个人出租住房、商铺，都要缴纳这些税种！（附案例）

实务中，个人出租房子的情况还是很常见的，或者换个角度来讲，公司从个人租赁住房/非住房做办公地址、员工宿舍、仓库、商铺等的情况也是非常多的。一般公司都会要求出租方个人提供增值税发票，那么出租方个人自然会考虑开票需要缴纳多少税款，甚至这些税款都需要承租方，也就是公司来承担了。

今天我们举个例子来讲下遇到这些情况需要缴纳哪些税？税率是多少？怎么计算的？

01

个人出租非居住房涉税问题

案例一：王大爷是北京四合院的一个老住户了，世世代代都在四合院居住，2020年9月1日出租其名下的一套商铺（非住房）给北京**信息技术公司，月租金含税价9.9万元，一次性收取1年租金118.8万元。北京**信息技术公司要求王大爷提供增值税发票。王大爷是个退休的工人，自然不知道如何取得发票，如果开发票给对方，是不是自己还要另外掏钱出去（也就是缴纳出去的税款）？一起看下，王大爷该如何操作了。

个人出租不动产，可向税务机关申请代开发票，所以王大爷可以去不动产所在地的主管税务机关申请代开发票（可以代开专票）。

1、如果承租方公司并没有要求提供的发票类型，王大爷可以选择代开普票

（1）增值税

由于自然人出租房屋，不管是住房还是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

所以王大爷的平均月租金收入是9.9万元<10万元，代开普票可以免征增值税，开出的发票是免税增值税普票，税率栏是***，同时又满足了对方的发票需求。

（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加，以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，王大爷的出租非住房，免征增值税，这些也免征了。

（3）房产税

房产税实行按年计算，分期缴纳。

出租非居住的房产，房产税税率为12%,缴纳金额=118.8×12%×50%=7.13万元，

针对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加，执行期限为2019年1月1日-2021年12月31日。（财税法〔2019〕119号）

根据财税〔2016〕43号文第五条：免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得收入不扣减增值税额）

（4）城镇土地使用税

城镇土地使用税=每平方米土地年税额×占地面积×50%（减半征收）

（5）印花税

王大爷和北京**信息技术公司，需要就签订的房租租赁合同金额，按照“财产租赁合同”各自分别缴纳印花税，计算公式=118.8万元×1‰×50%（减半征收）=594元

2019年1月1日至2021年12月31日：小规模纳税人50%减征印花税。（财税〔2019〕13号）

提醒：房屋租赁合同一经签订，印花税就要全额缴纳，比如公司签订10年的房租合同，合同约定10年的租金，则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花税。

（6）个税

个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。（对个人按市场价格出租住房取得的所得，暂减按10%税率征收个税）

每次（月）收入不超过4000元，减除费用800元，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用-800元）×税率

每次（月）收入4000元以上，减除20%的费用，其余为应纳税所得额，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用）×（1-20%）×税率

提示：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税，统称准予扣除的相关税费，不含增值税。

王大爷应缴纳的个税=（118.8-7.13-594/10000-城镇土地使用税）*（1-20%）*20%

以上都是王大爷出租非住房缴纳税款的情况，我们看看李大爷出租自家住房开具普通发票需要缴纳哪些税款？

2、如果承租方要求王大爷开具专用发票，需要缴纳多少增值税？

提醒：承租方为自然人的，不得开具增值税专用发票。

其中，增值税的计算缴纳公式如下

个人出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×1.5%

出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×5%   

因此，王大爷出租自家的商铺，属于个人出租非住房，由于代开专票是不免增值税的，按5%的征收率应缴增值税税额=118.8÷(1+5%)×5%=5.66万元。

其他税种这里就不一一介绍了，可以参照普票计算方式，并注意增值税是否对税费计算有影响。

02

个人出租住房涉税问题

案例2:李大爷在市区出租个人住房，收取月租金6000元（一次性收取），到当地税务机关申请代开了增值税普通发票，那么实际应缴纳税分别是：

1、增值税=0，月租金不含税收入=6000÷（1+5%）=5714.29,小于10万元，免征增值税。

2、城建税、教育费附加、地方教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，增值税免征，这些也免征。

3、个人出租住房，房产税税率为4%，房产税=6000×4%×50%=120（元）

（根据财税〔2016〕43号文第五条：免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得收入不扣减增值税额）

4、财税[2008]24号规定对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

个人所得税=（6000-120）×（1-20%）×10%=470.4（元）

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

以上两个案例从个人出租住房和非住房角度涉及的税种问题做了举例和计算，大家get到了吗？有不明白的文章底部留言。

注：猫叔，一个佛系的中年爱猫者，致力于分享财税好文章，对于上述内容有什么疑问或者有关的税务问题，欢迎大家多留言，文章发布后当日猫叔会尽量都回复，往期留言随机回复。（所有内容仅供参考，不作为实际办税依据，具体执行请以当地税务机关要求为准。） 
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