重磅：共有产权房，国家队入场！
房市又出重磅消息！北京市推出共有产权房新政，叫停自住商品房，把原来的自住房都改成共有产权房入市！广州的“租售同权”仍未平息，北京的“共有产权房”又抢占了头条。
正在公开征求意见的《北京市共有产权住房管理暂行办法》：
1）房价市场化：共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，但开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。
2）份额更灵活：共有产权房中购房者与政府间的产权份额不再锁定“三七开”。按照征求意见稿，共有产权房会参照同地段、同质量商品房价格，并考虑家庭购房承受能力等因素，在土地转让环节就明确规定售价，而销售价格占市场价格的比例，就是购房者所持份额的比例。
3）份额可流通：在共有产权住房购买5年后，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。在同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
4）申购有限制：共有产权住房的供应对象为符合北京住房限购条件，且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。
5）套利不允许：有住房转出记录；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年等情况的家庭，不得购买共有产权住房。
6）吸引外地人：共有产权住房对非京籍的“新北京人”的分配比例将不少于30%。
刷热点的自媒体又嗨了，连房地产“英特纳雄耐尔一定要实现”都来了，特大利空？腰斩再腰斩？等等，用脑子想想，对房地产行业、房地产公司、房地产业主，是利空还是利好呢？老毛君（WX公号：mao-talk）来给你们条分缕析，深度解读这个制度的来龙去脉，以及推动房地产生态演化的可能：
一、共有产权房的制度依据
共有产权并不稀奇，法律依据是2007年的《物权法》，第八章第93条-105条规定了“共有”制度，私人所有权分两种形态：单独所有和共有。切记，这个“共有”不是“公有”，根本不算公有制的经济成分。《物权法》在2007年出台之初曾饱受极左分子的攻讦，本批为中国的私有化宣言，你就知道共有产权房与“英特纳雄耐尔”其实一点关系都没有。
其实，中国老百姓的房产绝大多数都是共有产权，普遍到你平常都察觉不到，单独所有反而是少数。为什么呢？大都是婚后买房，共同出资共同还贷，都是夫妻共有，这就是共有产权房。老百姓要卖房，必须征得配偶同意，房地产增值收益和租金收入原则上夫妻共享，在离婚时就显现出来，夫妻共有产权原则上分家析产一人一半。
这就是共有产权房，只不过你房子的另一半产权人从配偶变成国家。准确说是北京市政府的代持平台，应该是个独立运营的公司。
二、共有产权房早已有之
共有产权房也不是新鲜事物，北京市早已有之，只不过以前叫“自住型商品房”，2013年北京市就推出了，上海市也有类似的制度。所以，叫嚣共有产权房能降房价的砖家，也不看看，2013年之后北京房价的走势？睁着眼说胡话。
那为什么北京市这次把自住型商品房变成了共有产权房呢？很简单，把让利给购房者那一点优惠给收回了。自住型商品房，定价要比周边商品住房低30%，5年后上市的收益30%上交财政。看清楚了，原来是总房价比商品房刻意压低，且5年后的增值收益交30%给政府就行，显然这里头套利空间巨大，因为过去5年，北京房价至少翻了一番，政府拿30%是冤大头，国有资产流失。这次改成了共有产权，总房价是市场定价，与商品房大体一致；5年后上市流通后增值部分按合同比例分配给政府。
政府很聪明，封杀了保障房原来留给业主的套利空间。
三、国家队入场的信号
共有产权房这次横空出世，很多媒体说特大利空，真是南辕北辙，明显是特大利好啊！共有产权房本质是什么？本质是国家与业主共同持有房地产资产，做私人业主的联合房东。这一举措意义很明确，在房地产这个价位，国家队入场了！国家队在二级市场建立了自己的多头头寸，你说是利好还是利空啊？
很多人说业主出钱，国家不出钱，国家投入的是土地资源，在财务上土地和货币都是资本，都是投入。事实是，国家从一级市场的土地出卖者，部分的变成了二级市场的房产持有者，你说国家是多头还是空头？
2015年国家队大举杀入股市，你说对股市是利空还是利好？
从某种意义上说，这条政策已经亮明了底线，封杀了一线城市房价暴跌的空间。调控，不是让房价暴跌，而是让房价稳定。
四、购房者变相加杠杆
对购房者来说，共有产权房就是变相加杠杆，首付不够，政府助力。举个栗子：假设，原来北京一套偏远地段的房子300万，首付30%，购房者需要攒足100万的首付，对工薪阶层来说苦逼哇。现在政府帮你承担一半产权，同样这套房，你150万就能拿下50%份额，首付只需50万，勒紧裤腰带在家父母资助，够了！
当然，理论上这套房你只占50%的产权，增值收益和租金收入有一半要归政府。不过不要紧，政府很宽容，让你一个人居住，等将来努力工作有钱了，可以按市场价从政府手里赎回那50%产权。最终这套房就变成你的单独产权。
共有产权房，对购房者的意义就是加杠杆：房贷是债权杠杆，需要还本付息；共有产权是产权杠杆，零利息，只需要出让相应产权份额，未来还可以赎回。
分析到这里，一万匹羊驼从老毛君心中奔腾而过，地上留下四个大字：超级利好！
五、房地产需求端被打开
对房地产行业最大的利好是，房地产的需求端被打开了！市场经济的需求定律，高房价会自动抑制需求。其实高房价会对房地产行业造成长久伤害，真正期盼房价暴涨的是那些炒房团，而正规经营的开发商是希望房价稳定或者温和上涨，这样才能量价平衡。共有产权住房最大的亮点是，对“新北京人”的分配比例不少于30%。对“北漂”来说，对中等收入的工薪阶层来说，原来连首付都攒不起，只能漂，在大都会赚几年就回家了；现在呢，政府一出手，咬咬牙能扎根北京了，需求端一下就打开了。购房能力从高收入阶层下沉到中等收入阶层，蛋糕增量出来了。
这个政策有点像当年美国的房利美、房地美，政府资助中低收入者买房，圆“居者有其屋”的美国梦。当然，需求打开的同时，金融风险敞口也打开了，不过中国目前有最严厉的限购政策，风险防范和控制力度远高于美国。
六、增加房地产的流动性
共有产权房政策还有一个好处，是增加房地产市场的流动性。因为政策规定，业主购买的共有份额5年后可以自由流通。这意味着，不是房子可以转让，而且50%、30%、20%的房产份额可以自由转让，这就相当于股市里的拆股。股价过高，阻碍流通，10送10，股价一下变小了，那是假象，因为总的市值是不变的，但流通性会改善，这成了股市最爱玩的资本游戏。
别急，估计会有配套政策限制，否则真就炒上天了。因为房产总价再高，也不影响拆细份额的炒作，不加限制的后果会很可怕。
七、房租更加刚性化
共有产权房可能会带来一个衍生的后果，这恐怕是政策制定者意想不到的，也就是房租可能更加刚性化。为什么呢？因为共有产权房的租金是要按比例与政府分成的，那么业主最有可能的倾向是出租签阴阳合同，例如50%产权，实际租金5千，合同金额只写3千，能规避1千租金分成。但政府不是傻子，肯定会按地段规定固定租金水平，这相当于政府指导价，由于政府本身持有多头仓位和防止国有资产流失倾向，租金水平一旦固定，提升容易降低很难。
八、结语：你的前半生
总之，共有产权房是一个政策巨变。现在总量还少，对房地产影响有限，随着规模增大，房地产业的生态会变化越来越大。共有产权房是一个介于商品房和租赁房之间的过渡形态，随着房地产多层体系的完善，一个普通中国老百姓的一生已经基本定型：
刚毕业的年轻人，没钱，公租房——有了点钱，商租房——攒够首付，共有产权房——中年发财了，按市场价赎回政府份额，完全产权房。
这就是你的前半生，也可能是一生。
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