8595元/平拿地,卖1.55万/平。
价格被对面“筒子楼”PK的雅居乐新希望锦麟峯荟,要上新了!身处豪强如云的北京路,锦麟峯荟的尴尬其实不难理解。
北京路豪强云集
昔日“地王”也慌张
豪强云集的北京路,才开年就能闻到一股杀气。
最先坐不住的,就是北京路地王雅居乐新希望锦麟峯荟。
近日,项目就抢先推出了捂盘已久的6栋住宅,开始启动认筹。
雅居乐新希望锦麟峯荟的6栋,去年5月就拿到了预售证但一直没卖。房产信息网显示,6栋一共28层,2梯6户设计,总计162户,均显示可售。楼市君现场了解到,6栋楼计划3月开盘,吹风最高卖1.6万/平。
来源昆明房产信息网
虽自带地王光环,但雅居乐这个盘还是跑输了大盘。中指院数据显示,项目去年成交6.6亿、卖出398套,在片区垫底。因容积率高被业内戏称为筒子楼的俊发城文熙苑等组团则卖出了36.3亿,即便是高容积率的塔楼(3梯6/7户),人家现在也敢喊价1.85万/平。“地王”盘的底气到底输在了哪里?楼市君实探为你分析。先来一张上帝视角的航拍,雅居乐新希望锦麟峯荟的短板和尴尬便就一目了然。虽靠近北京路延长线,但项目位于坡地,从北京路走到售楼部爬个坡就得花15分钟。从航拍可以看到,项目东地块已经封顶,且背靠龙熙壹号,业主入住后至少不会太孤单。但环绕周边,也难掩一股荒郊野岭的既视感,仿佛是被上帝遗忘的角落。从航拍还能清晰看到,项目周边全是黄色土路,最近的地铁2号线直线距离也有1公里。根据销售介绍,小区已经在修一条连通至沣源路龙头街站的道路,以后能方便业主出行。不过现在如果从龙头街地铁站前往售楼部看房,骑行至少也得花上20分钟。
百度地图截图
再看小区内部配套,以社区底商为主,已经签的金康园小学还没有开始建。所以说,小区配套尚在规划阶段,只能等后期兑现。从周边环境看,小区靠近瓦窑村片区,在近沣源路一带未来将打造成龙泉古镇,还算热闹。此外,周边市政公园也较多,近有银杏公园远有瀑布公园,但大型商业却是一大硬伤。
比如,项目在售的住宅都封顶了,明年就能交房。而且,小区面貌和内部景观也基本已呈现,也是蛮有诚意。产品方面,2梯6户/2梯4户设计保证了居住舒适度。且户型方正,装标也不错。这就为项目加了不少分。西地块1042套房,目前去化已经过半,但购房主力更多依赖周边的职工。小区交付标准(昆明楼市一线摄)
尽管是地王且有出彩之处,但在务实的昆明人眼里,产品杀伤力并没那么强。
具体看价格,楼市君现场计算锦麟峯荟一套111平3房户型,优惠后总价约168万。最低首付34万,月供约7300。如果手握168万,其实旁边的综合大盘俊发城反而更具优势。同样105平的3房,首付、月供和锦麟峯荟差不多。同等价格下,近地铁、配套成熟的俊发城文雅苑等组团明显就更胜一筹。
即便是放到整个昆明,这个价位的选择范围也还有很多,也不是非它不可。相信很多人在看房过程中,总会听到项目强调地价有多高,片区土拍多火爆。不可否认,土地溢价能对板块价格起到刺激作用,但大多时候可能只是一时躁动。在一般情况下,地价只是参考指标之一。一个项目能否升值,还要看市场的接受度。此外,决定最终售价的因素,还包括了项目地段、开发商品牌、产品、市场环境等。只能说,地价只是参考指标,地段和产品更能代表竞争力。需要注意的是,如果高价拿地但售价太低,大家可能就要细品一番了。细想一下,地价已经很高最后却要低价回本,这是不是意味着几乎没有利润空间?这就存在一个隐患,既然没什么钱赚,那项目交房质量能否得到保证,这就要打上一个问号了。近期,楼市君收到的粉丝买房提问越来越多。
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