房地产税，这回“狼来了”？！
一条牵动房市和股市的大消息，字越少，事越大。
房地产税，像月经贴，每隔一段时间就冒出来，然后就没有然后了，现在大家又盯住“十四五”规划，“十四五”期间能否落地？
这回，不管你信不信，反正我信了！
我相信房地产税肯定会到来，但全面落地大概十年之后。
捋捋房地产税的前世今生，名字换了好几次，最开始叫“物业税”，后来改叫“房产税”，现在正式定名“房地产税”。
最开始提出是什么时候，你还记得吗？是“十二五”规划时，2010年，现在两个五年计划都过去了，十年连个草案都没见到影子……
我在一开始就说，每次月经贴时反复说，房地产税一时半会不要指望，永远在路上。
2020和2021年的《政府工作报告》，对于房地产税只字未提。最近财政部提出要在十四五期间“积极稳妥推进”，这句话在十二五、十三五规划里都有，记住，既要“积极”，又要“稳妥”。
所以，“推进房地产税立法”被写进了“十四五”规划，但全国人大公布的2021年度立法工作计划中，只字未提“房地产税”。
征税涉及公民的基本财产权，因此税收法定是原则。房地产税是新税种，开征权在全国人大，必须立法先行，立法工作在2021年尚无时间表。
我们是社会主义法治国家，程序还是要走的，开征新税种要立法，立法必须通过全国人大，现在连草案都没有呢，八字都没一撇，所以今明两年内房地产税法出台的可能性为零，最快最顺也得等明年把草案做出来，提交审议。
立法程序需要三读才能过会，也就是人大常委会至少审议三次，还要向全社会公开征求意见，汇集修改后最后由两会通过。这意味着，后年能出台法律就算快车道了。
德国铁血宰相俾斯麦说过：“世上有两个东西，爱好者最好别去观察其制作过程，一是香肠，一是立法。”十年并不算长，重大问题方方面面争议都比较大，国家也很慎重。例如《物权法》，1993年就开始起草，2007年才上会表决通过，历时14年之久，草案几经修改，光全国人大常委会就审议了7次才通过，创下立法史的纪录。
人大立法之后，只是刚刚开始，扫除了合法性障碍，因为房地产税的定位是地方税，具体落地还需要各地方政府制定细则方案。
所以我说，房地产税真正全面落地，十年之后做到就算不错了。
2030年之后全面开征财产税的条件，也相对更成熟，因为那时中国的城市化率到达75%左右，轰轰烈烈的城市化进程基本收尾，房市变为成熟市场。房地产面临长期拐点，由增量市场变为存量市场，届时市场会以二手房存量交易为主。这意味着，地方政府靠卖增量的土地出让金已经油水不大，土地财政必须转型，而庞大的存量房产能提供替代性的税源。这时候全面铺开房地产税，才有实际意义。
这回财政部开会重提，全文重点是“试点”两个字。
也就是，房地产税立法和全面开征，需要漫长的路线图和时间表。但目前可以在特殊城市进行“试点”。
其实早就开始试点了，十年前，2011年1月27日上海、重庆宣布开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。
但上海和重庆的征税方案，试点证明是失败的。一是对调控房价几乎没有任何作用，这十年上海、重庆房价跌了吗？二是对地方政府的财源几乎可以忽略不计，据说收的金额连征税成本都无法覆盖，比起巨额的土地出让金连其零头的零头都比不上。
上海、重庆的十年试点，房地产税，调控房价、开辟税源，两个政策目的都没有达到。这次重提试点，应该是另起炉灶，修改方案，针对近期炒房热的特定城市进行税收试验，精准打击，观察效果如何，为全国立法提供数据。
根据财政部的前智库、税制专家贾康去年的放风，可能的优先选项是深圳和海南。这两个地方容易诱发资金囤房炒房，政治不正确，特别是深圳，严查经营贷糊弄中央，随即又爆出“深房理”事件，行政团队大换班。既然这么爱炒，这次就做小白鼠吧。
经过再次试点之后，总结经验教训，立法先行，全国落地，分步渐进，十年之后，最终的房地产税一定是经过博弈各方都能接受的温和方案。
例如，每年税率不会太高，1%就算压力山大了；设定大幅的免征面积，首套房或家庭人均一定平米内免征，多套房才可能加征；另外配套的税务改革是个人所得税采取家庭综合计税法，房贷支出可以与家庭收入抵冲……这些我在十年前就反复说过，为啥呢？
一是社会阻力比较小，无论是在民间，在舆论，还是在人大审议的程序上，相对容易通过。毕竟现在中国社会90%以上的居民都有自有住房。与很多人想象的不同，经过土改和30年分房体制，中国的房屋自住率远超欧美，以及其他绝大多数发展中国家，城镇自住率大约89%，农村98%。其实每家都有房，为啥大家都骂高房价？因为大家缺的不是老家和农村的房子，缺的是想居住城市的房子。所以，这个税如果全国普征，绝大多数家庭都跑不掉，全是纳税主体，包括那些天天骂房地产商的“北漂”、“沪漂”、“深漂”。国家必须照顾大多数国民的家庭的税负能力和征收成本。
二是符合内循环的大方向，内循环，关键是提振内需，减税才能扩大内需，加税肯定是抑制内需。居民的钱包都被掏空了怎么扩大消费？对经济对民生是涸泽而渔。
三是富屋贫民问题必须解决。一线城市核心城区有很多通过房改、公房买断、拆迁安置、继承等获得的房子，还有多年前低价购买的商品房。现在房价涨的很高，很多市民家庭的资产负债表是典型的“高资产，低收入”，账面资产很高，但现金流很弱，属于“富屋贫民”。房产都价值千万以上，按1%征收就是每年10万，但业主一年的收入可能也就几万块，还不够支付房产税。这些人都是公务员、国企职工、弱势群体，没有大幅的免征额和较低的税率，无异于逼这些群体上访，增加维稳成本。
四是缓解地方政府财政压力。因为无论怎么征房地产税，也是年年不到百分之一的额度，怎么可能替代一次性收取70年的土地出让金？后者才是真正的大头。看看今年的卖地收入，地方财政支柱是土地出让金，新增的房地产税只能是杯水车薪。如果房地产税搞垮了房市，地方政府卖地频频流拍，那才是，丢了西瓜，捡了芝麻，进而诱发地方债务危机。
数字有真相，2018年我曾在文章里算过一笔账：
此外，还有房地产企业上缴的所得税等各项税费，毛估估有1.2万亿（2018年全国房地产销售金额15万亿）。
政府基金收入7.54万亿，其中的土地使用权出让收入是6.51万亿元。
据此，房地产市场每年总体给国家的贡献是：6.5+1.8+1.2=9.5万亿。2018年全国的财政总收入是18.33+7.54=25.87万亿，再加上2-3千亿的其他收入，一年总收入大约是26万亿。
9.5/26=36.5%。
不算家具家电装修建材等整个产业链，仅房市本身产生的税费和土地出让金，占财政总盘子的36.5%。如果把这块收入拿走，会发生什么？
如果持有房产不多，业主不必过于焦虑，房地产税对房价短期有扰动，但房价的长期趋势受税制的影响很弱，决定房价的是供求关系，核心是土地和货币。美国早就有房地产税，美联储放水，今年不照样房价涨破天际；香港也有房地产税，叫“差饷”，但土地管制严格，房价一直高不可攀。
开征房产税，短期内可能逼出存量房，缓和供求关系，但长远来看，开征房产税，并不会降低房价，甚至是推高房价，因为资产的购置和持有成本更高了，最终必然反映在终端销售价格上。税费，不是向谁征收就谁承担，会发生税收转嫁，最终是分担，议价能力弱的一方实际承担的多。例如二手房交易税费不少，实际买卖都是打到总房价里由买方承担的。
国家开征房地产税，主要政策目的也不是打压房价，而是建立长效机制，保证房地产市场和地方政府税源可持续发展。所以，真正全面落地，等到十年之后房市变为存量市场，开辟新的房地产税弥补日益缩小的土地出让金这个缺口。这才是真正目的。
房地产税目前不是大问题，信用收缩是大问题，政府严查经营贷，收紧房贷，导致货币政策刹车有点急，《晴天修屋顶，万众拜央妈》。四月的社融增速和M2增速下滑得有点猛，流动性拐点，通胀无牛市。
房地产不是“蓄水池”，而是“印钞机”。房地产具有强大的信用扩张功能，不是容纳货币而是创造货币的。在信用时代，货币创造几个主要途径：外汇占款、信用扩张、降准降息。房地产加杠杆，抵押品价值上升，能融出更多资金，属于典型的货币创造和信用扩张。现代货币不是纸币，而是各种债务链条组成的M2，房地产就是M2（债务）最大的制造者。打压房地产，房市自生的这些M2就消失了，根本转移不到股市里去。房市被压，融资收紧，最直接的后果就是M2减缩，信用收缩，货币减缩，对股市并非吉兆，房市股市，今年难啊！
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