钟鸣·普法微课堂㊶｜债权代位真奇妙 财产执行不再慌
[ 案情介绍 ]
2018年，香港人李某一行人欲购买商铺。后遇到专门从事房地产买卖业务的某房地产公司（下称“A公司”），由于李某等人不熟悉大陆房地产市场，且受到A公司人员极力游说及哄骗。最终，李某一行人与A公司相继签订了《房地产买卖合同》《装修工程合同》《委托经营管理合同》，向A公司购买了十余套商铺。上述合同签订后，李某一行人依约向A公司支付了几十万乃至上百万购房款。根据合同约定，李某一行人需在2019年9月30日前向A公司支付尾款。在支付尾款前，李某一行人发现A公司不享有所出售商铺的所有权，商铺的实际产权人为另一房地产公司（下称“B公司”），而且B公司已经将商铺抵押，实际上无法为李某一行人将商铺进行转让过户。
得知上述情况后，李某一行人意识自己可能受骗，遂前往A公司经营地址了解情况，却发现A公司已经人去楼空、不知去向。让人更加气愤的是，李某一行人发现所购买的商铺仍是毛坯废置状态，并未按照合同约定进行装修。此时，李某一行人确认自己确实受骗，为挽回损失，李某一行人委托本所律师处理该案件。
案
情
分
析
根据合同约定，李某一行人需在2019年9月30日前支付尾款。然而根据相关法律法规规定，合同先履行一方认为对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，有权中止履行或要求对方提供担保后继续履行合同。基于A公司存在上述种种违约情况，显然A公司已经丧失继续履行《房地产买卖合同》《装修工程合同》《委托经营管理合同》的能力，且由于合同约定的商铺交付期限尚未届满，要求解除合同的条件尚未成就，遂决定先发律师函，告知A公司：李某一行人将中止支付后续购房款，直至A公司向李某一行人提供所购商铺能正常完成过户手续的相关证明。果不其然，A公司未能在合同约定的期限内完成过户手续，已然构成根本违约。李某一行人遂委托本所律师向法院提起诉讼要求解除上述合同及要求A公司返还已付购房款及装修款，并支付违约金。
虽然上述事实并无争议，但本案仍存在一项难题，即经本所律师调查核实，A公司明显资不抵债，目前更是一家空壳公司，即使李某一行人胜诉，本案仍存在极大的执行不能风险。
涉诉商铺登记在B公司名下，为B公司所有，且B公司为涉诉商铺设立了抵押，因此合同转让涉诉商铺所有权的主要义务必须由B公司履行。而本所律师在一个案例中获悉，李某一行人所支付的大部分购房款已由A公司交付给B公司，B公司已然获得合同中关于购房款的主要权利，且B公司名下有大量财产，并且正常运营。为保障执行顺利进行，我所律师申请追加B公司为本案被告，理由如下：一方面，涉诉商铺一直登记在B公司名下，部分款项直接支付至B公司账号，且商铺一直由B公司使用并收益，因此B公司与A公司应被认定存在共同销售行为；另一方面，李某一行人作为A公司的债权人，A公司作为B公司的债权人，李某一行人在A公司怠于向B公司主张过户或赔偿损失的情况下，有权行使债权人代位权向B公司追讨。
1、在本案房屋买卖合同关系中，李某一行人已经依约向A公司支付了购房款，A公司理应依约履行相应的过户义务。但A公司却未能依约向众香港业主履行过户义务，导致合同目的无法实现，故李某一行人有权行使解除权，解除本合同。并且，B公司是涉案房产的产权人并且为该房产设有抵押，涉案房产将难以完整地办理过户手续。故法院判决，解除涉诉相关《房地产买卖合同》等全部合同，并由A公司退还众李某一行人购房款。
2、关于B公司是否应当承担责任的问题，法院认为B公司应就涉诉商铺在收取A公司款项的范围内承担责任。理由如下：
一、虽然涉诉商铺均由A公司对外销售，但商铺却均由B公司开发，且B公司早已将涉诉商铺办理登记至自身名下，并进行了抵押贷款。后与A公司签订合同，转让给A公司并对外销售，但双方又约定商铺的过户转移可以按照A公司的指示直接向最终购买人进行。因此，双方之间的关系并非B公司将商铺全部出卖并过户给A公司、再由A公司自行对外出售的模式，B公司对于涉诉商铺对外销售情况应当知情，对于涉诉商铺最终能否过户至最终购买人名下、是否存在风险均一一知情。现如今，在A公司就已向B公司支付了大部分房款的情况下，B公司却无法解除任何一套商铺的抵押，无法向A公司过户、更无法向A公司指示的最终购买人众香港业主过户，B公司明显存在过错，势必侵害到A公司及最终购买人李某一行人的利益。
二、A公司、B公司虽表示愿意向购买人李某一行人过户，但涉诉商铺并非登记在A公司名下，即使A公司指示B公司向购买人李某一行人过户，但又由于B公司一方的责任，导致现在商铺均处于抵押状态，根本无法完整向李某一行人完成过户，故B公司从A公司处收取房款但又不解除抵押的行为，亦是对A公司或李某一行人权利的侵犯。
三、就B公司与被告A公司之间的房屋买卖合同关系而言，A公司实际已经履行了绝大部分的付款义务，则B公司应当向A公司过户相对应面积的房产，若不能过户也理应承担相应的返还价款或赔偿损失的违约责任。但从二者的具体行为来看，A公司作为有权要求B公司履行过户义务或赔偿义务的债权人，始终没有向B公司明确提出过权利主张，更没有通过仲裁或诉讼方式去行使，必将导致A公司丧失了部分责任财产能力。
综上所述，法院认为李某一行人作为A公司的债权人，同时A公司作为可以请求B公司履行过户或赔偿义务的债权人，三者之间存在债权人代位权的请求基础，在A公司怠于向B公司解决房产过户或赔偿问题的情况下，李某一行人在本案中一并提出并主张，具有一定的理据。因此，B公司亦应在其收款范围内对李某一行人承担责任。
在企业的日常经营中，债务人未能按期履行自己的付款义务情况比比皆是。即使企业手上证据确凿，但也会陷于对方无足够财产用于执行的沼泽之中。此时各企业可尝试通过债务人的经营状况，了解其有无债权怠于行使。若有，各企业可以自己的名义代位行使债务人的债权。
债权人代位权是债的保权制度的一种，规定在《中华人民共和国民法典》第五百三十五条：“因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。”，从法律意义上讲，债具有严格的相对性，债权债务关系只能约束特定的债权人和债务人对第三人不发生法律效力，即债权人只能要求特定的债务人履行债务，不对其他人产生任何影响。因此，债务人同第三人的关系与债权人无关，而债权人代位权属于债权的对外效力，突破了债的相对性，涉及第三人的权利。代位权是债权的一种法定权能。无论当事人是否约定，债权人都享受此权利。
债权人代位权制度的建立，有利于保护债权人合法权益，满足债权人的债权。因为一些债务人负债后不是想方设法清偿债务，而是不择手段隐藏财产以逃避债务，或者根本就不向自己的债务人主张债权，甚至放弃自己的债权。债权人为了讨还债务，不得不花费大量的精力去“求”债务人，即使进入了诉讼程序及强制执行阶段，债权的实现仍存在很多困难。债权人代位权制度的确立，从法律上为债权人通过自我帮助来实现债权提供依据。
在本案中，若仅依据众香港业主与A公司签订的《房地产买卖合同》等合同，则众香港业主仅能向A公司主张返还已付购房款及支付违约金的请求，但此时的A公司已处于财务紧张的事实状态，众香港业主的合法权益恐无法实际实现。但通过运用债权人代位权规则，使得众香港业主能够向A公司的债务人B公司，即本案实际钱、房双收者直接追讨上述款项，从而实现众香港业主的合法权益。
南海区总商会法律顾问
广东盈宇律师事务所主任 曹建宇律师
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