地产金牌三聚首：君晟年会特辑三 七届白金孙建平vs建投所长苏雪晶/19陈慎首席vs 新科8侯丽科首席
地产金牌三聚首：君晟年会特辑三 七届白金孙建平vs建投所长苏雪晶/19陈慎首席vs 新科8侯丽科首席
第一部分 苏雪晶 中信建投所长 14年新财富第一／陈慎首席19号
大周期：
通过大量的国际研究和比较，在当前中国人口红利逐步消失的情形下，我们对中国房地产大周期的判断是：
1、开工规模和投资增速历史高峰已经出现；2、新房成交量正在接近历史天花板，存量房市场仍大有可为；3、中国房价高增长时代或将结束，未来要关注区域分化下的城市级差扩大，警惕人口净流出的三四线城市。
居民杠杆：
年轻是加杠杆的资本，而我国人口拐点正在出现，我们预计16年中国居民房贷收入比将达到65%，超越日本最高水平、接近英国历史高峰，我们一直提示过快攀升的居民杠杆带来的风险。
短周期变化：
商品房市场：自16年以来，行业热度从一线城市逐步向二三线城市传导，热点二三线城市的量价表现也自二季度开始超越一线城市，但随着热点城市限购的重新启动，成交下行压力加大，我们预计四季度销售将加速回落；
土地市场：16年的地王潮超越历年水平，“面粉贵过面包”现象愈演愈烈，在当前企业端资金加速收紧的情形下，量缩价升的趋势将越来越难以持续；
对明年的判断：房价预计维持上行至明年上半年；开工将加速下行，投资预计负增长。
政策变化：
居民端政策：我们是市场上最早强调热点城市存在政策收紧预期的卖方，“十一”20城限购政策的密集出台也印证我们的判断，不排除力度较轻的城市出台二轮政策的可能；
企业端政策：我们是最早且唯一持续提示流动性监管预期的卖方，房企公司债发行监管加强、土地市场资金管控的收紧等都一一印证我们的观点。
建议品种：
华发股份（600325.SH）:地产板块兼具低估值和成长性的标的，没有之一，16年销预计将突破300亿，同比增速超126%，公司主要土储位居珠海、上海等主流区域，NAV折价50%。
第二部分 侯丽科8号 国泰君安地产首席 地产15年新财富第一
随着国庆节多城调控政策的密集出台，标志着房地产进入新一轮的限购周期。我们对房地产的基本面谨慎看好，但我们仍为在货币政策未有明显拐点的预期下，对房地产的基本面也不必过于悲观。
1）限购政策的出台目的在于稳定而非打压房地产市场。限购政策的密级出台标志着2014年9月份以来的宽松政策正式进入尾声。此轮限购政策虽然目的在于控制一线城市、稳定二线城市、盘活三四线城市，但不可避免的对需求产生的一定的抑制，销售下滑预期加强。
2）预计会对需求产生一定的影响，预计第四季度到2017年上半年销售、投资、开工数据均有所回落，但在货币政策没有明显拐点的预期下，限购对房价的影响有限。受销售预期下滑以及同期基数较高的影响，预计2016年第四季度销售增速仍将继续回落，从而拖累投资和新开工增速的回落。但是我们预计货币政策仍将依旧维持较为宽松的状态，因此限购对房地产市场整体的影响较为有限。
3）房地产整体大小周期见顶，短期利好难寻。在货币宽松空间有限，房地产需求最高峰已过的大环境下，叠加调控政策收紧以及货币政策空间有限的小环境下，房地产板块短期难以走出持续性行情。
在板块整体乏善可陈的情形下，我们认为精选个股是板块较好的策略，在优质标的中选取驱动力较强的标的。具体包括两条路径：
1）关注优质的地产壳资源。恒大地产拟资产重组深深房或将地产板块壳资源重新带回视野。随着更多的在港股上市的地产公司回归A股的诉求加强，地产板块的壳资源由于其同业优势将更具竞争力。推荐标的：阳光股份、广东明珠。
2）关注优质的定增标的。在地产板块定增的浪潮下，一些优质的地产公司面临定增价格倒挂的压力，而定增价格同时也形成了一定的安全边际。此类标的具有较强的上涨动力，预计会有较大的投资机会。推荐标的：苏宁环球、荣盛发展。
第三部分 王维钢 常晟投资董事长
在16年上半年房地产市场出现一线城市加速赶顶、三线城市库存压力巨大的现象，类似于A股15年二季度的情况，虽然未见得短期内会崩盘，但从投资回报上来说在现在高位继续追加房产投资似不太理性。
房产体现为消费品和投资品双重特性，作为消费品，以成家为基础的房产消费具有刚性，但一线城市房产价格脱离中产阶级收入承受能力是客观现实，拟婚双方家族倾其全力支付首付已经成为刚性消费的支持来源，因此拟婚人士买方没有择时机会，只能以一生收入承受还贷的压力。
作为投资品，一线城市在1年时间短期内完成了近乎翻番的过程，在二三线城市去库存期间，投资者再去追高买入，长期看投资回报有限。谨记各地的地王是地方政府为回笼地产商屯集的巨额现金所做的战术配合，中标方与地方政府的土地款往返是不披露的。远离城市中心的地王的产生对周边地区楼盘去库存起到极大的推动作用。
房价大幅拉高后的京深沪中国一线城市将因人力成本与物业成本提高而削弱长期产业竞争力与创新能力，产业结构香港化空心化。全市场利润畸形集中于金融地产行业（80%以上）将继续引导社会资本脱实入虚，因此压制房价是长期而艰巨的难题，难在于沉迷于土地财政的部分地方政府（重庆除外）与房地产阶层已形成利益共同体。
高房价不仅是资产泡沫更是地方政府饮鸩止渴的毒酒，土地财政和房地产阶层是社会财富再分配的黑洞。地方政府对土地财政难以割舍而纵容土地价格与房价飙升，房地产泡沫破裂若局面失控将真正导致中国经济崩盘与长期经济低迷，2016年930中央部署19城市房产限购限贷政策只是博弈的一个手段。
房价没有保的需要，房价假设下跌30%只是回到2015年的水平，从购房者收到房款的地产商、从地产商收到土地款的地方政府、放出七成按揭款并实际持有房产所有权而不怕断供的银行都不会伤筋动骨蒙受损失，只是2016年盲目追高按揭购房的结婚与改善刚需工薪阶层一辈子积蓄化为乌有且背负后半生债务，只是首付贷配资或集资炒房的投资者把多年投机积累的财富吐出来一部分，都不值得怜惜。
结论：投资者如果追高买入二三线城市房产若没有在风向切换前投机卖出则存在冲高回落的风险，已经翻倍的一线城市核心区域房产有维持价格的机会、但缺乏上升空间。
下集预告：
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君晟年会特辑五 易学预测窥天机：吴宽之老师预测国运、12杨国平博士预测股市