希腊投资移民避坑秘笈之房产的真实价值

希腊移民本质上是简单粗暴给钱就办的交易，你买25万欧元房子，希腊给你永久居留权，没别的啰嗦事，无犯罪证明都不用提供。只要规范操作不乱来，没有办不下来的。现在的状态是疫情期间办理案件少，一般房子买好后一个月左右身份就能办好。

这么简单的流程，为啥有那么多人踩坑？语言、文化、社会服务体系的不同造成了信息不对称。我身边的移民朋友十个里有九个半都损失很大，只要不是DIY，鲜有不踩坑。

百度一下希腊移民，曾经满屏都是陷阱、黑幕、上当之类字眼，现在完全看不到了，我相信一定是所有的希腊移民中介都幡然醒悟竭诚提供优良服务的原因。百度不到的问题肯定就是不存在的。

只有被中国市场抛弃了的Google，输入“希腊移民”自动跳出来的搜索热词第一位是移民局官网，第二位就是移民陷阱，充分暴露了它不与时俱进抱残守缺的弊病。难怪被中国人民唾弃，活该。

我身边遇到不少踩了坑的人，那应该都是以前不规范时期发生的，现在和以后肯定都不会再出现。从以往的案例可以看到，希腊移民最大的坑就在房价上。那我们怎么能够了解希腊的真实房价呢？有方法，且听我慢慢道来。

在介绍具体方法之前，首先要介绍一个背景：希腊在交易的房产可能99%都是二手房。这个国家大概有超过30年没有大规模开发房产，因为出生率下降和精英阶层乐于出国，本世纪以来它的总人口持续下降。在一个上世纪中叶就完成了城市化的国家，没有新增人口自然就没有房产开发的动力。

在一个市场化的国家里，房屋市场不存在政府指导价或者限定价之类数值可以参考，它很像是二手车甚至文玩市场，理论上什么价格都是成立的，只要买卖双方达成一致。当然这不是说在希腊买房就必须盲婚哑嫁，还是有方法的。

了解希腊房产的真实价值，有下列这些途径，我根据高大上的程度一一介绍。

1、政府发布的“客观价值”

关注希腊的朋友这段时间会注意到有个叫房产客观价值的词，而且是政府发布的数据，看上去来头很大。在小道消息乱飞的希腊移民市场里，这倒是个真事。它的名称是“government tax value”或“objective value”，政府税务价值或者客观价值。不知道为啥简体中文世界说起它总是只说“客观价值”这个词，不说前面一个。

它的网站长这样，有英文界面，有兴趣的读者可以慢慢研究。

我不会插入网址链接，黏贴在这里，大家可以复制使用。

https://www.minfin.gr/web/g.g.-demosias-periousias/home

这个数据是否能拿来判断房屋的价值呢？有点帮助，不能照搬。我的武断标准是，高于最新的“客观价值”200%的房价大概率有问题，低于此范围的较难判断。

首先这数据不是基于统计而是基于评估，不是统计市场交易的客观大数据而来，说难听点就是一帮人闭门造车设定的数字；其次这数据没有强制性，交易双方完全不用理睬它。

这个客观价值并非新事物，它一直都存在，只是最近经历了一次较大幅度的上调才引起不少关注。一波关于希腊房产价格就要翻倍的传言由此而来，其实不是那么回事。市场价和它可谓没有关系。它有点像是中国的房产评估价，所谓客观价值只是叫法的不同，要我说其实蛮主观的。

实际作用上它只是政府用来征收房产交易税的依据，这基本上是它唯一的作用。在实际操作中，征收交易税的依据是成交价和客观价值中选取大者。

2、房产公司网站信息

希腊有很多所谓房产公司，但就像这里的4S店都兼营二手车业务，这些房产公司大多数其实是房产中介公司，做的是二手房买卖，而不是中国概念上的房地产开发商。

这是很容易制造混淆的一点。如果不是希腊的税率高，而且一旦注册了公司资金进出不走银行账就涉嫌违法，我多半也会去注册一个，摇身一变成为房地产商，毕竟注册成本和维持成本都很低。当然这种房产公司也可以开发房产。

实际上一个拥有土地的个人去申请一下，都能成为开发房产的主体。这里的社会管控很松，像我们这种永居身份的外国人，就是个拿了暂住证的状态，都能合法购买和持有gun。这事我多半很快就会办一下，价格并不贵，前提是需要说服老婆我有方法避免让儿子摸到它。所以看到来头很大的机构，千万不要眼前一花，它可能只是一个两三间办公室的小公司。

这些房产公司都有自己的网站，这些网站上的信息是所属公司发布和编辑的，在必要时它完全可以是做出来给特定对象看的。

我有几个熟悉的房产公司，时不时的也会去浏览他们的网站，但我心里有价格标准。客观地说，疫情期间中国人来得少了，这些公司的网站数据还比较踏实了呢——但它随时可以在后台操作改变。

3、住房交易信息公共平台

类似中国的贝壳网或者赶集网，运营平台的公司并不生产和编辑数据，发布数据的是海量的业主。这个特点决定了平台上的数据主流是靠谱的。当然也不排除个别业主故意挂一个灌了水的房价然后截图给人看的这种可能性，不过你只要能够自如使用这个平台，就能找到类似地段、面积和品质的房屋来做横向比对，一下就能发现问题。

这是我比较倚重的信息渠道，诸位读者朋友读到这里，也能发现它的价值。我有一个让我自己都不能坑客户的制度，那就是我一定把这平台推送给我的每个客户，并且教会他们使用这个平台，而且还支持客户自行在平台上选择房屋，我负责去做调查和落实购买。

关于这个平台价格是否靠谱，可以举一个小小的例子。这是大名鼎鼎的好区马路西的一个房子，4楼，105平方米使用面积，3个卧室，价格是24.2万欧元。这明显是没有受到移民市场影响的价格，否则它就应该是25.2万欧元，留两千块拿来还价，刚好一个移民配额。

（因为版权原因，图中抹去了中介公司水印）

参考公共信息平台的价格不是万无一失的，但基本能解决问题，而且制度比人性可靠，能从根源上避免房价灌水。我也欣喜地看到有些移民中介也在这么做。这是正本清源的做法，也是让希腊移民中介服务走上正轨的金标准之一。

有一个情况需要说明，平台上的数据不能作为绝对标准，关键点在于装修。挂在网上的二手房屋很少有全新装修的，都是住了n年的现状。不管原房主保护得多么好，毕竟没发生资金投入。而如果我把房屋买下来装修好了，肯定要投入成本，这样跟周围没装修过的房屋去比价肯定是吃亏的。

只是我买下了房屋，计算了装修成本和应得利润之后重新设定价格，如何设定就真是个良心活。也就是说完全参照平台上的价格信息并不适合装修过的房屋。

4、拍卖网站

这也是获得房屋价值的靠谱渠道，它同时还可能是捡漏的渠道。这个网站我还没用过，基于对此间繁琐流程和流程设计中服务意识欠缺的担忧，我近期都不打算碰它，希望我的读者中有人能够好好研究一下。网站有英文界面，阅读起来很方便。

5、关于房屋价值的延伸阅读

前面说到买下房屋装修后卖给客户，这是一个很值得说道的话题。

希腊法律规定移民申请者的购房款必须从自己的账号直接汇到原房主的账号里，否则办不了身份，银行和税务局也不会放过交易双方。我认识一个人花了39万买了个不到10万的房子，差价有30万欧元之多，但这39万都到了房主的账号里。中介想要拿到他的30万欧元，必须依赖原房主的一念之仁，要原房主取出来给中介。如果原房主违反承诺不给，法律层面上这位中介无计可施。而且取出30万现金或者无缘无故转账30万欧元，这在希腊绝对是要去税务局喝茶的事，技术上也很为难。

稳妥的解决方案是中介先把房子买下来，自己成为房主，这样30万盈利就能稳稳当当地装入自己的口袋。当然也可以是采用某种方法让房主非常合作，但这显然不可能推广，毕竟市场上都是零零散散的二手房，一个中介不太可能跟很多房主都建立稳固的合作关系，尤其与这些房主的合作可能一辈子就这一次。直接推住房交易公共信息平台并让客户自己在平台上找房子，从根本上避免了这类操作的可能。

但是买下并且装修好的房子也不是都是坑钱的道具。不仅装修会让房屋的使用价值提升，更重要的是，这个过程保证了客户可以简单快捷地获得身份。

希腊房屋交易一个让人头疼的地方在于这个国家没有一个住房中央登记系统，也就是说如果一个房屋已经抵押给银行，这并不妨碍它挂在交易平台上。这在很多国家都无法实现，因为中央数据库会标注所有已经抵押的房屋，使之无法挂牌交易。

当我们看中一个希腊的房屋，就必须要律师介入做尽职调查，排除那些影响交易的隐患。这往往让选房买房变成一个充满失望的过程：好不容易选好了房子，一番调查后却不能交易。影响交易的情况还有类似兄弟姐妹几个共同拥有这个房屋，其中有人不愿签字之类情况。这是我最近一次的询价，这个中介还算了解情况的，没浪费他和我时间。

我们家办身份买的前几个房子都很顺利，但最后一个失败了五次，看中一个不能交易再换一个，直到第六个才最终完成。这个过程让人非常疲惫，而且很耽误时间，一个房屋的律师尽职调查平均都差不多要两周，遇到房东材料不齐备的就没底了。而事先由中介购买下来的房屋就从根本上避免了这些问题。

也就是说移民中介买入房屋再卖给客户也不是一无是处，它有自身独特的价值，只是客户为这个价值付出多少，应该要买卖双方信息对称才好。最近我也做了一个买入卖出的业务，但我有彻底的方法让客户知道他付出了多少。具体方法就不在这里公布了，毕竟只是我的一家之法，不足以成为所有人都要参照的方式。

6、神通广大的移民中介能否提供价廉物美的房产

我也算移民中介，研究雅典的房产市场也算有点心得，我觉得我和其他称职的移民中介一样都可以通过勤于搜索信息，多跟专业的房产中介联系，秉着诚实负责的态度来给客户提供价廉物美的和称心的房产。

就算已经服务过的客户反应都很好，我也不觉得我有多么大的神通，我跟别人没有本质上的优势，只是愿意多跑多问多学习。业务上肯定有人比我厉害很多倍，但以我有限的见识看来，大家面对的基本情况都是一样的。

A、房源分散

希腊房产市场没有大规模房产开发，绝大多数都是来自张三李四的二手房。因为没有主流供应商，不像国内那样绑定恒大之类大鳄就有资源优势，所以没有人可以宣称自己持久的有房源优势，最大的依靠还是公共平台。

当然不排除有些房产会选择不挂上公共平台，其中可能会有一些房主要价不高的房子，那就要跟希腊的房屋中介密切关系来获得，这类似于跟那些下乡收文物的贩子多联系在好东西进琉璃厂之前就拿下。这种渠道自然有它的价值，但毕竟数量少，效率不高。当然勤于跟房产中介联系没坏处。

这是我熟悉的一个中介，（请点击链接：中介Milianka ）专精几个区域，人非常好，值得信任。这篇文章所在的公众号和后面的二维码都请不要加，停用了。我的联系方式在文末。

B、没有主流品牌

众多二手房中不乏老旧的房屋，我见过1910年代的房子还在销售的。在这些房屋中如何剔除质量不高的房产，除了委托靠谱的工程师和律师做彻底的专业调查，更加重要的就是移民中介也要懂房子，要学会鉴别，要会向业主提问。至于有对客户负责的心没有快刀乱斩之心那就不用说了，各自扪心自问吧。

中介也就只能强调自己的负责和懂行，反正没有哪个中介可以宣称自己有类似国内一级开发商渠道。这里的房屋九成以上都是6、7层楼高，只有一个楼梯，每层两三户，就那么点规模，没有形成大品牌的可能，都要靠移民中介、房屋中介、工程师和律师各自从自己的专业角度尽职尽责，沙里淘金，才能找到好房子。

C、没有主流渠道

国内房屋二手市场很大，形成了主流的渠道，会聚集起资源优势。我到希腊两年多了，一直在这个圈子里学习，至今还没听说哪个二手房销售品牌比别人能大一头。也许是我孤陋寡闻，欢迎知道者有以教我。这也意味着中介们没有可以借助的渠道优势。

综上所述，移民中介是否可以为客户提供价廉物美的房屋呢？可以，但要靠责任心和勤奋，却很少有可以依凭的客观资源。

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