刚交了一年的房租，这家长租公寓却在昨晚倒闭了
作者 | 刘博
报道 | 新芽NewSeed
ID: pelink
“高收低租”这条所谓的“捷径”恰恰就处在悬崖的边缘。
”“打造中国最具竞争力的公寓运营商。”在乐伽公寓的官网上有着这样一句话，但如今，这个目标却再也无法完成了。
在昨日晚间，乐伽公寓通过官方微信公众号发布一则公告，确认公司已停止经营，关闭所有业务，且员工大量离职，没有经营收入，已无法偿还客户欠款。
该公告称：“凡房东、房客自愿达成和解协议的，我司无条件予以认可，无须再通知我司，原房屋租赁合同即时终止作废，不再履行；房东、房客保留依法依约追究我司违约、赔偿损失等法律责任的权利。房东、房客无法达成和解的，可依法通过法律途径解决，追究我司应承担的法律责任，我司尊重并执行一切决定。”
公告最后还强调“不应波及房客，我司再次诚恳请求房东不要采取过激手段驱赶房客。”
但显然，正如一位乐伽公寓的租客在相关微博下评论道的那样：“5月交了一年的房租，卡里都没钱了，难道真的要和房东杠上？大家都是受害者。”房东与租客一样都是这场长租公寓暴雷风波之中的受害者，他们的损失恐怕难以完全弥补。
危机爆发之前负面缠身
据公开资料显示，成立仅三年的乐伽公寓乘着长租公寓的春风快速发展，截止今年5月，在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局，成立了300多家签约中心，员工达到600多人，为超过40多万客户提供服务，管理的房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。根据规划，其未来还要扩张至沈阳、徐州、厦门、佛山、青岛、烟台、武汉、广州、深圳、北京、上海、郑州等城市。
但就是这样一家自信满满的长租公寓企业，从今年7月份开始就爆出负面新闻，一度出现“乐伽公寓放弃合肥城市、一套不留”等消息。
对此，乐伽公寓曾发布公告回应称：“2019年3月，乐伽公司发现合肥分公司部分员工涉嫌侵占公司资金，已报相关公安机关立案调查。因此现象屡禁不止，为公司健康长期的发展，我司于2019年7月计划战略性停止合肥分公司市场扩张，清退部分违规员工和不正常房屋。”
但回应并没有解决乐伽公寓的问题，反而呈现出愈演愈烈的态势，不断有杭州、西安、成都等地网友爆料，乐伽公寓出现信任危机，租客交了租金，房东却没收到租金，众多租客被下了逐客令。
与此同时，在7月中旬和下旬，西安、南京、杭州等住建部门，也发布了乐伽公寓风险提示，其中西安住建部门曾在7月15日发布《关于南京乐伽商业管理有限公司西安分公司的风险提示》，称该公司在西安经营房屋租赁、房屋经纪活动时，经营范围未包含有“房屋租赁”经营项目，提醒广大西安市民注意风险预判，避免财产损失。
但对于乐伽公寓的房东与租客来说，此时已经陷入了泥沼之中，无法脱身。有众多房东与租客在网上表示，当看到乐伽公寓的负面新闻时已经为时已晚。据中国青年报报道，此前与房东、租客对接的乐伽公寓业务员早已不知踪影，前者最近一次收到与乐伽公寓相关的消息，还是在手机上收到的员工离职告知短信，上面写着：“乐伽公寓原业务员已离职，从其离职之日起，其所从事的一切活动概与我司无关。”
不走寻常路的“高收低租”
从公告可以看出，导致乐伽公寓暴雷的直接原因是资金危机，究其根源则是乐伽公寓采取的“高收低租”的经营模式，也就是公告中提到的“高进低出”。
所谓“高收低租”，即以高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金；再以低租金出租房屋，一次性收取租客的租金为半年，甚至一年，但每月折算下来能比市场价便宜300元左右。例如乐伽公寓在合肥2200元/月收来的房子会以1800元/月租出去。
而如果租客想采取月付的方式，租金价格就会高出许多。这也就导致许多租客为了一年能剩下几千元的房租，大多都选择了年付的方式。
尽管经营模式不同，但“高收低租”与此前暴雷的数家长租公寓所采取的“租金贷”本质上相同，是典型的利用资金池经营长租公寓的方式。根据目前情况可以判断，乐伽公寓应是通过时间差，以“按年收租、按季还租”的方式形成一个庞大的资金池，再把这些获取的现金用于收购更多房源，获取更多现金流；或者用于别处的投资，以赚取更多利润回报。
长租公寓作为一个重资产市场，盈利周期长，注定这是一个严重“烧钱”的赛道。曾有长租公寓的工作人员表示“为了拿下房源，我们可以‘不择手段’”，像去年自如与蛋壳公寓竞相涨价抢房的事件，便是最好的佐证。
而建方长租总经理甘伟也曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，还需每年摊销15%-20%的装修成本，以及人工等成本。所以长租公寓的盈利周期较长，一般都为5到7年。
而“高收低租”这种模式的好处是可以使得经营方快速实现规模化发展，抢占市场份额，因此成为不少长租公寓其也所看中的“捷径”。
但这条“捷径”恰恰就处在悬崖的边缘，在获取资金的过程中会无形中放大杠杆，而这些企业又缺少风险控制，一旦经营管理或是外部投资失误，就会出现资金链断裂的情况，最终造成房东、租客的严重损失。
结语
细看国内长租公寓市场，除去本身就持有房源，只需要做专门的运营的酒店系、开发商系，如万科、保利、华住等；剩下的市场占有率最高的“中介系”（如链家自如）和小而分散的“创业系”（如魔方公寓、YOU+等），都必须依靠租赁获房。
如果说“中介系”因为本身有大量的房屋资源和物业信息，进入长租公寓市场属于自然而为的事情，那么为何众多创业者也要挤进这个重资产的领域？
有业内人士曾向新芽NewSeed（ID：pelink）表示：“长租公寓的准入门槛并不高，因为有贷款等金融工具的存在，一般几百万元即可。”
也正是因此，2014-2015年间，众多创业者涌入这一赛道，长租公寓进入了野蛮生长期。但是与其他几派玩家相比，创业者是抗风险能力最低的。
而乐伽公寓正是属于后者，一旦危机来临，便再难逃脱死亡的命运。
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