上海3000万豪宅业主快要急疯了！
The following article is from 真叫卢俊 Author 真叫卢俊团队
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
今天想要和大家分享一些。
我们团队最近感受到的上海二手市场的细微变化。来自一个比较小众的产品类别：三千万以上豪宅。
很多人可能会觉得，豪宅现在卖得怎样好不好和我无关。但其实不是的。
当一个城市里那些塔尖的高端产品市场正在发生剧烈变化的时候，一定带来的是整个市场的影响。
最近，上海二手市场有一股力量在推波助澜。
现在上海三千万以上的房源，挂牌量和挂牌价正在节节攀升。
部分高端豪宅小区的挂牌量在悄然上涨，有的甚至挂出了百套以上的房源。
一个总价3000万以上小区里，居然挂牌出来的房源，占比达到了4-5%。
这是什么概念？
要知道上海一年成交3000万以上豪宅的数量也仅有四百多套。
但是现在上海二手市场出现了极反常的，豪宅房东开始急了的情况。
为了求证网上信息是否真实，我特意登陆了某中介平台内网，总的挂牌房源数量就达到了9万套之多。
▲ 盘点几个数据突出的豪宅，挂牌量都出乎意料的高
翠湖新天地66套房源在售，华润外滩九里总共才522套房子，一个中介平台上就有26套房子在售，挂牌率达到了5%左右。
同样的，浦东陆家嘴的世茂滨江花园，有104套在挂牌，成为了目前陆家嘴挂牌率最高的小区之一。
瑞虹新城，共有87套房源挂牌，仁恒河滨花园，30套，东方曼哈顿，30套，中远两湾城，66套，尚海湾豪庭，47套...
而且，这还只是其中某一个中介平台内网，如果是全网和各类小中介的的挂牌情况，应该还要更多。
在一个比较贵的，成交均价超过3000万的小区里，挂牌率达到5%是非常惊人的数据。
拿一个普通刚需小区的挂牌率做对比。
莘庄上海康城，目前在某中介内网上的挂牌数据也只有79套、在链家外网上挂牌量69套，而他本身是一个体量达到1万套的小区。
连上海康城的挂牌量都不到1%的情况下，那些三千万豪宅动辄5%的挂牌率，多少有些离谱了吧。
这是一个单点现象，不过我们在成交维度也嗅到了同样的信号。
三千万豪宅挂牌量激增的同时，成交价上涨。
最近链家二手成交数据可以浏览了。
有些豪宅成交价格被放出来了，讲实话是真的蛮夸张的。
先给大家简单的看看其中的几个，我做了一张最新链家公布的豪宅成交地图。
▲ 大家可以先感受下，下面这几个典型豪宅是涨得最为夸张的
市中心豪宅普涨，市中心豪宅破30万/平，或将会成为常态。
而黄浦豪宅应该算是去年到今年，豪宅市场的最大赢家了，价格普涨超过了80%。
在老牌豪宅里，翠湖天地从17万/平涨到32万/平。
由于能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾、古北壹号涨幅最受关注，也最高。
从链家公布的数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价，已经超过32万元/平方米，而2020年单价，在16万-18万元/平方米区间，两年间涨幅惊人。
绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超过22万/平，而2020年成交的一套单价约13.6万/平。
古北壹号也已经站稳了26万/平的单价，要知道在2019年，成交价也只有13万/平左右。
不仅如此，上海20万单价的队伍，也已经逐渐壮大，云锦东方已经接近20万/平的单价。
华侨城苏河湾涨到了26万/平，尚海湾豪庭也到了16万/平了。
让我看到最为感慨的一个项目。
来自莘庄的TODTOWN天荟最新一套成交居然达到了14万/平，突破了自己创造的外环外二手小区的房价天花板。
从链家公布的数据看来，上海豪宅在今年确实经历了很高的成交价上涨。
我们来看一下，这些豪宅的成交周期。
就能够进一步感受现在上海高端市场的热。
在成交的豪宅里，出现了不少火速成交，比如最近一套挂牌8000万的凯德茂名公馆。
挂牌8300万，成交周期仅仅只有20天，最后成交价达到了9000万。
同样的情况也发生在了TOD天荟身上，不仅成交价站上了14万单价，成交也极为火速。
总价2500万的莘庄地铁房，在挂牌15天之内就成交了。
而明显的是，现在上海二手市场，正在往两个方向走向极端。
可见当下上海豪宅市场的热，是越贵越能够抵抗风险。
上海豪宅，为什么会走出不一样的行情。
实际上，上海二手市场最近处于相对冷却的状态。
据二手事业部小苏每天线下带看的情况反馈。
目前上海二手看房量，相对于解封后的六月积压释放的需求是有所下降，也有天气原因，也有市场情绪的原因，导致刚需开始观望。
但诡异的是，上海楼市高端市场，最近出现了意外的热。
这背后的原因到底是什么？
疫情后很多高端市场业主的自我保护意识开始更加浓烈，他们的不安全感比任何人都要强。
所以有钱人更加会选择抛售豪宅，作为资产避险的方式。
第二个，我认为和前段时间部分中介过度渲染豪宅房价在暴涨，脱不开干系。
什么汤臣一品挂牌60万/平了，比上一套成交的房源翻了2倍。
听说翠湖天地挂牌40万/平了，是新房单价16.5万/平的2倍还要多。
还听说，融创滨江壹号院一套豪宅单价39万/平，古北壹号一套豪宅挂牌价超过了47万/平。
一瞬间，各种传言，仿佛全上海的豪宅都在普涨。
这件事情导致的是，很多豪宅房东开始觉得，市场预期现在到了一个新高度。
当下上海豪宅的价格已经到顶了，是变现离开的最好时间，也至少是相对高的价格。
所以伴随着部分中介同行的炒作。
在市场不好的时候，释放一些焦虑的情绪，这件事在这么多年一直存在且有用。
房东心态很好，预期超高，觉得时机不错，纷纷想要去挂牌...
我认为可能会往两个方向发展。
一个是，伴随着大量的挂牌，会带来豪宅价格的下跌。
在上海这样的一线城市里，豪宅涨是独立行情。
豪宅跌一定会带来市场系统性影响，引起更加不好的连锁反应。
普通刚需置换客户如果看到豪宅房价都下跌了，当比较贵的房子出现降价的可能，不安感一定会更浓。
所以大家一定要关注接下来上海那些豪宅的成交情况。
另一个，会不会有更多豪宅房东开始考虑在这个时候出手卖掉房产。
但无论如何，也不必太过悲观。
现在上海楼市还是能够保持相对健康的状态，真的是各种精细化、手术刀般的调控，来之不易的多年积累。
疫情后，二手市场快速恢复到正常2万套/月的水平，也没有快速过热。
当一个城市里。
楼市里二手豪宅过热，尤其是挂牌量突然涨起来。
这不一定是什么好事情，我们更应该需要冷静看待，但也不必过于悲观。
上海二手，依然是全国主要城市里，最为健康安全的市场了。
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