【旧文重温】河北扫房记——牛市应该做什么？
【老粉丝都知道，这是2015年5月的一篇老文，与老毛君的逻辑相互印证。链接：https://xueqiu.com/6146070786/46027974】三全换套别墅的帖子引发很多雪友纷纷吐槽，热切要求我谈谈价值投资者如何扫房，看来不知道多少股民炒股是为了买套房啊！
一、背景判断
中国的房地产在城市化进程90%、人均可支配收入1万美元之前，长期走熊的概率不大，整体可能有波动，局部可能会崩盘，但一二线城市的房地产大趋势是向上的。
中国的股市的特征是牛短熊长，股市可以看做一个零存整取的账户，四年存钱一年提现，兑现期到了就要学会提现，否则贪字变成贫，关于退出策略我在文中也说了。
二、缘起
房子变现能力很差，其实不是很好的投资标的，投资高手不会配置太多，中国大妈炒房十年十倍秒爆股民也算是一个奇迹了。所以价值投资者买房基本是自住为主。房子基本都是和结婚生子相关的。今年婚后，老婆首先动议，父母老了接来好互相照顾，下半年也有育儿计划，而且想要二个，把政策用足。摆在家庭面前的一个迫切问题就是，如果三代住在一起，目前的房子肯定不够用，生活质量大幅降低是必然的。我说过，婆媳翁婿等代际矛盾，只能被隔离，不能被调和。老毛我单身生活自由散漫惯了，基于隐私和互不干扰，两家人最佳距离是一碗汤的距离，即端一碗热汤送过来不会凉的距离。
问题是，小区周边房价已经太离谱，一套两居室最低都要700~800W，我算了算租售比，买房不如租房，租房实际上是业主在倒贴房客。这碗汤的距离太贵了！如果非让我在城区内买第二套房，我会选择买原来那种老旧的公房，总价不高，能住人，有确定的拆迁规划，这相当于附带一个保底的option套利。但老婆又不愿意父母晚年居住质量太差，或者居无定所，要让老人和小孩在新房子、好房子、大房子里安居，所以，只能考虑郊区了。其实，美国人就是这种生活方式，城里一套公寓，乡村一套别墅，两个孩子，一条大狗！
三、选房
上半年周末没事就和老婆开车一圈圈逛，信马由缰，边走边看，五环、六环、京承、京通、京哈……，经过筛选，京津冀一体化方案让我们把目光投向了东方。
一个小时车程，燕郊、大厂、香河等京东一线，过去一看就喜欢上了，太棒了，这才叫房子！锁定了别墅产品，京东有各式各样的类型，有英伦风格、斯托卡纳、西班牙、南加州风格，最后选了套南加州风格的，因为在美国就生活在加州，比较喜欢加州的韵味。
四、理由
1）便宜。价投一定要淘便宜货，找价值洼地！京东一套别墅的总价还不如城区一个大一居或小两居，便宜得令人发指。通县过了一条河，房价就是天壤之别，因为行政区划一边是北京，一边是河北。我想不出，从地理和居住上有什么实质区别？这就像当年的老上海，宁要浦西一张床，不要浦东一套房，后来浦东大开发不让老上海们傻眼了吗？这种人为的差价一定会填平的，习大大的京津冀一体化就是环渤海版的浦东大开发。
2）性价比超高。我选的这套：外三内五，外面三层，内部五层，送半地下室、顶层阁楼加露台，外加两个车位、一个院子，统统白送。相当于买一送一，房本面积是280多平，搭送200多平，实际面积是500多平。如果按实际面积均摊的话，别墅的价格竟然比当地同地段的板楼均价还便宜，你妹，这个定价机制真奇怪，穷人补贴富人，高密度住宅补贴低密度住宅？
3）小区环境好，老年人宜居。别墅区，低密度，绿化非常好，物业公司是开发商自己的，管理不错。郊区空气质量比北京明显要好，旁边有河流，有公园，有高尔夫球场，能观景，能遛弯。目前小区入住率大约15%，我踩了踩点，Neiboughood很友好，90%是北京市民，退休的老年人居多，中产阶级为主，有医生、有大学教师、有媒体记者……。
4）配套完善。说是北京郊区，实际是河北新城，外面很繁华，闹中取静，有医院、幼儿园、饭馆、银行、邮局，一应俱全。公交可通北京，未来十年内，我预料必通轨道交通，参考股市热点，京津冀一体化、中国神车、投资拉动……（此处省略1万字）。京津冀一体化其实就是效仿美国的城市带，加州湾区，就是若干卫星城和小镇形成的集群，由轨道交通体系联结在一起。人口分散化，资源分散化，交通必先行。
5）我看了看开发商的财报。屌炸天，这家上市公司开发商竟然是活雷锋，虽然ROE有30%，但财务杠杆高达80%以上，毛利率只有20%多一点，而且早期拿地成本极为低廉，房地产开发比制造业还苦逼，毛利润刨去营业税、企业所得税、土地增值税、三费，实际上我推算如果没有财务杠杆和政策补贴，开发商基本是不赚钱的，亦即哪怕我抛开开发商自建住房，成本也会在房价之上。这家开发商早就互联网思维了，不赚业主的钱赚谁的钱呢？不是卖房而是造城，在郊区低价收购农地，再疏通当地政府运作改变土地用途获得政策优惠，通过补贴业主获得流量，把荒地捂成熟地，通过配套设施和增值服务赚流量的钱，赚土地增值的钱。再看股价，我擦，不折不扣的Tenbagger呀，还一边上涨一边增发，赚投资者的钱补贴消费者，堪称房地产商里的$乐视网(SZ300104)$ ！我最喜欢有互联网思维的商家，理性的人应该不做它的投资者，做它的消费者。
6）京津冀一体化，政府未来投资42万亿，炒了很久了，不多说，什么意思？除了开发商补贴业主之外，政府也来补贴业主。这几十万亿砸到地皮上，表面上是改善交通、环境、医疗等社会资源，实际上都会被房地产吸收，最终转化为房地产价值的一部分。说房地产涨这么高都是泡沫，也不尽然，城市化是什么，是土地在不停吸收万亿级别的M2，在不停增值，你觉得房价压力大，可能只是你的收入赶不上M2和城市化的脚步而已。我十多年前来北京的时候，北四环还处处可见农田，现在都是人口稠密度的黄金地段，地价涨几十倍过分吗？
五、结语
前一段雪球有人问哪个城市房产投资潜力最大，我毫不犹豫的说——廊坊。未来十年不敢说是一只Tenbagger，但十年五倍是妥妥的，我敢断言目前80%的股票跑不赢这套房。不过我要说的是，房产增值只是副产品，关键是收获了老人的健康和孩子的笑脸，让亲人们拥有一个幸福的晚年和童年……。
最后，给雪友一点忠告：（不懂请抄写10遍，还不懂抄写100遍）
熊市不买股，牛市白辛苦；
牛市不买房，熊市泪汪汪。
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