又有马甲来抢地了
文/十一弟
这两天，厦门安排了今年的首场土地拍卖。
三块地，卖了上百亿。
其中最贵的一块地，以政府最高限价64个亿成交，被招商蛇口拿走了。
还有一块地总价最低，13个亿，厦门国贸底价摘牌。
抢得最凶的一块地，与招商蛇口拿到的这块地在同一片区，政府设定的未来住宅销售限价也一样，每平米7.2万块钱。
厦门的房价，已经跟一线城市看齐了。
这块地同样是以政府最高限价成交，但总价更低——不到25个亿。
位置邻近，楼面价、销售价都一样，总价更低的话，开发商的资金压力就小得多了。
出让当天，据说这块地吸引了十几家房企到场举牌。
但实际上，报名参拍的企业主体数量，却达到了八十八家。
这其中，就有不少开发商刻意安排的马甲。
在触及政府最高限价以后，现场竞拍转入摇号环节，乒乓球塞满了摇号机。
八十八分之一的摇号概率，最后运气落到了一家外来企业的头上。
杭州运川企业管理咨询有限公司。
这块地起拍价22个亿，成交价25个亿，溢价率12%，楼面价5万块钱/平米。
未来7.2万块钱/平米的住宅销售限价，这块地的价格空间，每平米有两万多块钱。
相比招商蛇口以64个亿拿到的相邻地块，开发条件基本一样，这块地的资金压力、去化压力，都要小得多。
十一弟查了一下，杭州运川的注册资本为四个亿，但是实缴资本只有十万块钱。
目前，杭州运川有三个自然人股东——何敏敏、张樟宝、李代斌，各持股三分之一。
从这三个自然人的商业履历，看不出杭州运川的来历。
去年底，这三个自然人成为了杭州运川的股东。
在此之前，它的唯一股东是杭州金地自在城房地产发展有限公司。
这是金地集团下属全资子公司。
去年底之后，金地集团就退出了杭州运川。
十一弟好奇的是——
三个自然人持股的杭州运川，实缴资本只有十万块钱，接下来要掏25个亿的土地款，它从哪来的实力和底气。
厦门的土地拍卖，开发商安排隐名的马甲拿地，不是新鲜事了。
招商蛇口花了64个亿拿到的这块地，也是在摇号环节的幸运儿。
这块地吸引了七家开发商，但举牌摇号的企业主体，有三十多家。
3%的中签率，在厦门土地市场上，招商蛇口也算得上是运气爆棚。
厦门土拍历史上，最受关注的一场马甲拍地，发生在三年前。
当时，厦门市思明区挂牌出让一块住宅用地，起拍价七十二个亿，有十四家企业报名竞买。
经过了一个半小时、两百四十轮举牌竞价，最后被上海泰鸣贸易有限公司拿下。
成交价一百多亿，这块地也成了厦门的单价、总价双料地王。
最诡异的是，拍下这块地的上海泰鸣，没人知道它背后真正的金主。
上海泰鸣刚拿下这块地，就有人发现，它是一家仅成立了十多天的新企业，唯一股东在境外，不知来历。
厦门的地王，无人认领。
厦门还有一场马甲拍地，十一弟也记忆深刻。
2019年底，厦门市湖里区一块住宅用地挂牌出让。
当时，这块地有厦门建发、平安不动产、中国金茂、厦门恒融晨房地产开发有限公司等七家企业主体报名。
激烈竞价之后，这块地最终被厦门恒融晨以七十五亿拿下，成了当时厦门市的总价地王。
厦门恒融晨也是一家新企业，距离拿地当天仅成立了不到二十天。
而且，在拿地的时候，厦门恒融晨也只有两个自然人股东。
又是一个拍地的马甲。
等到土地拿到手之后，马甲的底牌也就慢慢揭开了。
站在它背后真正的金主，原来是厦门建发。
后来经过股权变更，厦门恒融晨的主要股东，已经变成了厦门建发。
这个地王，现在被开发成了厦门建发养云。
不过，也有人后知后觉了——
当时拍地的时候，报名的七家企业里，既有厦门建发，又有厦门恒融晨。
如果厦门恒融晨只是一个马甲的话，在这块地的拍卖上，是不是存在围标的嫌疑。
开发商安排隐名的马甲拿地，目的是显而易见的，尤其是土地市场一片火热的时候。
房企和马甲一起报名竞拍，大大地增加了摇号中签的概率，也规避了拍下地王的尴尬。
根据一些监管规定，拍过地王的开发商，在发债融资上会受到限制。
但马甲拍地，对市场的伤害也是显而易见的——
抬高了地价，其他开发商拿地的机会变小，有失公平。
现阶段，还有开发商在安排马甲拿地，它们目的只有一个，那就是增加拿地概率。
为了控制房价，各地政府从控制地价上想办法，设置了土地最高限价。
很多城市挂牌出让的热门地块，开发商哄抢，竞价环节很容易触及政府最高限价。
转入摇号环节以后，能不能拿到地，就全靠乒乓球的运气了。
如果能安排几个马甲一起摇号，中签率就大大增加了。
前段时间，北京市昌平区挂牌了一块住宅用地，吸引了四十二家开发商报名摇号。
在北京土地市场上，这是有史以来参拍企业数量最多的一块地。
拍下就能赚到，但摇号的中签率只有2%。
在限制马甲拿地这方面，北京做得好太多了。
这几年，中建集团旗下的中海地产，还有几个局公司，在北京土地市场上攻城略地。
参拍竞买的企业数量多，拿地的概率就大，在北京，到处都是中建系拿地的身影。
于是，在一些热门地块上，北京前不久出台了一项新的规定——
“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地。”
连同一集团的成员企业都被排除在外，更别提安排隐匿的马甲来拍地了。