还是国企有办法

文/十一弟

两年前，广州升级了楼市调控，祭出的大招是限价——

新盘取证预售的备案价，参考周边项目的网签均价；

老盘推新再拿预售证，不但不能涨价，还得降价3%。

限价政策一出来，广州的一些开发商，立马就犯了难。

在番禺的长隆万博板块，越秀地产有一个网红盘——和樾府。

目前，这个项目已经卖到了六、七万，在同类新盘里，算得上番禺的天花板了。

但在两年前，由于新房限价，和樾府的单价，还只能卖到五万出头。

据说，当时越秀放出来的吹风价，高达六、七万。

这时候，广州新房限价的政策，从天而降，让越秀措手不及。

和樾府取证预售的备案价，需要参考项目周边房价，平均下来就只有五万出头。

为了拍下这这块地，光是土地款，越秀地产就花了三十九个亿。

而且，和樾府地块出让之时，政府还附带了一个条件——

拿地的开发商，需要无偿配建华南理工大学新校区工程，以及项目周边的城市道路和绿地。

无偿配建的成本，再加上土地款，仅这两项投入就有八十个亿了。

越秀等不起，硬着头皮开了盘。

每平米五万多的单价，比原来的吹风价，要低一、两万。

作为一个网红盘，众目睽睽地突破广州的新房限价，几乎不可能。

但越秀地产，还是想到了办法。

那年，一直想在广州上车的酱爆，看上了和樾府。

他挑中的一套房子，面积114平米，总价642万，算下来的单价是5.6万/平米。

等到酱爆准备签合同的时候，越秀拿来了两份合同——

一份是购房合同，另一份是装修合同。

越秀把房子642万的总房款，一拆为二——

其中，在政府网签系统备案的房款，只有608万。

另外的34万，越秀把它变成了装修费。

换算成单价的话，酱爆看上的这套房，网签备案价为5.3万/平米。

还有每平米三千块钱的装修费，不纳入网签系统的备案价。

于是，这34万的装修费，就无法跟着房贷一起走了。

酱爆在广州有首套资格，他选择了贷款七成，首付三成。

把34万的装修费加在一起，酱爆的首付款，支付了两百多万。

但实际上，和樾府原本就是带装修交付的。

人生第一次买房，酱爆也是后知后觉——

当时和樾府的销售价格，高于政府的限价，越秀地产把总房款一分为二，拆分了合同，以此来规避限价政策。

和樾府的开发主体——广州越秀城开房地产开发有限公司，是越秀地产的全资子公司。

但在支付房款的时候，酱爆注意到一个细节——

这34万的装修费，并没有打到广州越秀的账户上，而是指定了另一个账户——

广州悦美居实业有限公司。

十一弟查了下，广州悦美居是越秀服务的一家子公司。

越秀服务，属于越秀旗下物管上市平台。

于是，为了规避政府限价，越秀地产从卖楼拆出来的一部分房款，摇身变成了装修费，转到了越秀服务的兜里。

和樾府开盘的这一年，越秀服务刚好在港股上市。

上市以后，越秀服务的业绩，那是一年比一年好，越秀地产功不可没。

越秀服务的五大业务里，增长最快的是社区增值服务。

2021年，社区增值服务的收入，从1.3亿陡然窜到了4.4亿，大幅增长了2.3倍。

去年，社区增值服务继续增长了47%，收入进一步达到了6.5亿。

社区增值服务的收入，之所以增长这么快，十一弟可能找到了原因——

越秀服务把装修业务，就放在了社区增值服务里。

去年，社区增值服务收入6.5亿，装修业务占比三分之一，有两个多亿。

广州悦美居对越秀服务的收入贡献，当然是巨大的。

十一弟又查了下，去年，广州悦美居仅通过关联交易，就从越秀地产确认了1100万的收入。

越秀服务上市的这一年，广州悦美居从越秀地产确认的收入更高，超过了2400万。

但这些关联交易收入，可能还是小头。

广州悦美居更大头的收入，是来自和樾府这样的项目、酱爆这样的购房者。

为了规避政府限价，通过拆分合同，把总房款一分为二——

归于网签备案价的房款，打进了越秀地产的账户里；

高出网签备案价的房款，则变成了装修费，转到广州悦美居的账户里。

这样一来，越秀地产巧妙地突破了广州的新房限价，让和樾府卖得更贵了。

同时，又给越秀服务送了助攻，业绩收入年年长虹。

可别小看了这每平米三千块钱、一套房几十万的装修费。

乘数加上了一个楼盘、乃至越秀地产的规模体量之后，就不是小数目了。

要不大家都在说，现如今，国企也玩出花活了。