遗产滋润区的传世家业

说希腊是西方文明的源头估计很少人有意见。要为这源头找个代表性的标志物，那只能是卫城。这是一个占地面积超过三万平方米，由众多未经改建的建筑物构成的完整和原汁原味的古代城池，建成时间相当于中国的东周。

这么一大堆宝贝要是在中国，周边的旅游开发早就不知道搞成什么样子了。卫城也是希腊的珍宝，是这个1000万人口的国家每年吸引3300万外国游客的重要原因。

雅典市环绕卫城而建，卫城的身影在市区的很多街巷和房屋中都能看到，它一直默默庇护着这个城市，也滋润了周边区域的房价和各种服务业，让蒙受恩泽的物业成为可以传世的家业。

卫城周边的商业用房可遇不可求，现在就遇到了一个。这是一间1981年建成的酒店，2017年刚装修过。实用面积545平方米，占地173平方米，共5层，有16间客房，售价99万欧元。这间酒店不大，静静待在遗产滋润着的街巷里，适合一个家庭或者两三个合伙人经营管理。

这个建筑包括120平方米的地下室（含2间客房），底层120平方米，设有接待处、咖啡厅和另外2间客房，一楼120平方米（5间客房），二楼90 平方米（4 间房），3 楼 75 平方米（2 间房）和 4 楼 40 平方米（1 间房）。三楼和四楼有阳台。以我看来，这就是个放大版的Airbnb，管理起来会很轻松。

酒店的购买价格相当实惠，折合每平方米1816.5欧元，这个价格在这个区域买一般的住宅可能都不够。投资成本折算到每间客房为6.25万欧元，相当于50万人民币，这在国内只是快捷酒店的建成成本。酒店还设有一间咖啡厅，没记入前面的测算中，买家可以视为赠品。

购置酒店，位置非常重要。这间酒店关键优势就是位置非常好。步行 10 分钟内可到国家公园、雅典音乐厅、旧皇宫和奥林匹亚宙斯神庙，步行到卫城、宪法广场和希腊议会也只要15 分钟。它就在雅典商业中心的核心位置，最显著的标志就是到“南京路”Vasileos Constantinus Avenue 仅需步行2 分钟。酒店周边环绕着新的古兰德里当代艺术博物馆、荷兰、瑞典、阿尔及利亚、乌克兰大使馆和1896年举办首届奥运会的Klimarmon 体育场，以及雅典最时尚的酒吧、餐馆、商场和雅典夜生活集中区。这样的位置交通肯定也很方便，到地铁站只要步行10分钟。尽管身处商业中心，酒店所在的街巷却很安静，与繁华一步之遥却不喧嚣。

如此好的位置，酒店的经营自然不成问题。现在的业主披露的数据是（未知年份）营业额 250,000 欧元，入住率 85%，房价从每晚 40 欧元（有两间客房位于地下室）到 100 欧元不等。良好的经营状态是物业价值的坚强支撑。只有经营团队能够从物业中赚钱（哪怕疫情期间熬一段时间也不舍得放弃），业主才会有稳定的收益。

唯一遗憾的是购买这个酒店的新业主暂时享受不到酒店经营的回报，它已经整体出租给一个经营团队，租期到2030年，每月租金为2700欧元，年收益为3.24万元，毛投资收益为3.27%。

这意味着新业主虽然不能马上享受高回报，但也不必考虑经营酒店的麻烦，更不用操心当前疫情影响业绩的困扰。新业主可以慢慢熟悉市场，到期了再自己经营，或者干脆就长期租给别人自己只获取资产收益也是个不错的思路。

我们为新业主设计的资产配置方案是集合几个家庭共同购买，这样一方面将购买价值用足，可以获得最多四个家庭的移民身份，另外也可以节省个人收入所得税的缴纳。

希腊税率是年收入起步税率为为15%，1.2万欧元到2.3万欧元之间为35%，3.2万欧元以上为45%。这税率挺高的，而且纯粹的资产收益，没有成本来抵扣，硬生生去扛税率有点沉重。妥善的做法是由至少三个家庭共同出资购买，这样大家都把税率控制在15%之内。如此净收益则为2.78%。若是由一家人购买独自承担税率，收益率则为2.13%。

税率上的差异好像也不是很可怕，但100万的投资额可以办四个家庭的身份，这里面的价值不挖掘出来确实可惜了。

也许有思路灵活的朋友想说，我想要独自享受这个物业的收益，不管是现在的出租收益还是将来的经营收益，所以我要独自出资购买，但我同时也想挖掘另外三个移民配额的价值......这样的朋友有前途！找到了法律不禁止的生财之道，咱们可以楼上细谈，继续探讨。

出租状态下的年度投资回报低于3%，确实不算高，但非常稳健，而且还可以与经营方沟通每年将租金提升一定额度。除非当初的租赁合同明确了租金不变，一般来说希腊市场惯例是租金每年提升2%，也就是说到新业主可以接手经营的2030年，投资回报率基本上能到4%。

这个投资的核心价值在于稳定和可预期。卫城永远都在那里，西方世界的永久产权也不会改变。这个酒店将会成为一个家族的传世家业，永远承受卫城的滋润。

至于预测物业将来的升值，我一般不愿意过多涉及，那更多时候是不负责任的臆测。对于预测甚至臆测，我以前在国内做LNG的时候就看够了教训，深知预测未来是可怕的。但如果有证据支持，我会做一些倾向性的判断。除了大家都能看到的各国都在印钞，钞票始终在贬值而稀缺的物业将会成为水落石出的价值高点等因素外，我还看到的一个关于这个酒店的希伯来文页面，价格是160万欧元。以色列人和德国、英国人一样，是希腊房产市场的水底大鳄，他们经常一整栋地扫楼，也热衷购买酒店和商铺。这个160万欧元的价格自然不能作为凭据，但可以参考。

我身边有些朋友非常有钱，我也略微知道一些关于家族信托基金的故事，和事故。相比而言，这样的投资实在是靠谱多了。