问答2022：关于地产的行业发展和发展观，谁对谁错？

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地产行业作为国民经济主体地位的行业占位，以及阶段性出现的外资前端流入以及一些开发企业把地产开发行业进行“资本化”转型，侵占了购房者对房地产资产属性的权利。

许多小伙伴后台留言，说前途是光明的，道路是曲折的。
也有的小伙伴说，信心是当下这行业最为重要的一剂良药，无论是企业还是行业，都不能躺平。

其实举一个例子，或许更容易理解：

艳阳高照，突然一片乌云带来一场冰雹，因为是冰雹，所以就比雨水产生了更强的破坏性，关键是还带来了低气温。

但是，乌云飘过，冰雹化尽，天空彩虹归来，阳光依旧。

这场冰雹，就是地产行业当下的困境，但是晴天的本质，从未改变，就是事实。

至于说到的信心，毫无疑问，这对于市场和消费，都是一剂良药。
但这剂良药的成分，应该由“理性回归”和“行业韧性”组成。

对于这个问题来说，如果回答说有问题，就像前文提到的，好像也只是出现了几片乌云，一场冰雹，整体行业发展应该没问题。
但是要是回答没问题，我想无论是购房者还是从业者，大概率也不接受。为什么行业越发展，房价越高，购买者对房屋的幸福感并没有提高，甚至交房时间越来越久，接房质量越来越敷衍。
对于从业者来说，也觉得为什么行业越发展，规模越大，无论是企业可支配费用和经营利润，还是自己辛辛苦苦工作换来的钱袋子，似乎越来越瘪，生存环境越来越恶劣。

“迷宫”的出口在哪儿？

购房者不幸福，从业者不幸福，企业经营者不幸福，幸福去哪了？如果主体都不幸福，那就一定出了问题的。
问题是，问题出在哪儿？

如果从这角度展开来说，怕是一两篇文章，甚至是几次小范围的讨论，也只能探知到冰山一角的一角。
那就收回到行业发展，这个稍微聚焦的角度来浅聊一二，就从决定行业发展的生产资料、生产力、消费者几个角度，来适度摆一下龙门阵。

生产资料、生产力、消费者构成行业关键要素

先说生产资料，其实，土地就是最大的生产资料。而这个生产资料，无论是面粉贵过面包，还是面包贵过面粉，在本质上来说，这是国家所有的生产资料。
所以，既然是国家所有，生产资料无论价格涨跌与否，因为所有权性质决定，基本上就可以视为一个动态常量。
那么生产力就成了决定消费者购买的一个关键变量。而生产力作为关键变量的前进或者倒退，其实对于行业发展，具有决定性的作用。

生产力成为关键变量

这个，初中的政治就学明白的问题，行业的许多企业和经营者，不明白。

几多企业，把生产力水平这个关键变量，用所谓的“工业化标准生产”，框进一个“常量”的区间。
除了精装修的差异，许多豪宅的毛坯建设水平甚至成本，和最基础的所谓入门刚需的建设水平，相差无几。
两者最大的价格差异，反而来自于地段，也就是土地这个生产资料价格的差异。
要知道，生产资料价格是一个动态常量，也就是地段好就贵，地段差点就便宜。

繁华地段的房产品价格通常较高

抛开这个常量，豪宅和入门级，一样的砖，一样的水泥，一样的框架结构。那么，它们在作为常量的生产资料上加出来的销售价格，应该差异不大吧？
问题是，差异不大吗？
举一个例子可能更有助于理解：同样的金属部件组装出来的一部手机，iphone要比国产山寨机贵上许多，这个消费者心甘情愿多花出来的钱，或许是更先进的处理器，更好的屏幕，更清晰的摄像头。这些更的东西，贵出来的理由，被称之为生产力差异。
反观前段时间说的沸沸扬扬的被定义为金融化资本化的某想电脑，相比于没有任何差异的街边攒电脑的，就是多了个所谓的品牌，就要贵出一大截的价格，其实可以理解为“生产力陷阱”。

苹果的生产力差异带来高溢价

许多小伙伴说了，我局部认可这个观点，但是不同地段的房子，就是应该价格不同啊。
对，我想说的是，随着动态常量的变化，确实是要价格不同。
比如说：8万的土地价格，毛坯房子就应该卖10万吧？5千的土地价格，毛坯房子也就卖个1.1万。
问题是：8万和5千，是随着地段不同变化的动态常量。居住者几乎一样的钢筋水泥混凝土，甚至是略有差异的景观、车位、摄像头，假设5000－6000的成本，不应该是卖8.6万，和1.1万吗？
这个差额，中间是生产力陷阱还是生产力差异，你懂了吧？

生产资料认知导致生产力陷阱

还有小伙伴说，不对啊，比如麓湖，比如永威，比如绿城，就是房屋质量要好很多啊。

你说对了，我们要鼓励的，就是刚你说到的这几个，专心专注做产品和产品力提升的企业。这些企业的，专注于行业本身的发展观，是这个行业发展，最宝贵的财富和资源。这中间还有万科，还有中海，还有金茂，还有许多。
回过头，当我们在这个行业出现乌云，回头审视乌云出现的理由的时候，发现曾几何时，多少企业，多少房地产企业，背离了行业的发展，走上资本化道路，多少本应该专注于产品和提供给消费者产品提升以及居住幸福的项目，被资本裹挟，要么高周转，要么低成本，最终消费者被迫接受到不接受，反噬整个行业的，行业信用。甚至作为从业者的我们，一度也认为高周转能带来高收入、多机会、快晋升。
今天回过头来看，收入高了吗？机会多了吗？晋升快了吗？

痛苦的反思

许多今天的，无奈和无辜的果，都在前端，有各种源自变化的因。
所以，对于信心这剂良药来说：正确的发展观，首先是行业的，基于生产的理性回归。
这其实越来越成为，很多企业的共识，从缩规模、降增速、精产品，理性回归到一个房地产制造业的本质，去生产和提高生产力。
回顾整个被认为艰难的2021年下半年，产品力突出、服务力突出，甚至是社群运营以及购房者认可度高的企业，以及项目，依然在收获认可的路上，进一步的收货认同和赞誉。

另外，正确的发展观，还应该是行业的，长期主义的韧性。
是的，韧性。
这个韧性，包括一些资金链被资本化裹挟而濒临甚至断裂，却又努力自救去确保应有的交付和对客户的承诺，还有就是对产品的持续向好以及围绕购房者的基于生产力和生产能力的坚持提升，比如一些视品质为生命和信仰的绿城和绿城的后来者们，你肯定听过，不止一家。
以及在高周转和资本化选择的十字路口，坚持文件经营的诸多地方性代表性企业，守住了发展的底线、品质的底线、客户的底线，都是时间背后的长期主义者。
比如和消费者家庭成长一起成长的产品以及服务需求，从小户型产品的满意，到改善家庭空间的均衡，再到对多代家庭关系进行的全龄景观以及生活配套，这里面有诸如龙湖这样的巨擎，也有麓湖这样的有家有爱，亦是购房者心目中的，城市桃源。

包括坚持对话客户的从业者，从产品的研发设计师，到终端的跟客户亲如家人的销售员，以及讲好故事和说清价值的策划人、广告人，那些坚持在行业里的普通的，又不普通的平凡人。

都是对韧性，最好的注解，也是这个行业，宝贵的解药。

我们期待更良性的发展

无论是理性回归，还是韧性坚守，这些既是关于这个行业信心的，重要组成部分，也是信心之外，最大的底气和复苏的可能，而不仅仅是饮下一碗，关于信心的鸡汤，然后依然徘徊在，迷失与崩溃的边缘。
所以行业发展，需要“理性回归”和“韧性坚守”的发展观，而不仅仅是停留在等待政府救市，或是降息降准救我的天马行空的幻想当中。一旦风来了，又忘掉之前被资本化裹挟的，悬崖边上的痛。
包括每一个普通如你我的从业者，应该是这个发展观的受益者和坚守者。
还没开始的，试着开始；走过了的，赶紧回头。这是关于2022年的，不清楚的未来的一些尝试性思考，送给你，也送给我。

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