走遍雅典系列之四：高投资回报区
这篇作文的话题很有争议性。我定义的高投资回报区在有些人眼中是避之不及的区域。就像前面几篇作文中我申明过的，我所说的虽然是我的切身体验，亲测有效，但毕竟只是局部样本，不能说百灵百验，还是只能算一家之言，仅供参考。高投资回报区主要包括：
Zografou 佐格拉弗
Victoria 维多利亚区
Omonia 阿莫尼亚
Kypseli 克普塞利
Gyzi 盖兹
这些区域里面，佐格拉弗可谓大学城，是雅典大学所在地，还有其它几所大学也在此。我会借助一些华语词汇来帮助表达，但大家千万不能完全照搬国内的概念。就像国外的大学较少有围墙圈起来的校园，这个“大学城”也是混杂在不相干的建筑之中，往往一幢教学楼旁边就是跟学校没关系的住宅楼。这个区域的居住者多为教职员和学生，住宅有较多长租机会。自住在这里也是不错的选择，周边医院较多，而且有个奥运会羽毛球场，现在经常用来举办各种演出，算是文化活动较多的区域。
与本类别其它几个区域不同的是，这个区域房价相对高。希腊的房租高低跟房屋的面积、质量和景观关系较大，没有学区房概念，相同品质的房屋租金水平相差很小，而这个区的住宅质量中等，缺少特别的提高房租的因素，它的购买价格并不很低，因此投资回报还不见得很突出。这个区作为投资，优势在于出租相对稳定，房屋质量也相对高一些。下图是佐格拉弗官方网站上关于各种场所开放状态的信息，诸位可以看看这些设施的密度，就能判断它的生活方便程度。
Omonia阿莫尼亚和Victoria维多利亚区
阿莫尼亚并不是一个独立的区域，它属于维多利亚。我把它单独列出来说是想讲讲雅典和很多西方城市一样发生的城市空心化。阿莫尼亚曾是雅典真正的市中心，上海南京路一样的所在。但近年来迁入不少外来人口和少数族裔，雅典人逐渐在搬离，有些高大的写字楼空置率就上去了。
全球只有三四个国家有户口制度，当然不包括希腊，而且希腊98.5%的人口是信仰东正教的希腊人，所以在希腊说外来人口就是指非希腊人。他们主要有几个来源：一是巴基斯坦、孟加拉这些南亚国家。他们的肤色比非洲人浅，在希腊的华人一般叫他们半黑。这个名称比较政治不正确。这些南亚人比较勤劳，是基层雇员尤其体力劳动者的主要来源，在餐厅、装修队伍、杂货店、菜场、零售店里到处都可以见到他们的身影。二是土耳其和周边这些中东国家，其中不少来自战乱地区，这些人不会长期停留，目的地是德国和北欧，但来来去去形成的存量也有一定数量。再有就是非黄金签证过来的中国人也有很多居住在这周边，他们的商铺和公司大多开在这里。这片区域的商业生态逐渐由写字楼为主改变为服装、食品和百货的批发零售为主，繁华热闹依旧，但少了白领精英出没，多了市井烟火。
这片区域商业繁荣，雅典仅有的三条地铁也在附近交汇，找活干很容易，交通非常方便，要办什么事都在步行距离，所以外来人口都爱聚居于此，只是外来人口多了，环境自然就不好了。当然雅典市政府并不打算放弃这个区域，前不久还重修了广场。这片区域对习惯了中国整洁和秩序井然的城市氛围的新移民来说可能不会有好的居住体验，但房屋其实很抢手，据说在此居住多年的中国人是见一套就收一套，出租市场也很热，尤其打工的人合租的很多。
阿莫尼亚往北一站地铁就是维多利亚站，如果你不希望看到太多非希腊人，又想要得到市中心的便利，维多利亚地铁站就是分界点。从这里往北，非希腊人逐渐看不到，再多一站地铁就少到可以忽略了。买房的关键之一在于选址，在维多利亚买房尤其需要在非希腊人的不良观感和城市中心的便利中取得平衡。
Kypseli克普塞利和Gyzi盖兹
克普塞利区域很大，分为Kypseli、Ano Kypseli和Nea Kypseli三个部分，统一来说有点笼统。盖兹在其南边，靠近非常重要的交通干线亚历山大大道。正在规划的雅典第四条地铁将会通过这个区域。
它们的共性就是也接近市中心，而且非希腊人密度低一些，当然相对来说也是非希腊人喜欢住的区域。这里的一个特点就是房屋面积较小，居住密度大。这意味着花同样的钱可以买到更多的套数，用来出租的单位会多一些。这片区域的房屋也很容易出租，很少空置。
说到高回报，这个区域的房屋能够达到多高的回报呢？我们设定年回报率为6%，25万购房款一年的租金收入要达到1.5万元，每个月就是1250元，如果购买三套房屋，每套的月租金只要达到420元即可。
这个回报率是否能达到，取决于25万欧元是否能买到3套房屋并且每套房屋平均月租金高于420元。我不知道别人是否做到，反正我是做到了，而且远高于此。
也许有人会问投资回报还要考虑房屋本身的保值。使房屋贬值的主要因素无非天灾人祸。希腊是多地震国家，我也亲历了几次地震，但在雅典没发生房倒屋塌死人的事。至于改学区改规划突然在你家门口建个垃圾焚烧站之类事情，在此地可谓匪夷所思。
总之要想将希腊投资移民的买房款真正变成投资而不是沉没资产和无效资产，有切实可行的方法，欢迎来向我咨询。