我有几个房地产税的SB问题想要请教刘世锦同志

经济学家刘世锦今天接受新华网采访时谈到房地产税：“房地产税势在必行。我们过去用另外一种方式体现房地产的收益，就是卖地收入。下一步这个潜力越来越小了。我们要转入新的可持续的政府收入机制，这就是房地产税。推了之后，可能对现在过高的房价也会起到一定的抑制作用。更重要的是将来地方政府有了一个量相当大、可持续的收入来源，来支持城市各方面的发展，特别是基础设施和公共服务的发展。”

对于“势在必行”的房地产税，恐怕我有些问题想要请教曾在政府干过的刘世锦同志（因为我没胆请教现职同志哈）。这个事应该已经吵过很多轮，但我还想再问一遍。

第一个问题，一样东西可不可以卖两次甚至多次？

商品房都包含土地使用金，70年。房价高企，土地价格暴涨是重要原因，各地“地王”层出不穷，一二线城市商品房成本中土地价格占50%以上。换言之，你买1000万的房，500万已经政府拿走。现在离70年大限还远，开征房地产税，等于一样东西卖两次甚至每年再卖一次，请问合法性合理性在哪里？

不管法理支不支持，反正在咱们国家，合法性可以通过立法解决，那么合理性如何解决？美国收房产税，因为美国土地私有。中国土地公有，且一次性收70年使用金，在这个基础上开征收房地产税，等于租金上再套租金，俄罗斯套娃了，合理性如何解释？

第二个问题，地面上的建筑部分怎样征收房地产税？

商品房价值，包含地价和地上建筑两部分。目前一般理解，房地产税将对商品房的整体价值进行征税，也就是地价和地面建筑不可分割。但是，土地和地面建筑性质完全不同。土地是国家的，业主只是租用70年。政府如果觉得早先租金太便宜了，用征收房地产税的方式提高租金，如果不考虑毁约因素，好像还勉强讲得通，可是地面建筑部分呢？地面建筑的所有权理应属于业主，因为他付了全款或全款按揭。那么，你对于完全属于业主而又没有处于交易状态的私有物进行征税，合法性与合理性怎样解释？

如果一种静态私人财产，例如地面建筑部分，可以逐年征税，那么理论上所有私人财产都可以纳入征税之列，哪怕一张纸，如果它没被烧掉或者扔掉，也应逐年征税。这个逻辑下，你扔掉一张纸，恐怕也要向税务部门报备，否则明年你小心被起诉逃税漏税。

可能政府的确保有对一切私人财产（不论它处于什么状态）征税的权力，但这个权力必须极其谨慎地使用。理论上房产的地面建筑部分也可以征税，但在业主已经为房价付出50%以上的高昂土地使用金的情况下，仍要继续逐年强行征税，恐怕就是盘剥过度了。

第三个问题，大产权和小产权如何对待？

目前居民住房分大产权和小产权两种。大产权是普通商品房；小产权属于福利分房、房改房这种，土地出让金极其便宜，或者干脆不包含土地使用费用。理论上小产权所有者只拥有房屋的建筑部分，交易须补足土地使用金，但相比大产权所支付的50%以上的土地成本，小产权哪怕补交，土地费用依然非常便宜，这里边包含很大的不公平。

在这种情况下，如果对大产权征收房地产税，小产权如何对待？如果一体征收，小产权的土地部分如何计算？小产权业主的态度，不用调查也可以猜到，福利分房嘛，单位已经付了土地使用金（很多只是理论上支付），那么这部分的叠加征税，当然应该由单位继续承担。且不讲单位有没有能力继续逐年为你支付这笔费用，即便单位包下来，恐怕对房改、对商品房业主都是二次不公平。房改应该是福利一次清，现在又加上房地产税的尾巴，等于继续给福利房得主发钱，这对于未能享受福利分房的人绝对不公平。对于商品房业主来说，福利房上市交易价格未必比商品房便宜，人家却有单位代缴税款，哪怕只是部分税款——如果这笔账能够算清楚的话，本质上这等于福利房主一辈子占纳税人的便宜，怎能叫人心服？

如果区别对待，比如大产权交税，小产权不交，在都不交易的情况下，就会产生事实上的税负不公平；而不交税的那部分人，如果房地产税按照刘世锦同志的说法，用于城市基础设施和公共服务，他们相当于免费搭车，或者干脆说就是从商品房业主那边抢钱，公平何在正义何在？

第四个问题，地方政府不过得穷日子？

尽管是事实，刘世锦同志关于征收房地产税的出发点，还是让人不爽。他说，由于卖地收入的潜力越来越小，地方政府有必要开辟一个量大、可持续的收入来源，就是房地产税。换句话说，地方政府担心没钱花了，得从住房存量中找钱。

他的意思是，地方政府富惯了，过不得穷日子，得想办法继续富。

我不当愤青，不说自找封号删文的话。刘世锦同志说，地方政府需要钱建设基础设施、提供公共服务。问题是，中国的基础设施建设，连美国的川普同志都羡慕到不行，选上总统第一句话就是美国也要大搞基础设施建设。也就是说，跟美国相比，中国，至少发达地区，基础设施绝对不差，可能还要领先一大截。地方政府还要继续找钱大干基础设施，无止境地自我扩张。缺钱，就要想方设法从老百姓口袋里去掏。地方政府这种习惯，真的符合可持续发展的理念？