社论：做好风险资产（房产）价值重估的准备。洛阳买房的该怎么办？

      洛阳虽小，但是也能分出一线、二线、三线、四线，比如洛龙区的核心区域就是一线，洛龙区的非核心区域和伊滨区的中轴线区域就是二线，而伊滨区的东轴、西轴和涧西、西工、老城、瀍河就是三线，偃师和孟津就是弱三线，而县城就是四线了，在洛阳买房依然适用“一线涨三线落的大规律”。

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洛龙区板块分布图未来在洛阳买房该买哪个区域？近日，第一财经发表了一篇文章《社论：积极做好风险资产价值重估的准备》。引起了社会各界的热烈解读。
文中提到：房地产正面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑。这不仅因为二十大报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”中阐述了房地产发展方向。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。更主要是因为社会结构和整体风险偏好，都出现了新的调整，住房的居住属性已通过自上而下与自下而上两个途径得到强化，金融属性则开始褪却。尤其是文章最后一段，被业内视为风向标：二十大强调房主不炒和租购并举的背后，是对社会经济变迁的深刻理解。投资者需要做好不动产定价重估的积极准备。各地应把握住政策刺激的头寸，避免过犹不及的诱多，扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能。有专家翻译了下：社论说的很直白了，地产的黄金时代正式官宣结束了。以后只保房子的民生属性，不保价值属性。而且对各地“因城施政”的救市也敲打了一下，不用过犹不及。所以估计不会有新一轮的刺激政策了。正如文中所言：房地产这一风险资产出现重估定价是迟早得事，且价值重估越早对经济社会得伤害和拖累越小。对社会经济如此，对家庭资产也是如此。对普通人而言，房产依然是家庭财富的压舱石。我们又该如何做好名下房产的价值重估，争取制定出最优的不动产方案呢？是接下来每个人都要认真思考的课题。洛龙区关林板块主要楼盘分布首先，我们来探讨一下。在新一轮价值重估中，哪些房产会成为风险资产，价值下跌；而哪些才是优质资产，价值坚挺。我们要做的就是放弃幻想，处置风险资产，然后去拥抱优质资产。几个小建议，抛砖引玉：

锁定 “核心区域优质资产”

10月24日，国家统计局发布数据显示，2022年9月，70个大中城市商品住宅销售价格下降城市个数增加。其中一线城市新建商品房和二手房价格同比涨幅一落一升。二三线城市降幅扩大。以新房为例，一线城市9月份的价格同比上涨+2.7%；但三线城市的价格同比下降-3.8%。一来一去，二者相差6.5%。差距就这么拉开了。我们都知道一线城市好，但一些城市的门槛也不低，不是想买就能买的。但这个逻辑可以套用到洛阳的买房逻辑中，洛阳虽小，但是也能分出一线、二线、三线、四线，比如洛龙区的核心区域就是一线，洛龙区的非核心区域和伊滨区的中轴线区域就是二线，而伊滨区的东轴、西轴和涧西、西工、老城、瀍河就是三线，偃师和孟津就是弱三线，而县城就是四线了，在洛阳买房依然适用“一线涨三线落的大规律”。涧西区所有楼盘分布图我们要做的，就是锚定你所在城市的“一线资产”，放弃非核心区域的资产，比如文章开头团长标注的核心区域的房子。让压舱石更加稳健。而且，越早越好！

以“质“取胜，大势所趋！

在二十大中，提到住房时多了一个词“品质”——增进民生福祉，提高人民生活品质。有数据显示，到2020年中国家庭户人均居住面积达41.76㎡，平均每户住房间数3.2间，平均每户居住面积达到111.18㎡。从1990-2020的30年间，中国家庭户人均居住面积增长近6倍。洛龙区洛龙西板块楼盘分布图我们已经实现了量的目标。下一步必然是向“质”转变。品质，必将成为接下来全社会的共同追求。有品质的生活，有品质的居住。所以建议如名下还有老破小，品质差的房子，千万不要留恋，能出则出。尽早置换成高品质的房产持有，才是大势所趋。总结一下就是：短期内，房产依然是普通人能够买到的可长期持有的优质资产。但是房价普涨的时代已经过去，而且接下来也不会再来。如果你名下有多套房产，建议给他们分类，可以卖掉几套不好的，换套核心地段品牌开发商的品质住宅持有，对抗通胀的能力更强一些。同时，放弃还想在房产上赚钱的念头。建议多关注自身的改善需求。在能力范围内，尽量让自己和家人住的舒适一点才是王道。以差换好，以少胜多。核心资产，以质取胜。社论原文随着二十大的胜利闭幕，经济社会步入行则将至的实干时期。新时代、新起点、新征程，开始落实到人们触目可及的经济社会日常。唯有如此，个体对美好生活的诉求才能汇聚进时代的历史长河。这其中较为引发人关注的就是房地产。最新数据显示，大连等十多个大中城市的首套房贷利率跌破4%，如大连首套房贷利率降至3.95%，石家庄等降至3.8%，清远等地则最低触及3.7%。9月底，央行、银保监会发布的关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知提出，对今年6～8月新建商品住房售价环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放住房贷款利率下限。若在过往，如此低的融资成本，可能一石击浪，不过，在需求收缩、供给冲击、预期转弱等三重压力下，如其他风险资产一样，房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑。这不仅因为二十大报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”中阐述了房地产发展方向，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；更主要是因为社会结构和整体风险偏好，都出现新的调整，住房的居住属性已通过自上而下与自下而上两个途径得到强化，金融属性则开始褪却。这首先缘于中国人口数量和质量结构的调整。日益老龄化少子化的人口数量结构，预示着不动产在时间序列轴线上呈现出总量过剩、结构优化特征；从人口质量结构上，接受高教育人口在总人口中的占比显著增加，这些接受高教育的群体，在全国的自由迁徙上具有更多的优势，这将加速适龄劳动力在全国范围内寻找匹配岗位的机会。可见，人口质量和数量的变化，会逐渐改变人们对住房的认知，住房自有率将不再是一个一致性的需求目标。区域发展不均衡和区域竞争，在加速人口流动的同时，使人们开始调整对住房内生价值评价指标，即住房内生价值愈发基于房租和房租贴现率，而非基于房价上涨预期。由于贴现率围绕自然利率或国债收益率曲线摆动，这将逐渐褪却掉住房的金融属性，使其回归到实用价值的居住属性。而随着股市等权益市场在制度、风险定价、交易和管控等上的日益完善，权益市场将会逐渐成为居民部门价值储存的主要配置市场，这也使逐渐剥离金融属性的房地产面临系统性定价重构。社保福利体系的日益完善，也将带来房地产的定价重估。在社保体系覆盖度不够的情况下，人们用养儿防老来进行代际交易，因此购置房产定居就成为了根深蒂固的传统，因为自有住宅的安居是孝道传统文化的经济基础，没有自有住宅的加持，孝道的维系成本就很高。随着职工社保、城乡居民养老体系等的完善和覆盖度的提升，孝道逐渐从经济的跨期交易中解脱出来，这将从传统文化和信念方面，改变人们对住房的定价逻辑。此外，目前基于金融属性估值的住房，其高房价抬升了经济社会运行成本，压低市场的投资边际收益率，加剧房市的有效需求不足，使高房价很难维持，房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。二十大报告强调房住不炒和租购并举的背后，是对经济社会变迁的深刻理解，投资者需做好不动产定价重估的积极准备，各地应把握住政策激励的头寸，避免过犹不及的诱多，扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能。

来源：第一财经等

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