出租人如何从有钱“老赖”租客身上收到租金
随着经济社会的发展，越来越多的朋友除了自己唯一住房物业外，还有了一套、两套，甚至更多的居住用房物业。有条件的朋友还购买了用于商业经营的商铺、写字楼、厂房、产权式酒店等商业物业。这些可以用于投入租赁市场的物业，有的是已经转让由自然人、法人或其他组织合法持有的，有的是仍由开发商保留持有自行经营的，有的则是由开发商委托第三方物业管理公司持有经营的。在这里，无论可出租的物业持有人是谁，我们在法律上都可以将他们统称为出租人，可出租的物业叫做租赁物，而对租赁物享有使用、收益权益的就叫做承租人。
常见的有支付能力的“老赖”承租人欠付租金，以至于达到令出租人不得不动用法律手段寻求救济的情形有哪些呢？归纳起来有以下两种：
其一，兜里有钱赖着不付型。这类承租人多是遇到了资金周转问题，以至于暂时把本应用于支付租金的预算用作他用，无法按签订房屋租赁合同时约定的租金金额和支付期限兑现每期应交付给出租人的租金。这类承租人本身是有一定支付能力的，其不按期支付、不足额支付的本质是抱有侥幸心理，认为出租人出于对维系合作关系的考虑或对承租人一定限度的容忍而不会及时追究其违约责任，所以等出租人追究了再说，走一步看一步。
其二，兜里有钱拒不支付型。这类承租人的资金链本身没有太大问题，但是就签订和履行合同过程存在的诸如房屋面积、门面朝向、通行便利、物业管理等方面问题与出租人产生矛盾，依此为由拒不支付租金或不完全按照合同约定履行支付租金义务。这类承租人本身也有支付能力，其不按期支付、不足额支付的本质是抱有对抗心理，认为出租人提供的租赁物存在其认为不合理以至于影响其使用、收益的情形，而订立合同时对相关约定又不尽完善，出租人怠于行使权利追究其违约责任，以至于该类承租人长期与出租人处于对抗状态
律师建议
针对“老赖”租客，出租人如何运用法律手段实现收到租金的目的呢？笔者建议如下：
第一，出租人要积极行使权利。围绕租金的收取，法律赋予了出租人作为租赁物权利人可以享有按照合同约定收取租金的权利、在承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的时候要求承租人在合理期限内支付的权利、在承租人逾期不支付租金时可以解除合同的权利、在承租人非法转租或擅自破坏房屋结构时提出损害赔偿的权利等。出租人不要惧怕承租人的抗辩，只有积极主动的行使上述权利，才能使法律救济程序得以启动，否则就正如承租人所愿，拖得一天算一天。
第二，出租人要善于行使权利。围绕合同的签订和履行，出租人一方面要对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款有尽可能详实、精准的合同设计，比如租金支付标准是固定金额还是分期累进、装修期是否享有免租待遇、经营状况是否和租金支付标准挂钩以及如何挂钩等等；另一方面要对违约责任和退出机制有较为合法、详实、易于操作的合同设计，比如履约保证金的收取标准和扣留条件、违约金的计算方式、合同解除的条件、争议解决方式是选择诉讼或仲裁、守约方为主张权利而付出的律师代理费、诉讼费、评估费、公告费、执行费等相关费用由违约方承担等。再一方面，出租人在签订合同时一定要注意收集保留承租人的身份信息，承租人是自然人的应要求其提供身份证复印件，承租人是法人或其他组织的应要求提供营业执照、组织机构代码证等文件复印件。总之，出租人不仅需要善于运用法律赋予的实体权利，也需要善于运用法律赋予的程序性权利，以完美的程序设计保障自身实体权益。
第三，出租人要正确选择行使权利的方式。权利的行使落实到法律手段上其实主要就是诉讼或仲裁。其中，诉讼是由出租人就承租人违约向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。作为与不动产相关的纠纷，按照法律规定通常是由不动产所在地法院属地管辖。但是，随着经济社会的发展，特别是党的十八大以来司法体制改革的推动，包括房屋租赁合同纠纷在内的部分案件类型已经最高人民法院批准采取了集中管辖的方式交由某一特定人民法院行使管辖权，所以在提起诉讼时要引起重视，不要搞错管辖法院。同时，要注意在司法实践中，围绕追偿欠付租金而提起的诉讼应避免出现返还租赁物的诉讼请求，否则可能会被人民法院认为诉讼标的不再是欠付的租金，而是租赁物本身，进而以租赁物作为诉讼标的收取高额的诉讼费。在这里，私人法律顾问不推荐约定仲裁，最直接的原因是仲裁收费可能会远高于诉讼收费。
第四，出租人在行使权利时要进退有度。何为进退有度？当出租人面对兜里有钱赖着不支付或兜里有钱拒不支付的“赖皮租客”时，首先要及时、有力的”亮剑“！第一步，可以先委托律师向承租人发出律师函催告，指出其存在欠付租金的违约情形，如不在出租人限定的合理期限内支付欠付租金，则出租人将依法启动诉讼程序追究其法律责任，同时告知其被追究法律责任后可能给自身财产、信誉等方面带来的不利后果。如经催告仍然达不到催款目的，那么第二步就是启动正式的诉讼程序。这时，出租人需要撰写提交行文规范、陈述有力的起诉状，收集和整理完整的证据、编辑证据目录，最好还要把违约金计算方式以较为详细的可视化方式编写呈现出来，做到一目了然。好的诉讼材料就像一把锋利的武器，给对方心理造成强大的威慑作用，迫使对方引起足够重视，直面存在的纠纷并寻求解决。出租人在提起诉讼后，可以采取积极的第三步行动，主动以各种方式快速让承租人知晓其被诉一事，敦促其积极履行合同义务，协商和解，避免不利讼争。若经过第三步达成了和解协议，承租人支付拖欠租金或拟定了新的具有可操作性的还款计划，出租人可选择进入第四步，也就是向人民法院撤诉，终止诉讼。若承租人不完全履行还款计划或继续拖欠租金，出租人可进入第五步，就其违约提起新的诉讼，追究其法律责任。
同望建设工程法律理论与实务公众号，由广西同望律师事务所（全国优秀律师事务所、中国工程法律服务十强律师事务所）和广西同望应用法学研究院（我国目前唯一的、具有独立法人资格的民办应用法学研究院）联合主办，以发布建设工程与房地产领域的法律理论基础知识、法律法规解读、法律操作实务、企业生产经营热点疑点难点问题与法律风险防范等相关文章为主要内容，旨在通过交流和探讨，共同提高、共同发展（同望建设工程法律服务专线电话18775332178）。