民企一倒下，外资扑上来

文/十一弟

今年十月份，京东拍卖平台上的一场法拍。

拍卖物是一栋位于北京东三环的写字楼，博瑞大厦。

原业主是一家民企开发商。几年前，抵押了博瑞大厦，向银行贷款。

连本带息欠了差不多19个亿，还不上钱了。

结果被银行追债，向法院申请强制执行。

拍卖之前，法院专门请了评估机构对博瑞大厦进行估值。

结论是——市场价值至少29个亿。

但房地产市场行情不好，开发商又没钱，想要找到买家，就只能便宜卖了。

法院在设定起拍价时，一上来就给打了七折，20个亿挂牌。

这场法拍，网络上吸引了上万人围观，但只有一人报名。

最后，凯德集团以底价，拍下了博瑞大厦。

凯德集团是一家来自新加坡的外资开发商。

从此，在北京东三环北路上，又有一栋大楼要挂上外资的招牌了。

还没有成批地倒下之前，在北京拿不到地的民企开发商，其实很喜欢这类收购机会。

比如泰禾。

五年前，泰禾收购了位于北京东四环的辉盛庭国际公寓，把它变成了金尊府。

泰禾原本打算将其改造以后，重新散售出去。

但如今，砸在手里了。

恒大这艘巨轮也躺下了。可怕的是，还在不断地流血。

最近，恒大在香港元朗一块没有开发的土地，被它的债权人处理掉了。

这块地只卖了6.37亿美元，相比恒大之前投入的成本，亏损了7.7亿美元。

去年初，恒大把这块地抵押给了橡树资本，换回了5.2亿美元的贷款。

橡树资本是一家来自美国的不良资产管理公司，素有“华尔街秃鹫”之称。

今年初，恒大已经没钱还债了。

于是，橡树资本的老板喊话——

“如果橡树资本不能接管用于违约担保的恒大资产，那将是玩忽职守。”

所以，年初的时候，橡树资本就已经把恒大作为抵押物的香港元朗地块接管过来了。

去年初，橡树资本借给恒大的贷款本金是5.2亿美元。

今年初，橡树资本宣布恒大违约的债务金额是6亿美元。

时隔一年，按此计算的话，橡树资本给到恒大的贷款利息可能高达15%。

恒大可能也料到橡树资本会肆无忌惮地便宜处理掉香港元朗这块地。

先于橡树资本出售之前，今年很长一段时间，恒大都急于找到一个出价合理的买家。

据说，恒大给市场的报价是80亿港元。

但遗憾的是，无人问津。

香港元朗这块地，是恒大在2019年花了47亿港元，从恒基兆业手里买过来的。

后来，为了农地改划住宅开发用地，恒大又向香港地政总署补缴了42亿港元的土地款。

因此，恒大在香港元朗地块上的投资，最少也有89亿港元。

橡树资本以6.4亿美元的价格出售，恰好刚刚覆盖恒大欠付到现在的贷款本息。

至于橡树资本把香港元朗这块地卖给了谁，就无从得知了。

原本价值至少10亿美元的土地，橡树资本只用了5.2亿美元的资金，就搞到了自己手里。

一进一出，让恒大生生亏掉了7.7亿美元。

恒大几乎就是拿着在国内赚的钱，给外资买地打折了。

在这个时间点，民企开发商靠出售资产换钱，价钱压得很厉害。

当初买地的时候价格越贵，现在卖掉就亏的越多。

哪怕是一桩小交易，算完账照样亏不少。

最近，朗诗地产卖掉了上海黄兴大楼，买家也是一家来自美国的外资，仲量联行。

同样是在五年前，民企开发商一派辉煌鼎盛。

朗诗地产花了三个多亿，从太平洋保险手里买下了上海黄兴大楼。

现在也是贱卖给了仲量联行，卖价只有一个多亿。

这笔交易，让朗诗地产亏了5600多万。

原本就很缺钱的民企开发商，现在更加雪上加霜了。

历史总是惊人地相似。

每当民企开发商流血躺下，外资总会趁机扑上来敲骨吸髓。

没人还记得邹锡昌了，也没人记得他的香港昌盛集团。

但邹锡昌曾经花了十年打造出来的中华广场，还是很多广州人平时的休闲去处。

邹锡昌是广东梅州人，他的地产生意，就是从建造中华广场起家的。

十多年前的广州，除了天河城与正佳广场，数得着的购物中心，就是中华广场了。

广州中华广场，是邹锡昌的香港昌盛集团与央企新兴际华集团合作开发的。

为了打造中华广场，邹锡昌前前后后花了十年时间。

中华广场在1999年封顶以后，赶上了房地产市场的好时候，卖得火热。

每年租金过亿，中华广场像收银机一样，为昌盛集团带来了源源不断的现金流。

邹锡昌已经不缺钱了。

但他还是想把昌盛集团做大，那就得融资上市。

得知了这个消息，高盛、美林、摩根士丹利、德意志银行和雷曼兄弟几家外资投行，把钱送上了门。

邹锡昌最后选择了高盛。

看准一家潜力不错的开发商，为其融资，换取股权；再对它重组、包装、推动上市；然后转手套现，继续寻找下一个目标。

这是那个年代，外资投行在中国房地产市场上得心应手的游戏。

当时，外资投行已经把富力、世茂、绿城送到了港股，碧桂园、恒大也即将登陆资本市场。

邹锡昌觉得，昌盛集团就是下一个神话。

2006年，昌盛集团与高盛签了一份对赌协议。

昌盛集团向高盛发行一笔2500万美元的可赎回可转换债券，利率为7%。

如果2007年之前，昌盛集团在香港成功上市，这些债券将转换成股票。

届时，高盛将会成为昌盛集团的股东。

若昌盛集团没能上市，就要赎回这些债券，利率按照年息28%计算。

那时，高盛又会成为昌盛集团的债主。

高盛进来以后，为了包装昌盛集团上市，就不断怂恿邹锡昌补充土地储备。

“有地就有钱”，这是一直以来外资教导和审视民企开发商的口头禅。

当年，潘石屹曾经说过，“SOHO中国在上市之前，所有的投行，无一例外地鼓动我们实施两大战略，一是大举拿地，二是全国路线。”

其实，潘石屹去年想要甩卖SOHO中国的时候，想要接盘的不也是外资黑石吗？

于是，为了增加土地储备，包装一个激进扩张的故事，邹锡昌选择了大冒险。

2007年广东中山的一场土地拍卖会上，昌盛集团高出底价近三倍，抢到了一块地王。

地王，成了邹锡昌噩梦的开始。

原本，昌盛集团可以赶在2007年十一月份之前上市。

但为了一门心思地筹钱，堵上地王的资金缺口，邹锡昌错过了上市的最好时机。

昌盛集团的上市排期，被推迟到了2008年初。

而这时候，香港金融风暴来了。

最终，昌盛集团的上市计划，遭遇了滑铁卢，邹锡昌没能在港交所敲钟。

后来，邹锡昌回忆说，自己可能走进了一个由外资投行布下的局。

“现在回头来看，中国企业不应该轻易接受外资投行的投资，他们是慢性毒药。拿他们的钱，就要考虑最坏的后果。”

2008年，在资金链最紧绷的时候，昌盛集团跟今天的民企开发商一样，打算出售广州中华广场换钱。

但又与北京博瑞大厦、香港元朗地块、上海黄兴大楼的命运不同，中华广场被与邹锡昌合作的央企新兴际华集团全资接盘。

哪怕就是贱卖，也只不过让国家捡了个便宜。