京城一哥，亏麻了
文/十一弟
北京最大的国企开发商——首开股份，在去年遭遇了滑铁卢。
根据业绩预告，2022年，首开股份的归母净利润亏损了10亿到15亿。
民营房企一个接一个地躺下之后，现在轮到浓眉大眼的国企吃瘪了。
如果扣除非经常性损益，首开股份的亏损面会扩大至30亿到35亿。
它在2022年的非经常性损益，弥补了差不多20亿的亏损。
这些非经常性损益，相当一部分来自首开股份在年底突击进行的资产出售。
比如，首开股份以20多亿的转让底价，挂牌了北京发展大厦。
又以不到7个亿的转让底价，挂牌了北京联宝公寓，据称市场价值约10个亿，七折甩卖。
首开股份把价值3个多亿的北京首城商街摆上货架之后，还向大股东出售了价值1.8个亿的北京复兴商业城。
处置了一批资产，到了年底，还是兜不住亏损。
2021年，首开股份的净利润就下滑了78%，多达678亿的营收规模，只赚了不到7个亿。
要说2021年盈利算是膝斩，去年干脆就趴下了。
这么大的亏损，甚至也在首开股份的意料之外。
今年一月份，首开股份发行了一笔中期票据。由于2022年上半年亏损，利润表不太好看。
它向投资人解释，第三季度利润已经有所改善，预计全年利润回正。
可是，最近发布的业绩预告，让首开股份狠狠地打了脸。
在京城的地产圈，无论排资历，还是拼实力，首开股份都算得上是绝对的房企一哥。
过去很长一段时间，北京房企销售排行榜上，首开股份占据第一。
2021年，首开股份的销售额达到了1149亿。
其中，它在北京的四十多个项目，卖了600多个亿，跟排在第二的中海拉开了将近两百亿的差距。
早些年，很多想要进京的全国性开发商，都要来拜一拜首开股份的码头。
每逢首开股份的品牌发布会、产品发布会，从央企到民企，再到外来的地方国企，无一不露脸捧场。
背靠市属国资企业的身份，攥着大把土地一级开发的资源，它成了当之无愧的京城房企一哥。
对于2022年巨额亏损的原因，首开股份做了简单的解释。
首先，开发项目销售进度放缓，导致营业收入下滑。
其次，2022年度的结转项目，主要集中在2018年到2020年在市场高点时拿下的高溢价地块，土地成本较高。
最后，再加上政府限价、市场下行，开发项目毛利率偏低。
卖不动、地价贵、毛利率低，不亏都难。
总而言之，当初拿地太激进，又赶上了坏年景，现在是时候买单了。
其实，在去年，首开股份真的是从年头亏到了年尾。
2022年上半年，它的归母净利润就亏损了14个多亿。
在首开股份的参股子公司当中，亏得最多的是北京和信金泰房地产开发有限公司。
这半年里的14个多亿亏损，和信金泰就达到了5个多亿。
和信金泰，它是首开保利·熙悦林语项目的开发主体。
这是首开股份在2017年与中海、保利、龙湖联手拿下的一块土地。
那一年，开发商们坐在了集体狂飙的风口上。
当时，这块地吸引了十六家开发商厮杀。
拼了十九轮之后，最终由首开股份与其他三家房企组成的联合体，以封顶地价57.4个亿抢到手。
在现场拍卖环节，首开股份还竞报了居住部分70%的自持比例。
也就是说，这块地开发出来的商品住宅，可售面积只有三成。
另外，政府还设定了销售限价，每平米均价不超过5.2万元。
实际上，首开保利·熙悦林语项目包含了两块姊妹土地。
另一块地也是由首开股份与中海、保利、龙湖组成的联合体，在同一天拿下。
封顶地价69.8亿元，附加出让条件同样是居住部分70%的自持比例，政府限价每平米不超过5.2万元。
十一弟算了一下，首开保利·熙悦林语项目的这两块地，总地价加一起高达127个多亿。
按照规划，两块地的居住面积为32.4万平米，综合楼面地价超过了每平米3.9万元。
地价占销售限价的比重达到了75%。
因此，首开保利·熙悦林语项目的毛利率，无论如何都不会有25%。
可是，别忘了，这两块地开发出来的商品住宅，只有三成的可售面积。
相当于能卖的还不到十万平米，将近二十三万平米要自持。
按照每平米不超过5.2万元的政府限价，卖完至多回款50个亿。
这点销售回款，连地价都覆盖不了。
在快周转模式下，首开股份拿下的这两块地，从一开始就注定了亏损的结局。
开发商们集体疯魔的那些年，一门心思抢地，把钱投出去，哪管身后万丈深渊。
虽说是四家房企组成的联合体，但是，首开股份和保利的大手大脚、不算账，让中海和龙湖从拿地之初，就不打算陪玩了。
等到项目开发主体——和信金泰设立的时候，首开股份、保利各出资了49.92%，中海和龙湖象征性地持股0.08%。
于是，这两块地在项目命名上就变成了“首开保利·熙悦林语”。
到了去年底，中海和龙湖连这0.08%的股权也不想要了，退股跑路。
结果，五年前抢的地，到了2022年，和信金泰依然是首开股份亏损最大的子公司。
终于，首开股份也扛不住了。
去年十一月，它为和信金泰引入了建信信托的资金。
这样，首开股份对和信金泰的出资比例，减少到了20%左右。
但即便如此，首开股份还是挡不住利润大滑坡。
这一把，京城一哥算是彻底亏麻了。