买卖必学 |「公房经适房」税费计算方法
文丨楼汐
必备知识
已购公房：
1- 指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。
2- 职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房（又称房改房）。
经济适用房（一类）：
列入国家计划内，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。
经济适用房（二类）：
包括但不限于：回迁性质或康居、安居性质的房屋，以及按经济适用房管理的房屋。
已购公房上市交易条件：
产权证填发日期、原始购房合同签署日期或第一笔购房款的银钱收据日期，三者有其一满5年。（收据章和购房合同章要一致，收据才有效)
经济适用房上市交易条件：
契税发票填发日期或产权证登记日期满5年，并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明（有的城区不需要）。
普通商品房性质：
已购公房、危改回迁房、集资建设住房、康居、安居以及绿化隔离地区农民安置住房等六类具有保障性质的住房均为普通住宅。
增值税及附加、契税、个人所得税征收办法与普通商品房缴税方法相同。
计税价格：
网签价格与过户指导价，二者孰高，即为计税价格。
过户指导价：
需要到各区县建委、房管局查询。
已购公房 - 土地出让金
计算公式：
土地出让金 = 卖家购房当年成本价*建筑面积*1%
（以标准价/优惠价购得的，需先补交与成本价的差价）
差价 = 购房当年成本价*建筑面积*6%
经济适用房（一类）- 综合地价款
计算公式：
（2008年4月11日及以前购买的经适房，满五年）
综合地价款 = 计税价格*10%
（2008年4月11日之后购买的经适房，满五年，政府放弃回购）
综合地价款 = （计税价格 - 经适房购买原价）*70%
经济适用房（二类）- 土地出让金
计算公式：
土地出让金 = 计税价格*3%