功能类似性，即便预购人作为抵押人破产时房地产开发企业尚未办理建筑物所有权首次登记，仍可参照适用加速到期规则，将抵押预告登记拟制为抵押本登记，从而实现优先受偿效果。姜楠在文章中认为，对于未经村民会议决议的农村集体产权交易合同法律效力，不应当一概认定为无效，而是应当进行类型化处理。
《中国不动产法研究》历来十分关注和重视不动产法律实务，力求理论与实务紧密结合，以期为我国不动产法领域的立法司法执法工作提供支持。在本辑的“不动产实务”栏目中，王勤劳在文中指出，非股权式合作开发房地产本质上为合伙开发。因开发名义不同，非股权式合作可分为共同开发型和单方开发型两种类型。共同开发型非股权式合作开发形成的房产，由合作各方共有。单方开发型非股权式合作开发形成的房产，出名开发人为合法建造人并原始取得所有权。隐名开发人与出名开发人约定建成房产归各方共有或分别所有的，只发生债权效力，隐名开发人不能据此直接取得所有权。李洪威对借用资质开发房地产执行异议之诉的裁判规则进行了深入阐述，指出关于借用资质开发房地产，在我国现实中存在纯借用资质型、土地使用权转让型、合作开发型三种模式。根据“房地一致”原则，借名人不能因建造房屋的事实行为取得房屋所有权，仅依据合同关系对出名人享有请求其转让房地产权利的债权，但可依据《执行异议复议规定》第28条排除强制执行。对于登记在被执行人与其配偶二人名下，以及婚后登记在被执行人配偶个人名下的房屋，执行法院是否可以执行，以及如何执行是困扰理论界和实务界的难题。易夕寒在《单方负债型夫妻共有房屋强制执行问题研究》一文中提出，未来我国的民事执行法应赋予执行法官整体处置房屋后执行50%变价款的权力，同时赋予被执行人配偶提出异议及异议之诉的权利。叶倩、欧阳国则以新司法解释为分析对象，对建设工程价款优先受偿权行使的困境作了全面探讨，认为在施工工程质量合格的前提下，转包、违法分包及借用资质中满足条件的三类实际施工人在提起代位权诉讼时，有权一并主张工程款优先受偿。
主题聚焦 国土空间治理的法治保障
国土空间规划权的权力配置与体系构建 张婷婷
国土空间规划督察制度的困境与出路 吴胜利
类型化视角下国土空间生态治理与修复的规范构造 杨昌彪
农村“三变”改革对耕地保护的挑战及制度构造 肖顺武 张黎明
土地违法行政处罚执行问题探析——以耕地保护治理为背景 窦婷婷
新发展理念下我国耕地保护的多元目标统协 王纯
乡土文化视角下宅基地“三权分置”制度建构 吴俊廷
理论前沿
自然资源特许使用权担保适格性研究
——以《民法典》第329条为基础 纪力玮
论低楼层业主对电梯加装的容忍义务与牺牲补偿请求权 韩富鹏
装饰装修工程具备折价或者拍卖条件的认定原理与方法
——以《新建设工程司法解释（一）》第37条为分析对象 张先贵 方世振
学术争鸣
我国让与担保制度的解释论
——以《民法典担保制度解释》第68条为分析对象 张尧
破产中抵押预告登记的效力 胡巧莉
论未经村民会议决议的农村集体产权交易合同效力的认定 姜楠
不动产实务
非股权式合作开发房地产的物权归属 王勤劳
借用资质开发房地产执行异议之诉的裁判规则 李洪威
单方负债型夫妻共有房屋强制执行问题研究 易夕寒
建设工程价款优先受偿权行使的困境与出路
——以新《建设工程司法解释（一）》为分析对象 叶倩 欧阳国
编者手记
作为法权单元的祠堂
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整理：ym 审核：lxj
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