中央深改办认为，这个县宅基地改革“很成熟很成功”！

2015年3月，四川泸县被确定为全国农村土地制度改革33个试点县之一。几年来，泸县着眼激活沉睡的农村宅基地资源，坚持以党政主抓为保障、产权明晰为基础、户有所居为前提、产权活化为重点、规范管理为核心，统筹推进农村宅基地制度、农村土地征收制度和集体经营性建设用地入市三项改革试点，最大限度释放农村土地价值，为乡村振兴注入强大动力，总体呈现出耕地总量不减少、建设用地有保障、乡村振兴有支撑的良好态势。

2018年4月，中央深改办到泸县调研后认为，“泸县的农村土地制度改革很成熟很成功”；7月，自然资源部督察后认为，“泸县的改革试点基础工作非常扎实、制度设计非常健全、三项统筹非常到位、成效显化非常震撼”。

一、创新宅基地使用制度，确保农民住有所居

着眼统筹用好农村闲置分散的宅基地资源，完善制度措施，推动传统散居向新型聚居转变，解决好“人在哪里住”的问题。

一是以宅基地“面积法定”，保障公平取得。按照以人定面积的原则，实行法定无偿、超占有偿的宅基地使用制度，并以有偿预置为补充，保障农民住有所居，促进节约集约用地，有效防止了户均而实不均、刻意分户多占土地等问题。

二是以宅基地“跨区配置”，突破人地束缚。允许农民在本组本村无偿取得、跨村跨镇有偿取得宅基地，实现了农民的有序流动和居住地的自由选择。试点中，新建成山河社区等幸福美丽新村35个，550户农民实现跨区居住。

三是以宅基地“房地置换”，实现安居乐业。针对贫困户、危房户，利用宅基地腾退指标，统规统建安康公寓，允许以宅基地使用权置换房屋居住权，助力脱贫攻坚，成功解决了弱势群体的安居、养老问题。试点中，建成嘉明、喻寺等安康公寓20个，882户2087人实现安居乐业。四是以宅基地“共建共享”，借力合作双赢。在风险可控的前提下，允许农民以合法宅基地使用权，与第三方共建共享，农民获得住房，第三方获得经营性用房，农民实现住有所居，第三方实现落地经营。试点中，已有5户在谭坝新村成功实践。

二、活化宅基地权利价值，增加农户资产收益

着眼加快集体经济发展，带动农民增收，推动存量资源向资产转变，解决好“钱从哪里筹”的问题。

一是以宅基地“保权腾退”，活化闲置资产。坚持以集体经济组织为主体，针对全部退出、部分退出、闲置退出、留置退出等情况，给予不同补偿，激励农户自愿腾退宅基地，初步显化了农村宅基地的财产性价值。现已腾退1万亩，退出户户均收益4.2万元，村集体平均收益突破100万元。

二是以宅基地“调整入市”，活化指标价值。及时复垦整治腾退的宅基地，形成建设用地指标，村组留足自用部分，节余部分用于县内有偿调剂或调整为集体经营性建设用地入市，宅基地盘活路径得到丰富，撬动了集体土地的进一步增值。现已出让的18宗集体经营性建设用地中，有17宗属于宅基地调整入市。

三是以宅基地“置产经营”，活化农村业态。允许住有所居的一户或多户，就地利用宅基地或调整利用宅基地腾退指标，以入股、联营等方式，发展乡村旅游、康养等产业，帮助农民创业就业。现已在谭坝康养小区、众创工业园等项目中成功实践。

四是以农房“抵押融资”，活化农民财产。建立农房抵押融资机制，协调金融机构创新金融产品；设立财政风险补偿基金，共同化解抵押贷款风险，解决农民融资难融资贵问题。试点中，实现农房抵押贷款198宗、1600余万元。

三、优化宅基地管理制度，提升乡村治理水平

着眼宅基地管得住、放得活，提升治理水平，推动传统管理向长效治理转变，解决好“地该怎么管”的问题。

一是以“总量管控”加强量化约束。以2016年“二调”变更数据为基准，结合城乡地籍信息整合成果，封顶固化宅基地使用权总量，县、镇、村、组层层下达年度管控责任，确保总量只减不增。同时，测定镇、村、组宅基地分配和经济社会发展用地，留足集体建设用地指标，强化底线保障。

二是以“村民自治”落实主体管制。在法治框架下，健全村级土地管理领导小组、议事会、股份合作社、纠纷调解委员会，完善运行规则和章程，对农村的宅基地、集体经营性建设用地和农用地，实行村民自治管理，呈现出管理效率提升、基层凝聚力增强的双重效应。

三是以“权力下放”增强行政能力。向镇级下放存量宅基地审批权、违法占地执法权，有效破解土地管理“看得见管不着，管得着而看不见”的问题。同时，加强县级督导，强化权责对等，确保土地管理不失范。现已基本形成“总量管控、底线保障、规划引领、村民自治、镇监管、县督导”的管理格局。

四、统筹供给改革试点政策，释放乡村发展活力

着眼实现农村各项改革整合效益，服务乡村振兴，推动单向发展向科学发展转变，解决好“路该怎么走”的问题。

一是以“规划引领”优化用地布局。编制多规合一的村级规划，优化调整生产、生活、生态空间布局，避免规划相互割裂，化解项目碎片化问题，实现一个项目组合带动一个区域振兴。现已建成三产融合的谭坝田园综合体、就地城镇化的龙桥社区。

二是以“制度统筹”实现多方共赢。紧扣宅基地三权分置与宅改腾退入市指标、入市盘活存量资产、征改获得入市补充的内在联系，深入挖掘、统筹利用土地资源，激发了改革的内生动力。试点中，村组留用建设用地指标3000亩，政府收储7000亩。

三是以“分类供地”支撑乡村振兴。对公益性用地，动用征收权，前置征地协商程序，保障农民权益。对非公益性用地，主要通过入市获取土地，重点依托宅基地腾退，推动集体经营性建设用地与国有地同地同权同等入市，有效破解了乡村振兴的用地瓶颈。现已入市土地295亩，完成征改面积720亩。

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