要素式调解、示范性协议，南通开发区法院诉前巧解百余件商品房买卖纠纷

近日，南通经济技术开发区人民法院运用示范诉讼机制，采取“要素式调解、示范性协议”的方式，成功化解了涉某房地产公司商品房销售合同纠纷系列案件，将矛盾化解在前，为130多户家庭解决了“急难愁盼”问题，最大限度地减轻群众诉累，赢得了当事人的赞誉。

案情简介

原告梁某等130户业主在2018年购买了某房地产公司开发建设的某小区商品房，购房后，因开发商延期交房、实际面积与合同签订面积不符等问题，该130户业主陆续起诉至南通开发区法院，要求某公司退房或承担延期交房违约金、面积差额损失。
群体纠纷涌入法院

“现在房价大跳水！开发商还延期交房，我们要求退房！”2023年6月起，10余名准业主在南通开发区法院诉讼服务中心递交了商品房买卖合同纠纷的起诉材料，随后几天，陆陆续续不断有该小区业主来法院起诉。

“起诉我们的大部分业主们都和我们沟通过的，我们也不是不愿意解决，只是没有双方都满意的方案。”法院当即联系开发商，“这批商品房买卖合同纠纷系列案涉及群众切身权益，人数众多，影响较大，处理不好容易引发群体性事件，且本案房地产开发公司态度较为积极，通过调解的方式结案是解决此类纠纷的有效方式之一。”该院经过分析研判，成立法官和人民调解员共同组成“5+3”的专班团队统一处理该批量案件。
利益冲突各执己见

“我们没有根本违约的行为和情形，不接受退房！面积差额我们认可的，但因为疫情影响工程进度，我们前期也与业主们签订过《延期支付违约金补偿协议》，我们现在外债很多，实在没有办法承担这么高额的违约金。”经初步协商，开发商只愿意承担面积差额部分的赔偿，对于延期交房违约金及退房的诉请，表示他们已无力承担。

经过法官们释明，业主们不再主张退房，但是对于延期交房的违约金数额各持己见，大部分业主不能接受开发商提出给付金额和给付期限，部分业主又提出保全该开发商财产，调解陷入僵局。
示范协议批量化解

承办人们初步合议，针对业主不同的诉请，选取9件具有典型性、代表性的案件，针对性先行调解，以便形成示范性调解协议，为其他案件提供化解纷争的参考。

“假如现在保全开发商的财产，账户冻结后会影响他们正常运营，无疑加重开发商负担，不利于赔付业主们的损失。”

“疫情影响了开发商的工程进度，适当缩短违约金计算期限，开发商承诺可以在半个月内支付一批延期交房违约金。”

承办法官们、人民调解员联合社区工作人员，分组分头与双方当事人联系，通过阐明诉讼风险、分析维权成本、反复释法说理，经过几轮的调解，开发商愿意按照法律规定承担面积差额部分的赔偿及延期交房违约金的给付，选取的9件案件均成功调解。

示范性调解方案给业主们吃一颗“定心丸”。

“我们接受这个方案，谢谢各位法官和调解员为我们不断争取权益。”所有业主均表示愿意按照示范性调解协议的内容与开发商进行调解，成功突破该批量案件瓶颈。

随后，专班团队借鉴“要素式”审理模式，根据业主主张的支付面积差额、赔付延期交房违约金等的诉求进行分类，制作要素表，调解过程中仅对案件个性要素双方当事人进行核对，批量制作调解协议。随后起诉该开发商的案件也参考示范调解协议的内容在诉前纷纷化解，目前该系列案件的130余名业主均顺利与开发商达成调解协议。

“130多业主要来起诉开发商，我们原本以为审判加执行起码要一两百起案件，没想到9个案件就解决了，示范调解这个办法确实好！”参与调解的人民调解员姜某感慨道。

南通开发区法院在办理这批案件过程中巧按“快捷键”，通过示范性调解，对系列案件纠纷整合调处、要素式审理、优质高效化解纠纷，最终达到双赢的局面，既降低了当事人的诉讼成本，又实现了高效率化解纠纷，实现了法律效果与社会效果的统一。

（来源：南通经济技术开发区法院）