黑天鹅来了！买房避坑，这三大变化必须知道！

前天，楼市君报道了昆明房贷利率普涨一事。再不买房，利率又要上浮到5%+了？

房贷收紧，已然成为今年楼市最大的“黑天鹅”。

房地产市场正在发生微妙变化，对买房者来说，有三大变化你必须知道。

“黑天鹅”引发楼市变化

买房提前知道这三点

去年12月31日，央行发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的通知。

通知要求，对中大型银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%。该政策将给购房者带来以下变化。

变化一：央行拧紧水龙头，刚需买房贷款变难，利率上调购房成本增加。

这不是危言耸听，今年政策调整，北京、上海、广州等一线城市已经出现房贷周期延长的现象。昆明去年下半年还有“t+1”的放款神速，到了眼下，至少要等一个月。

去年曾有放款“神速”

利率上浮已成定势，楼市君要提醒的是，很多人寄望于调控降房价，殊不知等待的过程中房贷利率上浮，贷款成本明显增加。

就拿一线城市广州来说，上轮调控，最高峰的时候曾出现过首套房利率上浮30%的情况。昆明的首套房利率，更一度超过了6.5%。

所以，等待对于刚需来说，很多时候是机会的错失。

变化二：买房首选一二线城市，注意避开三四五线城市。

政策收紧，银行也要“挑客”，会更倾向于把资金投在一二线城市的项目。未来，三四五线城市项目资金链断裂的风险会更大。

三四线城市（来源：网络）

变化三：重点避开踩着“三道红线”的房企。

这些踩线房企本身资金链紧张，又是官方重点监控对象，更难从银行拿到贷款。

以“地标专家”绿地为例，去年开始，在多个城市的高楼项目进展缓慢，随意修改规划，买家维权事件频发。

所以，面对这类房企的大力促销，购房者还是要睁大眼睛，留个心眼。

“水龙头”收紧

对昆明的影响又是什么？

具体到昆明买房，又该做出怎样的策略调整呢？

第一，珍惜生命，远离郊区项目。

比如，石林、富民等偏远郊县的楼盘，甚至是环主城区，部分位于嵩明、晋宁、安宁等地的项目。

这里楼市君想单独点名安宁，2020年出让超过210万平土地，创下历史新高。不出意料的话，今年新增供应大概率是全市最多的。

特别是俊发、万达、新希望、新城等房企，都有超20万平大型项目入市，去化压力不低。

第二，昆明买房记得买核心，买核心，买核心。

可以预见的是，除了中心片区热度不减，有着“昆明特色”的学位房依旧会很抢手。

要知道，去年昆明全市小学生数量创下10年新高。

此类资产不仅不会下跌，大概率还会继续作为市场大热门，跑赢整个大盘。

小学生人数回升

最后，还是那句老话，刚需要别错过窗口。有买房需求始终要早准备，早下手。

至于其它，楼市君还有两条建议：如果已经签约，请尽快办理贷款；若预算有限，在一些价格低，发展前景不错的区域，多关注捡漏机会。

你觉得呢？

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