国企动起了歪心思

文/十一弟

又是新的一年，2022年终于熬过去了。

去年，整个房地产的日子都不太好过，除了浓眉大眼的央企与地方国企。

珠海市最大的国资企业——华发集团，它的房地产业务由旗下华发股份负责。

华发股份在2022年的销售额为1202亿，跟2021年相差无几。

由于其他民营开发商集体拉胯，在百强房企榜单上，华发股份从2021年的三十名开外，猛地窜进了二十名以内。

根据业绩快报，2022年，华发股份实现营业收入591亿，同比增长了15%。

净利润47个亿，维持与2021年相同的盈利水平。

尽管华发股份守住了利润规模，但上市公司股东们应占的净利润，却缩水了不少。

47个亿的净利润里，归属于上市公司股东的净利润不到26个亿，比上年减少了五分之一。

换句话说，华发股份在去年做出来的蛋糕，跟2021年差不多大，可是上市公司股东们能吃到嘴里的，少了一大块。

这块利润去哪里了？

归属于上市公司股东的净利润缩水，华发股份在业绩快报里轻描淡写地解释了一句话——

受项目权益比例下降影响。

在这里，十一弟要画一个着重号，因为这是信息含量很大的一句话。

华发股份在开发项目当中的权益比例下降，对应所占项目利润也就减少了。

上市公司相当一部分的利润，是被持有开发项目少数权益的外部股东拿走了。

那么，问题来了——

瓜分了华发股份将近一半净利润的少数权益股东，都有谁？

去年三月底，华发股份决定对名下一家非全资子公司——珠海市海川地产有限公司进行增资。

通过增资，华发股份要把对海川地产的持股比例，从49.75%提高到50.2%。

海川地产的另一半股权，在华发集团控制的两家企业手里。

对华发股份来说，华发集团控制的这两家企业，就是海川地产的少数权益股东。

其实，单方面增资之前，华发集团合计对海川地产的持股比例超过了50%，华发股份的持股比例则不足50%，却由它对海川地产合并报表。

华发股份解释说，之所以增资海川地产，是为了提高开发项目归属于上市公司的利润水平。

为了解决与上市公司的同业竞争、关联交易，有些国资企业挠破头皮。

华发集团与华发股份反其道而行，大肆搞起了同业竞争、关联交易。

最近两年，密集进行四轮增资之后，华发集团与华发股份向海川地产注入的现金，超过了六百亿。

珠海国资财大气粗，多达六百亿的股东出资，秒杀一批中等规模的开发商。

原本，华发集团的房地产业务，都应该由华发股份来负责。

而现在，华发集团却要与华发股份另立门户，在房地产业务上插进一脚。

十一弟逐一做了统计，目前，华发股份已经把24个开发项目装进了海川地产。

在珠海、武汉、北京、成都、广州、杭州、南京等最核心的城市，囊括了华发股份最核心的开发项目。

比如，2020年底，华发股份花了将近75个亿拿下的武汉硚口地块，现在就放在了海川地产。

还有，中冶置业在2021年花了63个亿拿下的北京大兴地块，华发股份选择参股30%一起合作，持股主体也是海川地产。

2021年底，融创退出了昆明文旅城项目，接盘的是华发股份。

除了间接持有昆明文旅城项目40%的股权外，华发股份还通过海川地产持有昆明文旅城项目40%的股权。

原本可以由华发股份以独立主体投资开发的项目，华发集团却利用海川地产取得了一半的权益。

在上市公司层面，华发集团作为这些项目的少数权益股东，它们一半的开发利润和投资收益，将会直接流向华发集团。

目前，华发集团对华发股份的持股比例只有28.49%。

如果由华发股份以独立主体投资开发项目，那么华发集团所占上市公司的利润比重，也只有28.49%。

显然，这点利润实在太少了。

现在，有了海川地产，在华发股份归集利润之前，华发集团就已经先从这些项目上拿走了一半的利润。

没办法，房地产业务从来都是地方国企增厚利润的主要来源。

为了直接从华发股份的开发项目上获取更多利润，其实华发集团还设计了更为复杂的交易结构。

有一家叫做“深圳市天润陇行投资有限公司”的企业，它至少已经参股投资了华发股份的三个开发项目。

2021年底，华发股份通过海川地产花了29个多亿拍下了珠海市的一块地，把它开发成了珠海华发天汇广场。

由于海川地产的介入，华发集团就已经先拿走了珠海华发天汇广场一半的权益。

不久之后，天润陇行参股投资了珠海华发天汇广场，取得了项目49%的股权。

这就使得华发股份在珠海华发天汇广场项目上的权益比例，进一步稀释到了25%左右。

天润陇行参股投资华发股份的三个开发项目，它又从哪里筹集资金呢？

十一弟查了下，天润陇行把相应股权分别质押给了华金资产管理（深圳）有限公司、上海华锴股权投资有限公司、珠海华发投资控股集团有限公司。

它们都是华发集团下属全资子公司。

而天润陇行进行的股权质押，大概率是向华发集团获取融资时履行的担保程序。

如果天润陇行从华发集团拿到融资，然后投资参股华发股份的开发项目，天润陇行在中间只不过起到了一个通道作用。

精心设计这样复杂的交易结构，由于天润陇行的隔离，华发集团与华发股份规避了同业竞争、关联交易的嫌疑。

通过海川地产，华发集团可以从华发股份的开发项目上拿走一半的利润；又通过天润陇行，从华发股份的开发项目上拿到融资收益。

等到上市公司分红派息的时候，按照对华发股份28.49%的持股比例，华发集团还有一份红利入袋。

就这样，华发集团对华发股份实现了“一鱼三吃”。

华发股份的销售排名在大跃进，营业收入在增长，但终究只有场面上的热闹，归属于上市公司股东们的净利润反而少了一大块。

不为人知的是，华发集团的兜里早已被华发股份塞得鼓鼓囊囊。