都在抛弃美元了

文/十一弟

这两天，2022金融街论坛年会上，“一行两会”的领导们，再次卖力地为房地产发声吆喝。

央行行长易纲又重复了一遍，“房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。”

这就是说，对中国经济而言，房地产依然起着支柱作用。

证监会主席易会满有一个新提法，“支持实施改善优质房企资产负债表计划。”

十一弟觉得，这是接下来监管层的政策工具箱里，最主要的手段。

帮着开发商改善资产负债表，大概有两种途径。

一是引导开发商削减债务，把杠杆水平尽可能地降下来。

之前实施的“三道红线”融资新规，就是为了达到这个目的。

但是，在新房市场恢复之前，开发商几乎不可能利用经营性现金流，肉眼可见地削减债务规模。

二是调整债务结构，把一些短期债务变成长期债务，把境外债务变成国内债务。

现阶段，这是开发商改善资产负债表的唯一途径。

龙湖的吴亚军，她在十月底进行交接班的时候，同步安排了一系列利好举措，用来对冲市场震荡。

在吴亚军宣布卸任过后，龙湖提前偿还了85.5亿港元的银行贷款，原本这些贷款明年才到期。

另外，龙湖还提前赎回了3亿美元的优先票据。

这笔美元债的利率并不高，只有3.9%，也是要明年才到期。

短短十天时间，龙湖已经花了差不多100个亿，用于提前偿还境外债务。

当前的债务管理上，龙湖的目标是明年在海外没有任何债务到期。

短期内，可能龙湖也不指望能从海外拿到钱了。

距离它上一次发行美元债，都已经过去快两年时间了。

提前把境外的债务还掉，龙湖并不是要大规模地削减债务。

因为它又从境内市场拿到了更多的钱。

就在前几天，监管层射出了支持民营房企发债融资的“第二支箭”，大约有2500亿元的额度。

龙湖捷足先登，狮子大开口地申请了200亿元额度的储架式注册发行。

提前还掉100亿的境外债务，扭头就在国内伸手要了200亿的债务额度，龙湖这波不亏了。

不止是龙湖，很多开发商都丢掉了在境外融资的念头。

从2021年七月份以后，碧桂园就再也没能在境外市场发行过一笔美元债。

于是，碧桂园在最近干脆停掉了标普对自己的信用评级。

既然在海外发不了美元债，信用评级也就没有太大意义。

更糟糕的是，被下调的信用评级，还会带来负面的反噬效应。

评级机构跟银行的运行逻辑是一样的，“帮富不帮穷”。

它们走向了“锦上添花”和“落井下石”的两个极端，从来没有“雪中送炭”的中间地带。

旭辉站在违约的边缘，评级机构推了一把。

最近，一些评级机构下调了旭辉的信用评级，触发了部分境外债务提前兑付的条款，导致旭辉在短期内的兑付压力剧增。

旭辉索性摆烂了，停止了境外债务本息的偿付。

今年很长一段时间，债权人都在指责一些开发商躺平，有违商业道德、契约精神。

现在，对境外债权人躺平，似乎成了很多开发商策略性的选择。

德信地产有一笔美元债会在今年十二月初到期，但它已经不打算偿还了。

德信地产向境外债权人提起了交换要约，让他们同意把美元债展期到2024年再还。

欠债还钱，这是天经地义的商业规则。

不过，国内开发商集体沦陷之后，这些商业规则无奈地被扭曲了。

去年下半年，国内房地产市场出现风险以来，这些开发商的境外债权人主要做了两件事。

一是尽可能地冻结和接管开发商用来融资抵押的土地、物业和资产。

二是向法院提起破产清盘的司法申请，借此向开发商施压。

这是美元资本在维护自身利益的时候，对开发商展现出的残酷与冷漠。

现在，开发商对这些美元资本回应了更有策略性的冷漠——躺平、摆烂。

但这种互相伤害的模式，无法为继，最终损害的终究是国内开发商的融资信用。

这两天，标普的一位分析师写了个报告，他的结论是，“开发商在境外债券市场的参与度将大大下降。”

这也是十一弟想说的。

大家正在目睹的是开发商改善资产负债表，削减境外债务，补充境内融资。

但实际上，表象背后的本质是国内房地产业逐渐与美元资本脱钩。

去年，国内民营开发商在境外市场发行了370亿美元债券。

到了今年上半年，民营开发商境外债券发行规模只有20亿美元左右。

从前开发商靠着境外圈进来的大把美元融资，在国内疯狂扩张的盛景，再也回不去了。