连江县农村宅基地建房审批管理办法（暂行）

连江县人民政府宅基地管理与利用 2022-04-04

连江县人民政府关于印发

《连江县农村宅基地建房审批管理办法

（暂行）》的通知

连政综〔2020〕169号

各乡（镇）人民政府，县直有关部门：

《连江县农村宅基地建房审批管理办法（暂行）》已经县政府2020年第22次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

连江县人民政府

2020年10月28日

连江县农村宅基地建房审批

管理办法（暂行）

为了进一步提高农村宅基地建房审批管理水平，满足群众生产、生活需要。根据省政府办公厅转发省住建厅、省自然资源厅、省农业农村厅《关于切实改进农房建设管理确保安全质量的若干意见》，省农业农村厅、省自然资源厅、省住建厅《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，福建省实施《中华人民共和国土地管理法》、《福州市城乡规划条例》及相关法律法规的规定，结合《福建省村庄规划编制指南（试行）》《福州市规范农村住宅建设规划用地管理的实施意见》及连江实际情况，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于我县行政区域内农村宅基地和建房的用地、规划、建设和产权登记管理。

农村宅基地和建房应当符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划或乡镇国土空间规划、历史文化名镇名村保护规划以及传统村落保护规划等，严格遵循“先规划、后审批”原则。不符合规划或者未编制规划的，不得审批农村宅基地和建房。

二、审批职责分工及审查内容

（一）简化农村宅基地和建房审批程序，按权责一致原则，在镇规划区建设用地范围内核发《建设工程规划许可证》（见附表），在乡、村庄规划区建设用地范围内核发《乡村建设规划许可证》（见附表）。

1.《建设工程规划许可证》核发：镇规划区建设用地范围内个人新建、危房修缮加固或者改建，由所在地镇人民政府受理审核，由县自然资源和规划局委托镇人民政府核发《建设工程规划许可证》。

2.凡在凤城、敖江、江南（县城规划区）、琯头镇（省级小城镇）规划区内的村居，除D级危房有条件允许改建外，原则上停止零星建房审批。对个别确属无房户、紧房户的，在不影响城乡规划或国土空间规划的前提下，在规划区边角宅基地，经乡镇、村（居）主要领导签字把关，可按规定上报县自然资源和规划局审批。

3.《乡村建设规划许可证》核发：乡、村庄规划区建设用地范围内个人建房《乡村建设规划许可证》审批权下放到乡镇。

（二）禁止批准个人在县城规划区建设用地范围内单家独院住宅的用地申请，但县人民政府统一规划、集中建设住宅小区的除外。

（三）农村宅基地和建房审批手续由乡镇审批，但涉及使用农用地的，应先由乡镇提出用地计划，上报县政府同意后，由县自然资源和规划局上报完成农用地转用手续后才能办理农村宅基地和建房审批。

（四）乡镇应成立农村宅基地和建房联合审批小组，并在便民服务中心设置专门窗口集中受理本行政区域内农村宅基地和建房申请，指定农业服务中心牵头负责，并实行多部门并联审查，统一收案、集中分案、并联审批、跟踪督办、统一监管。

1.乡镇农业服务中心负责审查：

（1）是否符合“一户一宅”的规定，是否依法召开村委会或村民代表会议，村委会的意见、会议纪要、公示材料等是否齐全；

（2）是否本村集体经济组织成员；

（3）申请面积、界址、用途是否符合规定；四邻签章等是否符合要求，若四邻不签章，协调不成的应经村委会议或村民代表会议同意通过；

（4）是否已完善用地手续，建筑基底面积及建筑面积是否超过本规定标准；

（5）是否违法使用宅基地及是否已查处结案；

（6）其他法律、法规、规章中要求的审查内容。

2.乡镇国土资源所负责审查：

（1）是否符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划或乡镇国土空间规划；

（2）建筑层数、建筑间距、建筑外立面、建筑高度以及房屋使用功能等是否符合规划设计要求；

（3）是否位于地质灾害危险区域；

（4）是否有违法建设行为及是否已查处结案；

（5）其他法律、法规、规章中要求的审查内容。

3.乡镇村镇规划建设服务中心负责审查：

（1）是否直接选用或参照省市县设计通用图集；自行委托建筑设计单位或设计师进行设计的，设计单位是否有效资质，工程设计师是否执业资格，所设计图纸是否符合规范要求；

（2）其他法律、法规、规章中要求的审查内容。

4.涉及住建、林业、水利、交通、生态环境等行政主管部门需要审查的内容，由农业农村局会同相关行政主管部门办理。

（五）在审批过程中，乡镇农业服务中心、国土所、村镇规划建设服务中心要做到“三到场”，即受理农村宅基地和建房申请后，三部门共同到现场勘测，审查申请人是否符合条件，拟用地块是否符合规划，并绘制住宅用地规划红线图；住宅用地和建设许可依法批准后，一起到实地放样定界；农房建成后，一起到实地检查是否按照批准的面积、界址、用途和其他规划条件要求使用土地和建设。

（六）乡镇政府应当实行公开办事制度，将农房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等相关规定和审批情况进行公示。村委会应将农房申请和审批情况在村务公开栏上进行公示。

三、农村宅基地和建房审批程序

（一）农村宅基地和建房申请应当符合下列条件之一：

1.因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

2.同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

3.因国家或者集体建设、实施乡镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

4.因发生或防御自然灾害，需要安置的；

5.原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

6.县人民政府规定的其他情形。

（二）农村宅基地和建房申请有下列情形之一的，不予批准：

1.现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；

2.分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

3.年龄未满18周岁的；

4.不符合符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划或乡镇国土空间规划以及各类保护规划的；

5.将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

6.不符合“一户一宅”政策规定的。

（三）农村宅基地和建房应以户为单位向所在的村委会提出建房申请，并提交以下材料：

1.《农村宅基地和建房申请审批表》一式三份；

2.户口薄及家庭成年成员的身份证影印件；

3.申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）；

4.属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定单位出具的危房鉴定检验报告；

5.拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在《农村宅基地和建房申请审批表》（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

6.符合“一户一宅”的保证书即农村宅基地使用承诺书。

（四）简化审批程序：

1.村委会根据已通过的本行政村宅基地使用方案对村民申请进行审核，出具审核意见，并在村务公示栏内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，属于原址拆建的，还应当同时公示原状建筑实测图（含四至图），公示期不少于15个工作日。如无异议，村委会出具审核意见。

2.申请人持申请材料向乡镇政府便民服务中心政务窗口递交资料。村民也可委托村委会递交资料。

3.申请材料存在可以当场更正的错误的，应指导当场更正；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场或者在5个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；申请材料齐全、符合规定，或者申请人按照要求提交全部补正材料的，应予受理。

4.政务窗口受理或者不予受理农村村民住宅建设申请，应出具加盖专用印章的书面凭证，注明收件日期和办结日。

5.政务窗口受理村民住宅建设申请后将材料递交农业服务中心。由该部门将申请材料分送至国土所、村镇规划建设服务中心等站所，并组织实地踏勘，实行联合办理、并联审核。

6.农村宅基地和建房申请应自政务窗口受理申请之日起10个工作日内办结（依法办理林业、农用地转用等审批的期限除外）。10个工作日内不能作出审核决定的，经乡镇政府负责人批准，可以延长10个工作日，并应将延长期限的理由通过政务窗口书面告知申请人。

7.农房建设竣工后，申请人应持报备材料向乡镇政府申请竣工报备手续。乡镇政府应自受理申请之日起10个工作日内办结。乡镇政府经验收后合格的，应出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。村民凭此验收意见及其他相关材料向不动产登记部门申请办理不动产登记。验收不合格的，乡镇政府下达整改通知书，限期整改。

8.申请人的申请符合法定条件、标准的，各审批部门应当依法作出同意申请的审核决定，如审批部门依法作出不同意申请的审核决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

四、农村宅基地和建房应当遵守以下技术标准规定

（一）选址。应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

（二）规划。集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划（或住宅小区建设方案），个人建房要符合村庄规划或控制性详细规划。

（三）用地规模、层数和面积。

1.农房建设要按照集约节约用地的要求，强化规模控制，鼓励建设多层单元式住宅，沿海等用地十分紧张的村庄，可视情况建设中高层单元式住宅小区；建设独栋或联排式住宅的，每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米，利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。以农村住宅小区形式建设的，每亩原则上不少于三户。

2.农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米（含）以内；建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在210平方米（含）之内，建筑屋顶原则上应设计为坡屋顶。

（四）间距和朝向。建筑前后间距应满足消防要求，多层住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1：1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于4米；中高层住宅建筑前后间距一般不低于15米，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于6米。建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。

（五）道路、铁路、河流、电力线、文物保护规划紫线等退距。新建（含改、扩建）农房应满足道路、铁路、河流、电力线、文物保护规划紫线等所规定的退距要求。

（六）抗震。新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石、土结构。

（七）建筑单体。应满足村民生产生活需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，宜采用坡屋顶，具有地方特色，外观应进行一次性装修。

（八）配套。应同步配建三格化粪池等处理设施，尾水按规范达标排放。集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

五、管理责任

（一）县农业农村局负责建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，指导乡镇核发农村宅基地批准书、指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，完善宅基地用地标准。

（二）资源规划局负责推动“多规”衔接，落实农房建房农用地转用指标安排，审查新农村建设、联合建房方案，指导乡镇核发乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证。

（三）住建局负责对农村建筑工匠提供专业技能、安全知识等培训，并进一步修订推广使用农房通用图集；对需依法办理施工许可的项目（建筑面积在300平方米以下或工程投资额在30万元以下或个人建房三层以下的建筑工程可不申请施工许可证），在取得施工许可证后，对纳入工程质量安全监管体系，按规定进行监管。

（四）乡镇政府具体承担属地管理责任，对依法未纳入施工许可的农房建设项目，乡镇政府可通过购买服务聘请相关资格的机构或个人进行质量安全技术指导；监督建房村民签订建房合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方的权利义务，可推行建立工伤保险制度，引导购买工伤保险；建立挂村领导和工作人员、村两委干部农房安全巡查制度，采取包片制，每周两次以上巡查，做到“四到场”，即建筑放样到场、基槽验线到场、施工关键节点（含安拆模板、搭建脚手架）到场、竣工验收到场，发现问题及时告知农户，对存在违反农房质量安全强制性技术规范的予以劝导或制止；乡镇政府依据职权负责对违法建设、违法占地的应予以查处；负责制作农房建设规划公示牌，并监督挂牌实施；负责加强房屋立面管控；每月应将审批证件名单上报县农业农村局、自然资源和规划局、住建局、效能办、“治违办”等部门备案。

（五）村委会履行巡查、报告、劝阻责任，发挥村庄建设协管员作用，安全问题要及时发现、及时劝阻、及时上报，将村民建房质量和安全问题纳入村庄治理范围。村委会通过制定村规民约、成立村民建房理事会等方式，强化村庄治理。

六、其他事项

1.本办法未包括的内容按法律、法规、规章和国家、省、市相关技术规范、标准执行。

2.本办法实施过程中，法律、法规、规章及新的技术规范另有规定的，从其规定。

3.本办法实施过程中，因机构改革职能调整的，各职能部门应做好工作衔接，乡镇内设机构职能涉及调整的，上述联审小组部门由乡镇负责相应适时调整，确保职能顺利交接过渡。

4.本办法自2020年11月1日起执行，《连江县人民政府办公室关于贯彻落实<福建省农村村民住宅建设管理办法>的通知》（连政办〔2012〕221号）、《连江县人民政府进一步加强农村村民住宅审批管理的通知》（连政综〔2014〕46号）同时废止。

5.该办法解释权由县农业农村局牵头县直相关部门负责解释。

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