地主家也没有余粮了

文/十一弟

前一阵子，湖南常德的石门县举办了一场房地产展示交易会。

县委书记邓碧波底气十足地喊了几句绕口令，结果被全国人民送上了热搜。

“我们各位同志、各位领导，要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套。”

书记火上了热搜，石门县的工作人员也很忐忑，摸不清这几句绕口令的影响是好是坏。

但也赶紧帮着书记打打圆场，解释了一通——

“书记只是一个活跃现场气氛的说法，是一个形象的比喻，号召有条件、有需求的人员可以去买房，但不是具体的要买一套房、两套房、三套房、四套房。”

一个月后，石门县召开了领导干部大会，县委书记换人了。

声嘶力竭地号召带头购房的邓碧波，“另有任用”。

从上任到调离，在石门县委书记的位置上，邓碧波只干了八个月。

十一弟查了一下最近湖南常德的领导人事动态，没能看到邓碧波公开露面。

在十八线小县城，哪有什么“专精特新”，支柱产业全靠房地产。

很多县城，十年如一日，除了新开发几个楼盘、多建起几栋房子，几乎没啥变化。

每年，尽可能卖掉几块地，就成了地方政府最要紧、最要命的事。

2021年，石门县的一般公共预算收入是12.2个亿。

土地出让金超过了一般公共预算收入，达到了17.3个亿。

为了平衡收支，去年石门县从土地出让金等政府性基金收入当中，调出了7.3个亿补充地方财政。

今年，石门县仅安排了4个亿的土地出让金支持财政。

根据石门县的财政预算，今年一般公共预算收入会增长到13个亿左右，但土地出让金会下降到12个亿。

这都有些过于乐观了。

最近，石门县又下调了预期，今年土地出让金可能只有8个亿。

难怪县委书记急着号召领导干部带头购房了。

县城的房子卖不出去，谁去买政府出让的土地。

前几天，江西省住建厅发了一份文件，关于住建领域支持省会南昌高质量发展的政策措施。

其中有这么一条，“积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从集中供地城市名单中调出”。

原本为了抑制地价过快上涨的集中供地政策，现在让南昌卖地变得雪上加霜。

今年十月份，南昌刚刚完成了一轮集中供地，挂牌了22宗住宅用地，最后流拍了12宗。

南昌在去年的卖地收入是185个亿，同比跌了七成多，创下近六年以来的新低。

今年三轮集中供地后，南昌土地出让金为153个亿。

又是土地歉收的一年。

相比南昌，成都在今年的土地倒是卖得不错。

三轮集中供地过后，成都的供地计划完成了大约96%。

年底之前，成都还有一轮集中供地。

除了北上广深，二线城市的集中供地，已经演变成了一场地方国企实力的比拼较量。

有机构做过统计，目前已完成第三轮集中供地的十几个城市，一多半的土地都被地方国企拿走了。

今年成都的土地市场，也是被地方国企托起来的一片红火。

刚刚完成了第三轮集中供地，成都卖掉了44宗住宅用地，土地出让金325个亿。

其中，地方国企拿地比重高达79%。

此外，中铁建等央企拿地比重为11%，民企拿地比重只有10%。

将近八成的土地都被地方国企拿走了。

在成都的土拍史上，前所未有。

地方国企托市这个现象，已经让决策层隐隐感到不安了。

今年九月份，财政部发了一份通知。

“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”

地方国企大手笔地托市拿地，几乎形成了一条完整的土地财政链条——

政府卖地，地方国企举债拿地，土地出让金充实地方财政。

本质上，地方国企又多了一重功能——政府卖地的融资平台。

成都第三轮集中供地，一家叫做“成都市武侯区仁居荟置业有限公司”又拿了两块地，贡献了12.5个亿的土地款。

这两块地都位于武侯区。

仁居荟置业的全资控股股东——成都武侯资本投资管理集团有限公司，属于武侯区属地方国企。

12.5个亿的土地款，对武侯资本来说是一大笔钱。

武侯资本在去年全年的收入只有5.7个亿。

它的主营业务是产业园区的出租运营，从来没有拿地开发过商品房项目。

仁居荟置业是武侯资本在去年初刚刚注册设立的一家新公司。

今年七月份，成都第二轮集中供地，仁居荟置业已经拿了两块地，总土地款14.6个亿。

拿地不到两个月，仁居荟置业就把这两块地挂牌在了西南联合产权交易所，打算转让全部股权。

但最终无人问津，仁居荟置业找不到接盘的下家。

与仁居荟置业一起，华润置地在同一批次拿下了六块地，目前已经公布了案名、取得了规划和施工许可，即将入市。

但仁居荟置业的这两块地，它除了想着脱手甩卖，不见其他什么动静。

也许这就是地方国企的矛盾和尴尬——

即便手里没有金刚钻，也要硬着头皮揽下政府给的瓷器活。

拿到的土地，能卖掉就转让出去，能引入合作方就交给开发商操盘。

实在找不到下家，就只能先搁手里放着了。

年初，武侯资本的资产负债率还不到70%。今年三季度末，已经超过了74%。

九个月时间，仅发行的债券余额，就增加了差不多43个亿。

今年前三个季度，武侯资本的收入只有9个多亿，净利润还亏损着1个多亿。

但还是掏出了27个多亿，一股脑地拍下了四块地。

今年，虽然很多开发商拿地不行了，但是代建业务做起来了。

代建业务很重要的项目来源，就是这些地方国企硬着头皮拿下的土地。

江苏江阴的一家城投企业——江阴城市建设投资有限公司，它在去年之前，也不拿地开发商品房项目。

但去年底，政府土地不太好卖的时候，江阴城建注册设立了一家新公司——江阴城市发展集团有限公司。

不到一年时间，江阴城发就在当地拿下了三宗商品住宅用地，总土地款接近30个亿。

成立一个月后，江阴城发拿到的第一宗商品住宅用地，花了将近15个亿。

折腾了九个月，江阴城发最后还是把这块地交给了建发来代建开发。

有了第一块地的教训，江阴城发在今年十月份又花了7个多亿拿地的时候，就聪明多了。

拿地之前，它找到绿城管理成立了一家合资公司，自己持股99%，绿城管理持股1%。

相比第一块地拖了九个月都没整明白，这块地刚到手，绿城管理就确定了产品系。

而江阴城发，只管出钱把政府出让的土地拍下来就行了。

如今，开发商们没钱拿地也用不着犯愁，拉个班子就能给国企地主打工了。

从年当包工头的日子，今年又回来了。