房东变租户？5案例揭秘产权如何续费
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来源：凤凰财经（ID：finance_ifeng）
这个周末全国人民最关切的新闻莫过于下面这件事。
据温州网报道，温州部分市民发现正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了，而当地国土资源部门要求缴纳1/3到一半左右房价的土地出让金才能续期，重新办理土地证。
这一新闻缘由是，2016年3月温州市民王先生买了一套二手房，过户的时候才发现房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了。当地政府工作人员称：要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子总价才65.8万元。
温州这个新闻引发舆论关注，本质在于触及了中国越来越紧迫的“土地期满如何续期”问题。这个问题自2007年物权法出台一直悬而未决。物权法“自动续期”语焉不详，自动续期怎么个续法亟待有关部门进一步说明澄清。
凤凰财经整理发现，土地使用权到期后续期本身温州并不是首例，至少在青岛、深圳就有不下四个案例。
青岛的案例是黄岛区阿里山小区。
阿里山小区5071户业主的土地使用权期限分别为20年、30年、35年，其中310户业主的房屋土地使用权在2009年6月底就到期了。媒体给这些房子取名“撞限房”。据报道，当时青岛政府提出的续期方案是：1、物权法细则不明，土地期满应有偿续期，出让金需要续交。2、以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%，因为当时黄岛区的地价是1000块，所以100平方米的房子业主要补缴地价6万块。
深圳的案例有三个。
一个南山的金桃园小区。2011年金桃园大厦业主被告知，在土地期满后，深圳政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权。随后，金桃园被媒体报道成为：“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”，引发了极大的舆论风波。
后来深圳政府出面澄清：金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期问题，依照届时执行的法律规定办理。
第二个案例是罗湖的国际商业大厦。国际商业大厦同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，最早的在2001年就已经到期。深圳市在2004年出台《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。国际商业大厦得以成功延期。
最近一个案例是福田区长城大厦。今年3月新浪乐居报道，福田上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请，成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。这套房屋面积是80.58平方米，补缴金额为44940元，平均每平米补缴了557元。业主后来挂牌710万卖掉此房。按710万房价计算，深圳住宅续期补缴金额大概是房价的万分之五左右。
上述五个案例，青岛、深圳和温州政府至少都认为土地期满续期是有偿的。
此外，凤凰财经还发现，各地政府续期缴费的法律依据都是《城市房地产管理法》，而不是物权法。凤凰财经查找《城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期……经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”《城市房地产管理法》规定是有偿的。
不同之处仅在于，深圳、青岛续期收费依据是当地的“公告基准地价”，一般不过几百块、上千块，而温州执行的是“市场评估地价”，就是同类型的土地公开出让的价格大概是多少钱，续期费用远超深圳、青岛，因此温州这一事件被认为具有一定风向标意义，如果各地就此效仿，天都要塌下来了！
因此，这一消息被部分媒体解读为，楼市出现重磅利空，所有房东都只是一个长期租户，就不难理解了。
温州政府做法也和人民日报2016年1月份释疑“土地使用年限到期怎么办”所述方法有异。
人民日报当时给出了两个办法：1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。
而物权法没有明确说，《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。没有说是“有偿”还是“无偿”。
这次温州国土资源局土地利用管理处处长张少清给的理由就是这样，他表示，《物权法》只规定了“自动续期”，但该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
众说周知，内地城市土地制度是学习的香港，香港也存在土地期满续期问题。
但凤凰财经发现香港土地期满续期原则是：免费续期、只交年租。香港《基本法》规定，新出让土地的期限一般为50年，土地使用权到期后，没有续期权利的土地经政府同意可再续期50年，无须缴纳一次性地价，每年只需缴纳应课差饷租值3%的年租金即可。
来源：凤凰财经（ID：finance_ifeng）
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