恒大缺你那5000块吗？
背景：地产是典型的线下行业，也是典型的高周转行业。这是一个以工地、售楼处、中介门店为主要场景的传统行业，也是一个以现金流为主要支撑的特殊行业。 一旦土地延迟拍卖、工地延迟复工、售楼处被关停，整个房地产的产业链条必然首当其冲。尤其对于中小开发商和高杠杆房企来说，这种影响是致命的。 所以，无论是网上卖房，还是打折促销，终究都是一场争夺现金流的游戏。恒大不过是抢跑了。
一、恒大缺钱吗？
恒大缺钱，非常缺。不止恒大，所有房企都很“缺钱”。要讨论恒大此次的“撒钱营销”之前，我们先来看一段来自知乎网友胡明威的分析：
疫情来临之前，恒大的现金流已经十分紧张。而且企业信用也在临界点，除非核心城市的优质地段儿，很难拿到银行贷款。这段时间，受各种政策和市场的影响，房地产企业，特别是高杠杆的房地产企业，过得并不好。
为什么这么讲，一切都要归结于现金，持有的现金量和现金的回笼速度。
三年前，就有人问，为什么碧桂园这样的房地产企业可以容忍8、9个点的发债利率。当时我的回答主要集中三点：
第一，房地产行业是资金密集型行业，没有钱就拿不到地，拿不到地就卖不了房，所以只要帐能算的过来，可以说是给钱就要，多多益善，有多少来多少。
第二，碧桂园一直以高流转率著称，从拿地到开盘可以在六个月内解决，也就是说，六个月就开始回笼资金。综合算下来，发债的资金一年可以流转两次，实际成本降低。
第三，房地产是毛利率比较高的行业，可以承受略高的定价。所以我的结论是，8、9个点的利率远不是房地产企业的极限。
一切的前提是账面上要有现金。没有现金，对房地产企业来说，比制造业可怕的多。制造业三、四个月没有现金，可以再适当拖延一下账期。但房地产行业最大的债主是金融机构，晚一天还利息就是逾期，一旦有逾期，金融机构势必恐慌性撤退。房地产是离不开金融的，一天都离不开；也是离不开现金的，一个工作日都离不开。
万达的教训殷鉴不远，当年幸好有融创接盘，要不然万尺高楼说塌就榻。
本来，春节过后的一段儿时间是房地产市场成交的高峰期。异乡的人们回到家里，经历了家里的催婚之后，势必讨论了安家的决定。所以，春节返乡之后，房地产市场一般会形成小高潮。但近年的情况大家也看到了，不会再有这样的局面，而且很可能在未来的半年内，整个市场将会形成大比例的垮塌。
再回头看下恒大。
在土地储备方面，原先恒大计划在2017-2020年每年减少土地储备5%左右，从而降低资本开支需求。但遗憾的是，2019年，因为土储采购力度加大，恒大总土储在去年年中达到3.19亿平方米新高。而在今年1月，恒大继续通过公开市场举牌拿地。如1月14日，重庆主城区界石两宗相邻宅地入市，成交价12.94亿元。1月15日，恒大子公司郑州恒泓置业有限公司以底价6.45亿元竞得郑州92号地块。
拿地就要花钱，花钱就需要现金，要现金就会有负债，有负债就要还利息和本金，要想还钱没有，就只能再发债。今年1月，恒大总共发了4笔美元债券，总金额60亿美元。利率水平均在11.5%至12%。这个价格水平甚至比碧桂园还略高，创下了大型房企的新高度。（区域性房企单算，他们13%、15%的比比皆是）
分别是中国恒大发行的两笔：
1月22日发行的10亿美元票据，三年期，年利率11.5%。
1月22日发行的10亿美元票据，四年期，年利率12.0%。
子公司景程有限公司发行的两笔：
1月24日发行的20亿美元票据，31个月，年利率11.5%。
1月24日发行的20亿美元票据，45个月，年利率12.0%。
看上去完成发债了，资金到位了，状态应该会好一些。但房地产企业发债获得的资金很大一部分需要用于偿还原有借款，恒大的公告里给出了港股上市公司的规范说法：
主要為其現有債務再融資及用作一般公司用途。
或者：
主要為其現有債務（ 包括2020年票據 ）再融資，餘款用作一般公司用途。
也就是说，剩下的钱寥寥无几，对恒大的现状来说杯水车薪。其中还有一个非金融人士可能关注不到的点，中国恒大发的两笔20亿美元债券中，许家印和夏海钧（恒大的总裁）共认购了1亿美元；景程有限公司发的两笔40亿美元债券中，许家印和夏海钧共认购了6.5亿美元。
为什么会这样呢，标准答案是：
許先生及夏先生之認購表示彼等對本集團之支持及信心。
不过我们大概要知道还有另一个答案，也更接近真相。在债券发行时，因为市场认可等方面的原因，如果快到截止日还没有发售完全部份额，为了确保债券成功发行，企业会找到大股东、关联方或者一切有利益关系的群体，想方设法把其余份额认购掉。只有这样债券才能发行成功，大部分资金才能来到企业手中。
说来说去，房地产与金融是不可分割的伴侣，一时一刻都不能分割。我从来没有见过和听说过不需要融资的房地产企业。即使那些几年攒一个项目的小房地产开发商，在这种地价、房价高速成长的时代，也离不开金融机构的融资，开发贷、供应链融资、信托、险资，等等。资本和金融像一只隐形的手，无时无刻不在影响着你的生活，你的吃的、穿的、用的，它们的生产不只是材料的流转，也是资金的流转，何况住房这种高金融属性的商品。在这种危机时刻，对高杠杆的房地产企业来说，活下去才是头等大事，至于是站着活还是跪着活，是囫囵个儿还是断条胳膊少条腿，在活着面前已经没那么重要了。
二、背后的小九九
我们再来梳理一下恒大这次所谓的“撒钱式营销”的惊人玩法：
2月底前，先掏5000元定金，预定一套恒大房子。
如果5月10日前确定要买了，这5000元冲抵2万元房款。你省15000元。
如果你自己不想买，推荐熟人买了，你将得到1%的佣金，以及1万元现金奖，5000元定金全退。这意味着，假如是200万总价的房子，你至少挣4万元。只要你能帮着卖掉，你挣钱！
如果你定的房子，别人看上了，要抢着买走，恒大就把5000元定金退给你，同时赔偿你5000元。也就是说，你赚5000元。
如果你推荐新客户到恒大的售楼处看了，每个新客户，恒大奖励100元，500元封顶。
5月10日前，你拥有最低价购房权，如果楼价下调了，恒大补差价给你。对冲风险！
如果你买后又后悔了，交房入住前，恒大同意，无理由退房。
看完了上面的7条，围观群众表示：这不是撒钱、送钱吗？
得出结论前，我们先看一些数据。
截至2019年6月底，恒大的债务已高达1160亿美元，而且公司的借款成本一直在上升。1160亿美元，大约就是7500亿人民币，恒大欠了7500亿人民币。
恒大的净负债权益比超过150%，债务水平远高于行业平均水平。另外一家高负债房企是广州富力，其净负债权益比超过200%。
净负债权益比是（借款-现金）/股东权益，当比值大于100%时，说明企业所持有现金不足以支付债务，股东面临偿付债务的风险较大。
当然，房企都是借钱狂魔，但是恒大的负债在行业也是较高的。
截止2019年上半年，万科的净负债率仅为35%。
欠钱不可怕，可怕的是快到期了。
根据彭博(Bloomberg)的数据，恒大约46%的债务将在今年年中到期。现在赶上新冠肺炎，恒大的现金流非常吃紧。
在最新的海外债券发行中，恒大融资20亿美元，利息高达12%，只是为了借新还旧。
因此，自1月以来，恒大的股价下跌了大约五分之一，预期市盈率不到五倍。市场对恒大的债务问题的担忧溢于言表。
所以，恒大缺钱，非常缺钱。
你看上了那点收益，恒大首先看上的是你的本金5000。
对恒大来讲，这房子只要卖掉了，不管卖给谁，恒大都赚钱，给你分点回报，不影响整体盈利；这房子卖不掉，最多就是退给你5000，免息贷款，现金流压力缓解了。
按一套200万的房子算，恒大卖掉了，赚多少？会在乎你一万两万的那些佣金吗？
就算房价跌了，恒大退还差价，但是房子还是卖掉了，只是它少赚一点。
你品，你仔细品。
到底是谁在撒钱？是你自己，还是恒大？
有人说，恒大这样的大企业，市值霸王，就看中了我一介草民手里的5000块？
还真不是！
恒大目前市面上到底有多少套房子在售，这个数据很难明确，但是恒大除了用这5000块来缓解现金流压力之外，还有其他三重目的：
免费营销。为了挣佣金，付款者会帮忙推荐亲戚朋友买，相当于请了无数个兼职销售；
稳定市场信心，提高品牌知名度，能卖一套是一套，现金回笼减缓压力；
释放利好，稳定股价和投资者信心。
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