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新首富许家印

2017-09-23 政商黑幕揭秘

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作者:王芳洁   文:中国企业家杂志(iceo-com-cn)

对话老板  

首富身份对于一个成熟企业家来说,就像规模之于龙头企业,意义已经不是很大。许家印和恒大管理层,需要持续面对的问题是,如何将一艘巨轮一直行驶在安全的边界之内。

镜头一扫,在关于2017年金砖国家工商论坛的报道中,打着红领带、坐在政要席后面第一排的许家印出现在观众的视野中。显然,这不是一个普通企业家能得到的位置,除了中国恒大的董事局主席之外,许家印还是全国政协常委。


政治身份让许家印非常忙碌,从公开的行程来看,去厦门参加金砖会议之前,他还在北京参加了全国政协常委会会议,再之前是全国工商联召开的“民营企业学习贯彻全国金融工作会议精神座谈会”。


唯独,他没有参加中国恒大(03333.HK)的半年业绩报告会。原本,许家印可以在半年业绩会上收获很多祝贺,除了因为中国恒大创出了历史最好的业绩,他本人也在今年7月超过王健林成为中国地产首富。


随着中国恒大股价的进一步攀升,据福布斯最新数据显示,许家印以391亿美元的身价成中国新首富,略高于第二的马化腾,以及第三的马云。


许家印不是没有当过首富,早在2009年中国恒大上市当天,他的身家就到了中国之巅。


但一年一年下来,恒大一直在玩高负债高杠杆的“游戏”。根据中国恒大总裁夏海钧的测算,中国恒大目前的市盈率只有4~5倍,大概是内地房地产企业的一半。


中国恒大自今年年初开始大幅去杠杆,同时大力推进恒大地产在A股的借壳上市,多重利好刺激下,资本市场用实际行动表达了支持。这家公司于2017年1月3日开盘的价格为5.04港元,9月15日午间收盘价格为28.15港元,而许家印也再次问鼎中国富豪榜。


不过首富身份对于一个成熟企业家来说,就像规模之于龙头企业,意义已经不是很大。许家印和恒大管理层,需要持续面对的问题是,如何将一艘巨轮一直行驶在安全的边界之内。


01

敏锐的嗅觉


地产圈里,孙宏斌穿T恤球鞋,平时急了还会骂三字经,是个“耿直BOY”;

王健林在公司年会上嘶吼一无所有像个“摇滚老炮”;

王石虽然全身上下透着布尔乔亚式的精致,但也会冲冠一怒为红颜,无论记者近距离接触,还是公众透过电脑屏幕,都能感到这些人物形象的鲜活。


但许家印是一本正经的,正襟危坐的。他就像是一个被簇拥起来的“老干部”,你看他,他看你,都隔了好几层。用一句时髦的话形容就是——许家印缺乏freestyle。



但中国恒大的员工对此倒习以为常,“老板就是这样一个老派的人。”他们告诉记者,这个亿万富豪直到最近几年才用上智能手机。老干部式的许家印,离政治很近,也融入得很好。这当然为他招来了做空机构的非议,香橼曾指其离腐败很近,但指控终究没有事实依据。


硬币的另一面是许家印对政策把握的敏锐,只需稍稍留意,便可发现中国恒大的战略,与宏观经济发展战略几乎同步,国家扩表恒大扩表,国家缩表恒大缩表。


在此次业绩会上,中国恒大宣布了重大战略转型,由过去的规模优先转变为效益优先,将此前的“三高一低”(高负债、高杠杆、高周转和低成本)发展模式调整为“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本和高周转)。这项举措,也是和国家降负债去杠杆的政策导向是一致的。


“2014年至2016年,恒大收入处于快速增长状态,无论是哪家企业在此种情况下,基本都是“三高一低”的发展模式;在中央金融工作会议之后,企业要向“三低一高”模式转变,只有这样才能实现企业长期稳定健康的发展。”许家印说。


早几年,在政策鼓励走出去的背景下,多家地产公司采取了激进的海外扩张战略,但中国恒大一直没有走出国门。恒大公司方面也明确表示没有海外投资的计划。


“过去二十一年,恒大一直坚持只在国内投资,并成功在中国经济飞速发展的红利中实现企业的壮大。我们认为,这种红利还很大,恒大完全可以在其中继续取得长足发展。”


当然,除外部因素之外,恒大的减速亦有其内生逻辑。


中国恒大成立于1996年,是以一个别人都不要的项目起家的。在2016年之前的20年里,恒大一直处于追赶者的角色,从项目公司到地方公司,再追全国化公司,第一梯队公司,终于在去年成为了世界上最大的房地产企业。


一家小公司是如何能克服资本金不足的劣势,实现规模跳跃性增长呢?——多借钱。这些钱都沉淀在了土地上,由于土地增值幅度远远超过了融资成本,恒大成为了“镶在王冠上的钻石”。


但领导层知道,高负债的发展模式是不可持续的,毕竟中国地产的黄金时代已经过去了,大量的中小型房地产企业消失了,这说明过去那样简单粗暴的赚钱方式已经行不通了。土地成本越来越高,如果融资成本再一路涨下去,企业只能给政府打工,给银行打工。


中国恒大决定在未来三年内,土地储备规模每年负增长5%~10%,以每年5000万平米交楼面积计算,大概每年会减少一千多万的土地储备,少买地负债就会下降,利润将得以释放。



这个年中,中国恒大交上了上市以来最好的一张成绩单,它的毛利、净利都获得了200%上下的增长,由于偿还掉了永续债,归属于公司股东的净利润增长超过8倍,至188.3亿元。


业绩公布后,各家券商的研究报告的结论都是“建议买入”。“股东不会关心我们的规模有多大,他们只关心分红有多少。”夏海钧说了句实话。


02

减速航行


从今年上半年的合约销售情况来看,恒大已经不是全国老大,虽然它去年才坐上了这个位置。


“我们当过老大了,在这之后再盯这个目标没意义。””夏海钧说,“恒大今后不会再强调合约销售第一,权益销售第一,利润第一。”他又强调到。针对此次战略调整,夏表示,中国恒大一贯的低成本和高周转模式不会变。


作为中国目前最大的“地主”,中国恒大现有2.76亿平米的土地储备,这些土地的原值不过4576亿元,平均楼面地价1658元/平米,其中72.6%的土地位于一二线城市,27.4%的土地位于三线城市。众所周知的是,自去年年初开始,中国房地产市场开始了新一轮的上涨周期,恒大的项目售价也随行就市的发生了上扬。



许家印兼任母校武汉科技大学管理学教授,不少人认为这是个虚名,毕竟许教授是学冶金出身的,也未曾在公开场合谈论自己的管理之道。但当你仔细研究这家公司时,会发现它确有一些独特的管理经验。


例如,由于全国型房地产企业管理半径很长,很多公司选择对区域公司充分放权。但中国恒大采用紧密型集团化管理模式,集团直接把控上马项目、规划设计、材料供应、招投标、预决算、工程管理、质量管理、销售、交楼等各个环节,区域公司的角色只是执行实施。


恒大另有一独特管理模式,被许家印视为保持长期高速增长的法宝——目标计划管理。“管理学上,通常目标管理和计划管理是两个独立章节,恒大将两者合一,恒大的计划都是带有目标性的。”许家印在今年年初的内部讲话中说。

根据恒大方面介绍,该公司对于项目计划把控细化到每一周,确保拿地之后的半年内开盘销售,除非遇到严重的不可抗力,否则开盘时间是死命令。


恒大要变的是高杠杆和高负债的发展模式。在今年以前,恒大有着高额的永续债。7月初,恒大宣布已在6月赎回全部永续债时,人们才了解到,这个“隐性债务”的规模为1129亿元,它的消失令中国恒大的全口径净负债率(含永续债)急速腰斩。



不可否认的是,中国恒大目前仍是一个高杠杆企业,可能连夏海钧自己都认为高得有些不正常,它的净负债率为240%。夏海钧表示,一年后要将净负债率降到140%,两年后降到100%,三年后降到70%,此后中国恒大将维持这样的“正常公司”负债率水平。


03

未来之路


实际上,恒大上半年的净利润原本可以更多,这家公司以非常低的价格,将万科的股权出售给深圳地铁,亏了70个亿。


当然,正如许家印所说,“做的都是愉快的事情”。众所周知,恒大地产集团正在推进借壳深深房的计划,集团总部也已经搬迁至深圳。


夏海钧透露,评估机构正在对恒大地产的土地资产进行重估,资产重估后的价格将决定恒大地产上市时的估值。相关工作推进得非常顺利,该公司将在不久后迎来第三轮的战略投资者,这轮融资的规模在300亿~500亿元间。


当然有很多人想参与到中国最大地主的生意中,其中包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等,均是实力央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴。


值得注意的是,A股借壳上市的是恒大地产集团,而中国恒大已经拥有了地产、金融、旅游和健康四大板块。现在,符合扩大内需、消费升级方向的旅游是恒大的重点方向。


目前,恒大正在推进主题乐园计划,即恒大童世界,并且一下子就是15家。一季度,恒大旅游集团考察了全球28个主题乐园,最终选定了33个游戏项目,该规模将是迪士尼的1.5倍。


恒大童世界会是全球唯一的全室内主题乐园。这显得很魔幻,恒大可能需要盖一个非常大的穹顶,人们穿过入口,大概会像爱丽丝掉进了兔子洞。但这些主题乐园将消耗巨额的投资,没有顶的上海迪士尼投资额是55亿美金。


中国恒大没有对外披露主题乐园项目的商业测算,不过许家印显然非常看重童世界,今年1月,他亲自参加了项目方案研讨会。也许,这个掌握了近1.5万亿资产的人,只是想制造一些快乐。

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