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降息!楼市大利好来了

周松涛 首席财经观察 2023-06-15


非对称降息,楼市再迎大利好!


出品 | 首席财经观察 作者 | 周松涛

非对称降息,百万房贷可省三万利息

上周,7个月按兵不动后,央行终于对“麻辣粉”(MLF)实施“降息”。

8月15日,央行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%,均较前期下降10个基点。

当时,市场都认为8月20日(假日和周末延后)固定LPR调整日,降息将没有悬念。

实际情况也是如此。

今天,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%,之前为3.7%,5年期以上LPR为4.3%,之前为4.45%。




此次利率调整,五年期LPR下降了15个基点,1年期LPR下降了5个基点。


这是一次明显的不对称降息。

五年期LPR,也就是主要用于房贷的利率的下调幅度要明显大于一年期的LPR。

值得注意的是,这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。

这是1年期LPR自今年1月以来的首次降息,是5年期LPR自今年5月以来的第二次降息。

此次降息之后,房贷的最优利率也就是首次购买普通住房可以低至4.10%。

无论是4.30%的房贷基准利率,还是4.10%的房贷最优利率,皆创下了历史新低。

这对实体经济快速复苏,特别是房地产回暖有重要意义。

当然,对购房者也是大利好,可以实实在在地节约成本。

以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算,平均每月可减少月供约90元,需偿还的利息总额减少约3万元。

楼市相对低迷

这次降息,五年期LPR主要用于房贷的利率下调幅度较大,可能与楼市的最新数据有关。

8月15日,国家统计局发布7月份房地产相关数据,所有指标全部下跌。7月份,房地产开发投资同比下滑12.3%,较6月跌幅扩大3个百分点;商品房销售面积同比下滑28.9%,较6月跌幅扩大10.6个百分点;商品房销售额同比下跌28.2%,较6月跌幅扩大7.2个百分点;国房景气指数亦由上6月的95.4%下降至7月的95.3%,继续刷新2016年初以来最低水平。

居民的购房信心指数也有所回落。央行数据显示,7月居民部门中长期贷款新增1486亿元,仅为去年同期的37%。

7月份,新建商品房销售价格同比下跌28.9%,比6月份(跌幅18.3%)扩大10.6个百分点。除一线城市房价韧性较强,二三线城市房价整体出现下行;房地产行业依然处于下行周期。

除此之外,现在楼市的库存压力也较大,特别是三四线城市。

2022年5月,百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米,同比增长5%,沈阳、大连等弱二线城市去化周期已超过3年。不少城市去库存压力已迫在眉睫,比如,郑州19城重启“房票安置”政策的背后,核心就在于加速去库存。

根据克而瑞发布的百城库存月报,截至今年上半年,广西防城港市的商品房去化周期高达152个月。同期全国三四线城市平均去化周期为28个月,防城港的数据已经超过平均额的5倍。

也就是说,如果一直按照当前这个去库存速度,哪怕不再建新房,光是卖完库存房子,防城港就需要12年零7个月。

防城港房子高库存也不是特例,哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月,在不建新房的情况下,按当前去库存速度,需要8-10年才能卖完现有库存,非冷门城市珠海的库存也需要消化42个月。

一方面是有足够多未出售的房子,一方面是不断有新房子在建,最关键的是,现在即使是刚需客,买房也处于观望状态。

利好频出,楼市回暖可期

那么问题来了,楼市接下来会怎么演绎?

2022年,楼市有望回暖吗?

答案是肯定的,楼市回暖可期。

楼市利好的累积效应将会由量变转为质变。

2022年以来,房地产调控政策次数近300次,刷新历史同期纪录,122省市政策放松,其中23城放松限购,32城放松限贷,13城放松限售,43城财税托市,超20城首付降至20%。

各个城市的利好政策还在加码。

7月份,包括西安、成都、宁波、广州等多个城市取消或者放松二手房指导价政策。

8月12日,济南宣布调整住房公积金贷款政策,二套房首付比例降至40%。同一天,江苏省三城也传出了将对二套房首付比例松绑的消息。

二手房指导价松绑,向市场传递了激活二手房流动性的信号,从而带动市场预期以及置业信心的修复,一定程度上有望成为二手房市场复苏的催化剂。

有些城市楼市已经开始有复苏势头。

据湖南中原数据平台显示,长沙楼市,8月第3周成交825套,环比分别上涨24%、23%。

随着最新五年期LPR利率进一步下调,刚需客的购房成本将进一步降低,对居民的意愿的提升有促进作用基本上没有什么悬念。

加上马上中秋,国庆节即将到来,也客观上有利于楼市成交。

进入下半年,各个地产商也要完成全年的销售目标,以及加快回款进度,可能
会有一些优惠举措,也有利于楼市进一步活跃。

那么,人们最关心的房价未来会走向何处?

楼市利好政策的作用下,楼市复苏会迎来报复性上涨吗?

没有可能。

房价现在大涨的基础已经不复存在,房价依然在高位,复苏更多的是成交量方面的复苏,而不是房子价格。

可能还有很多购房者在等待房价大跌之后再入手,这种可能性也不大,一方面楼市的利好在不断延续升级,还有很多城市出台了限跌令。

房价没有大跌的基础,也不能大跌,居民70%的家庭资产都是房产,大部分都不是全款买房,而是房贷,房价大跌会影响银行的房贷质量,甚至是金融的稳定。
房价大跌的基础,也不能大跌。

接下来,楼市的成交量会有所复苏,房价将会在一个窄幅的区间波动,不会大跌,也不会大涨。

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