【行业】“房地一体”国家政策回顾与广东省政策分析

导读随着我国物质文明与精神文明的快速发展，农户及农村集体经济组织对于不动产登记证书的法律意识和经济意识逐步加强，对于维护自身权益的意愿逐步增加。为满足城乡统筹规划需求、提高土地管理和利用水平、提升社会服务水平，政府管理部门迫切需要全面了解集体建设用地和宅基地及其地上房屋的使用现状，农村宅基地和集体建设用地确权调查和发证工作迫在眉睫。

国家政策回顾

2010年我国发布了《中共中央 国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号），首次提出“加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作，工作经费纳入财政预算”。
2010年至今，国家又颁布多项通知和意见，均明确指出要加快推进该项工作的开展，包括：《中共中央 国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号）、《国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）、《国土资源部 中央农村办 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（中发〔2014〕1号）、《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）、《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）等。期间，部分省份、地区陆续开展了“农村集体土地确权登记发证”、“农村地籍调查”等多项此类工作，但大多数地区的工作仅限于地籍调查，未对房屋进行调查，未开展发证工作。
2019年，《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）明确指出“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020年基本完成”，明确了登记颁证工作的时间节点为2020年底，要求各省、市、自治区稳妥推进农村不动产权籍调查，推进农村不动产确权登记任务按时完成。

广东省相关政策回顾与分析

作为国家经济发展的前沿省份，广东省对于城乡规划、土地管理和利用的需求更为迫切。2016年，广东省国土资源厅印发了《广东省农村地籍调查工作指南（试行）（解析法）》和《广东省农村地籍调查工作指南（试行）（图解法）》，并于2017年印发了《广东省农村地籍调查作业细则》，明确要求2017年底前完成农村地籍调查任务，为“房地一体”农村不动产登记发证工作打下了坚实的基础。
为进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，2019年底，《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资函〔2019〕2262号）（以下简称广东省“房地一体”方案）发布，明确2020年12月完成全省“房地一体”农村不动产登记发证工作的验收工作。随后，广东省各县市区积极开展“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权调查工作，力争2020年底前基本完成登记发证任务，有效保障农民合法财产权益。

工作内容

广东省“房地一体”方案明确广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查项目（以下简称：广东省“房地一体”项目）的工作内容是：以农村宅基地和集体建设用地为单位，查清“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地组成的不动产单元状况，包括房屋（建、构筑物）信息、宗地信息等。
宗地信息包括：宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、面积等土地状况。
房屋等构（建、构筑物）信息包括：房屋权利人、坐落、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、总层数、建筑结构、建成年份、建筑面积等内容。

登记主体

广东省“房地一体”工作方案明确以“总登记”方式开展“房地一体”调查工作，对于已合法颁发宅基地证、集体建设用地使用权证、房屋所有权证或不动产登记证，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效。此举既能全面调查宅基地和集体建设用地及其地面房屋数据，又不会影响原有证书的法律效益，充分照顾农户意愿，确保项目的顺利实施。
广东省“房地一体”项目的登记范围是：对集体土地范围内符合登记条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。对于集体土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。
广东省“房地一体”方案充分考虑了广东省实际情况，对多种不同形式的申请登记的主体进行了详细的规定。比如：本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；已拥有一处宅基地的本村村民、非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占有农村宅基地的；非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的等情形，经该村集体经济组织认定的，也可按照规定申请登记发证。方案也明确指出了城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

确权原则

由于涉及到不同年份、历史问题较多的宅基地或房屋，部分市、县（区）对于此次“房地一体”农村不动产登记发证的原则有诸多疑问。针对这些问题，广东省“房地一体”方案中也做了详细的确权登记原则说明。具体整理内容如下图所示。

广东省“房地一体”方案确权原则

调查方法

广东省综合考虑了农村地籍项目采取工作方式的不同，以及各级地方政府对于此次“房地一体”工作的工作需求、基础条件和经济可行性等因素，制定了三种调查方法，包括全解析法调查、部分解析法调查和图解法结合实地丈量法调查。三种调查方式在调查方法、调查范围、测量方式、精度要求上有所不同。原则上，同一地区内可以采用一种或多种调查方法共同开展调查工作。

时间要求

广东省“房地一体”方案明确项目验收阶段为2020年11月至2020年12月，该阶段需要完成县级检查、地级市检查、验收以及数据汇交上报，还需要做好省级抽查、数据汇总及建库工作，任务繁重。根据时间进度表，各地必须在2020年11月底之前完成整个项目的实施工作。

成果要求

广东省“房地一体”方案对项目成果要求是“两图一表”——宗地图、房屋平面图和不动产调查登记申请表。广东的宗地图和房屋平面图与《不动产权籍调查技术方案(试行)》中要求的宗地图、房产分户图略有差别，但主要内容均包含在内。广东的不动产调查登记申请表包含了《不动产权籍调查技术方案(试行)》中的《地籍调查表》和《房屋调查表》两部分信息，但也减少了界址标示表、界址签章表、宗地草图、界址说明表等繁琐信息。总体来说，广东省要求的“两图一表”更贴近现实、更容易操作。综合上述分析，广东省“房地一体”项目需要查清全省“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地组成的不动产单元情况，需要完成工作底图制作、权属调查、房地测量、内业数据整理和数据入库等一系列实施内容，工作量大，涉及技术面广，并须按照广东省“房地一体”方案要求，在2020年12月份完成验收工作。根据工作量和时间要求倒推，这就意味着全省需要投入大量的技术人员，同时要保障成果高质量，降低返工率，才能在短时间内保质保量完成该项工作。各市、县（区）不仅需要充足的人员和扎实的技术做保障，也应积极挖掘新型测绘潜力和灵活应用多种调查方式，以技术的力量驱动项目加速前进，才能更有保障和信心确保如期完成任务！

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来源：南方数码

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