“红”“绿”分化！2021买房，先查开发商“家底”！
2021年，楼市风云激荡！
昆明（昆明楼市一线摄）
2021年是“调控大年”。
三道红线、房地产贷款集中度管理制度、严查信贷资金违规入楼市……调控政策频出，不断加码。
据中原地产研究中心数据，今年楼市调控累计突破400次，平均每天要调控约1.7次，全面刷新历史记录。
频繁的调控让房企面临“大考”，不仅中小房企，巨头房企也面临强劲的挑战。
在这样的背景下，一些财务指标不健康的房企被逐渐抛出赛道。
今年以来，我们见过各种形形色色的房企爆雷，有的资金链断裂，有的被并购重组，有的市值大幅缩水，甚至出现工程停工……
例如蓝光发展，截至9月25日，其累计到期未能偿还的债务本息金额合计约215.07亿元。
现在的蓝光债务压顶、风雨飘摇，全国多个项目停工或转卖，走在生死存亡的边缘。
蓝光某停工楼盘（昆明楼市一线摄）
2019年房企债务6888亿；
2020年房企债务8795亿；
2021年达到房企历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿元！
挤掉“泡沫”
市场回归居住需求
在这样的大环境下，很多购房者不敢出手，怕一出手就“踩雷”。
其实大可不必。
首先，我们要明白调控的目的是引导房地产市场健康发展。
不论是“三道红线”还是房地产贷款的“两道红线”，都是为了防范房地产市场风险，引导房地产市场更健康、平稳地发展。
昆明城市（昆明楼市一线摄）
这些调控政策决定了过去那种高杠杆、快速翻倍增长的模式已经不可行，房企需根据企业的生存情况限制融资、控制规模扩张。
此时，越是财务稳健、产品力强、服务品质出众的房企，就越能实现长续发展，越能给购房者安全。
因为这样的房企，不仅有强健的资金应对调控，而且有更多的财力和精力投入产品研发和升级，以及服务的进阶。
而优质的产品，往往具备更强的补涨能力，能跑赢大市。
龙湖昆明楼盘（图源龙湖集团）
其次，调控不是让购房者买不起房，而是为了挤掉“泡沫”，把市场留给真正有居住需求的购房者。
“房住不炒”是楼市调控的主基调，各个城市的调控，目的都是让房子回归居住属性。
调控不断加码下，如今哈尔滨、苏州、长春、太原、石家庄、昆明……全国多个城市房价回调。
例如昆明，今年6月以前，昆明房价基本呈连涨趋势。
但目前房价已开始回归理性赛道，9月份的均价在1.4万元/平左右。
房价回调，楼市“倒车”回来接客，全国多个城市均出现阶段性机遇。
利好消息下，聪明的买家已经摩拳擦掌。
买房与买股票一样，买在山坡上总比买在山顶上好。
但经历一番调控后，买房逻辑与从前已经大不一样，更为考验购房者的眼光。
那么在新的环境形势下，买房该怎么买？
其一，先查开发商“家底”，首选财务稳健的企业。
以前，购房者买房首选地段、选产品、选知名度高的大房企。
但今年买房又多了一层担忧，即便是百强房企，也有暴雷的风险，一旦选到可能会出问题的房企，就将面临停工烂尾的风险。
所以在买房前，先查下房企近期是否出现财务危机，再看年报、中报等数据，看下其负债情况，尤其是三道红线指标数据。
如果是三道红线都达标的“绿档”房企，其财务状况相对健康稳健，具备更充足的资金流、更低的融资成本，开发品质有保障，是购房者的放心之选。
其二，央企国企值得信赖。
国企、央企在“国”、“央”二字的信用背书下，资金断裂、延期交房、停工烂尾等情况基本不会出现。
并且国企、央企在建筑质量和工程效率上更具信用，如开发后期出现问题，国企央企都能够及时补救，避免烂尾。
此外，部分房企虽然脚踩1条红线（如融创、绿城等），但财务指标也相对稳健，在降负债的大背景下，部分房企预计明年内就能达到绿档标准。
央企中国铁建开发的西派国樾实景
其三，“打骨折”的楼盘不要轻易买入。
楼市回调时期，降价走量的楼盘会越来越多，此时要冷静，多做楼盘对比。
这些房价大跳水的房企资金更吃紧，一旦资金周转出现问题，风险就更大，很容易出现停工烂尾。
即便度过风险期，过度打折的楼盘在施工成本、材料成本上层层压缩，房屋品质难以保障是大概率事件。
在“房住不炒”的基调下，房子回归居住本质，未来只有优先满足居住需求的房子，才有可能同时具备补涨的潜力。
其次，在居住升级的当下，买家对房屋品质越来越挑剔，高品质楼盘，将客户需求注入到产品、服务、质量等各环节，也能让其脱颖而出。
目前昆明房价开始回归理性，对需要上车的购房者来说，是阶段性的买入时机。
接下来，楼市君将对昆明楼市实力房企、信心楼盘进行深度解读，帮你避坑，带你买好房。
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