沈阳房价逼近临界值？还能涨吗？

继上周沈阳二手住宅挂牌均价微降之后，第11周沈阳再次出现0.14%的环比下跌，总计16.3万套二手住宅平均挂牌单价已降至11938元/平，上次出现这个价格还是在2020年的圣诞节前。“金三银四”的楼市“小阳春”并没有到来，虽然成交量回暖明显，但不只是成交价，就连房主的挂牌均价都已连续两周下跌，更关键的是挂牌均价已逼近沈阳人能承受的极限。

降价房源数量众多，超3成房源需要降价才可能售出

春节之后沈阳二手住宅平均挂牌价始终在11950元上下浮动。从第8周开始，沈阳二手住宅挂牌房源已增加了39906套（指新上房源，不包含曾经挂牌下线后重新进入市场的房源），与房源量大增相对应的是平均每周3.96%的在线房源选择降价，而选择涨价的房源仅有1%。

如果按照1套房的挂牌出售周期为8周时间计算，是否可以认为有超过3成的房源需要降价才会售出。考虑到很多房源成交周期远大于3个月，以及成交房源比例的问题，恐怕降价才会售出的房源占比会更高。

虽然降价始终是调价房源的主流，但新上房源通常价格都比较高。从2020年7月份之后，新增房源占比超过6%的时候，沈阳二手住宅平均挂牌价大多数会出现上升。于洪、沈北等区域更是多次出现降价房源多均价反而上涨的情况：单周超过5%的房源降价，平均降幅超3万元/套，涨价房源占比1%~1.5%，平均涨幅4.5~5万元/套，整体平均挂牌价却环比上涨，只是因为新增房源挂牌价格超出已有房源挂牌价。

沈阳购房者实力有限，沈阳二手住宅房价已逼近极限

其实沈阳房价的上限早已决定。2018年的时候我写过一篇《晒晒沈阳人的收入 看看沈阳能承受多高的房价 》，虽然过去差不多3年了，但基本的算法大差不差。考虑到收入增长，即便在不考虑首付问题的情况下，首次置业的刚需购房者（男女双方共同置业情况下）能承受的总房价也就是在110~120万元。早些年已完成置业打算改善的刚改型购房者所能承受的购房款增长也就在50~60万。

上面两个数字都是理想情况下的平均数字，实际上大多数购房者都做不到。即使按照理想情况计算，120万的总房款去掉10万的装修与家电预算，对应70~80平的小两居，单价在一万五就差不多了。刚改型购房者就更苦恼，由于他们5~10年前首次置业时，大多购买的是刚需产品，虽然现在价格上涨了很多，但由于同类房源数量超十万套，竞争激烈下卖不上价是常态。所以很多刚改型购房者虽然名义上自己的房子值**万，只要再添个三五十万就可以换个***项目的品质房，但实际根本没那么简单。

对于沈阳的二手住宅市场来说，还有一件更苦恼的事情。2020年楼市新增将增值税免征年限由2年改为5年，而目前沈阳挂牌的16.3万二手住宅当中，仅有15422套房源取得产权满5年。增值税、中介费这两项就让购房者能承受的房价再次下降一千多，也就在1.35万元/平左右吧，而截止到11周结束，沈阳二手住宅的平均挂牌价是11938元/平，两者已经非常接近了。

写到这里大家就很容能看出来了吧，理想情况下能承受13500元/平的房价，那实际呢？就算打个9折吧只有12150元/平了，说目前沈阳二手住宅价格到极限完全没问题吧，毕竟大多数都买不起，价格也就只是个数字而已。

与北上广深等一线城市不同，沈阳的外来人口没那么多，这点从统计数据上就能看出。虽然户籍人口始终在增长，但常住人口的增长趋势要缓慢得多。在房租上体现得就更是明显：第11周沈阳平均月租为25.6元/平，1居室平均月租金1446元/套，同在辽宁的大连第11周平均月租金35.65元/平，1居室平均月租金1925元/套。上述数据是根据实际成交的租房数据计算。

本地人购买力有限，外来人口有限，目前挂牌均价已逼近理论计算均价，沈阳房价上升空间基本没有了，这也是为什么很多人关注“国中”的原因。当然，逼近并不是超越，所以沈阳房价也许还能“稳”一阵子？也许吧。                                                                      

信息来源：沈阳地下铁   百家号老赵说房

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