房产聚焦 | 上海70万套租赁房离我们有多远？
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“月房租1.5万元起”
“十年租金180万起”
最近国内第一个企业自持租赁项目
北京万科翡翠书院
启动预租
“月房租1.5万元起”和“十年租金180万起”的信息
引爆了群友的关注点，
有群友计算，假设租金70年不涨价，按照每10年180万元，70年就是1260万元，90平米的房子，合14万元一平米。
而且70年到期房子就要归还。
一时间“房租太贵”、“租不及买”的观点满天飞。
然而，万科翡翠书院项目自有其特殊性， 并不能代表企业自持租赁住房的发展方向
图片来源于网络
万科翡翠书院地块虽然以租赁住房的形式推出市场，但项目的土地性质并非租赁用地。
根据当时的竞买规则，两宗地块采用“限房价、竞地价”的方式出让，开发商报价达到土地上限时不再接受更高报价，而转为竞报企业自持商品住房面积，这类土地未来将全部作为租赁住房，不得销售。
由于当时竞争激烈，两地块最终的自持面积均达到100%，自持年限为70年，土地单价超过了36000元/平米。
万科翡翠书院是全自持的地块且高价拿地，租金是从成本反推出来的，项目的地价109亿加上资金和建安成本50亿，目前总成本近160亿，不能算是企业自持租赁项目的样本。
我们来看看上海租赁用地的出让情况：
上海自从2017年7月24日成功出让两个租赁用地以来，截止到2018年5月8日，总共累计出让租赁用地地块31个，用地面积累计882920平方，规划建筑面积累计1957689平方，预计未来供应3万多套租赁用房。
租赁用地楼板价最高的是长宁区古北社区W040502单元E1-06地块，楼板价仅为13463元/平方。
3月30日上海市规土局网站挂牌一幅商品房住宅用地，以起始价21.33亿出让嘉定区江桥镇北社区K2-01地块，该地块占地3.88万方，容积率1.8，总建面达7万方，起始楼板价就高达30500元/平方了；
租赁用地楼板价最低的是崇明区长兴镇G9CM-0901单元12-04地块，楼板价为1518元/平方;
曾经长兴岛商品房住宅用地地王是2016年5月19日长兴岛凤凰镇CX01单元09-03地块，楼板价高达15684元/平方。
通过比较可见租赁用地楼板价明显比商品房住宅用地楼板价低很多，租赁用地地段也好很多，大部分集中在外环内以及新城核心地段；商品房住宅用地集中在外环外，外环内核心地段屈指可数！
通过表格我们可以看出，
从2016年以来截止到2018年5月8日，上海商品房住宅用地累计出让68个地块，用地面积3768572平方，规划建筑面积6259778平方，预计未来可供应6万多套商品房；
楼板价最高的是2016年8月17日成交的静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，楼板价100218元/平方；
楼板价最低的是2017年9月12日成交的临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0801地块，楼板价8242元/平方。
目前2016年一大批地王大部分还没有入市销售。
根据上海市住房发展“十三五”规划可知: 增加城镇住房供应总量。商品住房供应稳中有升，保障性住房确保供应，租赁住房供应大幅增加，住房供应结构进一步优化。
“十三五”时期，住房用地供应5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷，住房用地供应总量较“十二五”增加20%。预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套，其中市场化住房8250万平方米、约115万套，包括商品住房4000万平方米、约45万套和租赁住房4250万平方米、约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%；保障性住房4500万平方米、约55万套。
目前十三五已经过半，商品房住宅可供应626万平方，不足规划供应4000万平方米的16%；租赁用地可供应196万平方，不及规划供应4250万平方米的5%。由此可见租赁用地供应并不是很理想，离“十三五”规划供应70万套租赁房的目前还是很遥远！
Mike认为要保持上海房地产市场的稳定发展，认房认贷等限贷和限购政策可以短期内抑制有效需求，一旦政策放松市场就会出现反复的局面，要从根本上解决问题就必须大量增加土地供应，使供应和需求达到相对平衡。
通过汇总表，2018年到目前为止，商品房住宅用地仅仅出让了一块，由此可见任重而道远！
嘉定新城E17-1地块租赁住房项目
嘉定新城E17-1地块租赁住房项目作为嘉定区首个采取备案制的房地产开发建设项目，从2017年7月拿地到2017年12月拿到四证，2017年12月25日拿到施工许可证，短短5个月即开工建设，可能是目前上海推进最快的租赁住房项目！
嘉定新城E17-1地块租赁住房项目以51平方米小户型为主，大面积也采用四卫一厅格局套间，充分适应租赁住房性质。
该项目的1房占1118户总户数的近80%，占总建筑面积的70%，90平米以下的小户型占90%多，超过90平米的户型仅占总户数的5%不到。
128平米的4房也是4卫一厅格局，采用套间形式,关门是独立私密空间，开门有公共共享交流客厅，既方便一家居住,也方便几家合租。“整体户型设计和配比充分适应租赁住房的性质。”
嘉定区嘉定新城E17-1地块2017年7月24日正式成交，地块用地面积2.85万平方，规划建建筑面积7.13万平方米，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。假设所有成本为1万/平方，总成本7.13亿元，总供应1118套，假设平均每套租金1年5万，不到13年就可以收回成本，可见上海租赁用地土地成本很有优势，
要知道北京万科翡翠书院地块楼板价则超过3.6万！
上海市住房租赁公共服务平台
最后Mike告诉大家一个消息,2018年3月31日上海市住房租赁公共服务平台（www.shzfzl.gov.cn）启动上线试运行，今年7月1日起正式实施。
住房租赁公共服务平台首先从房源发布、实名认证、合同网签等基本功能入手，同时引入金融、法律、租金查询等部分公益服务项目。
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