以案说法 | 物业未尽到管理义务，法院：赔偿业主违约金！

在小区车位被占

物业管了，但不多

我该如何维护自己的合法权益？

物业未尽到管理义务

需要支付违约金吗？

基本案情

2021年7月，小羽花10万元购买了所在小区车库的57号停车位，并按约向物业公司支付了每月80元的停车管理服务费，同时与物业公司签订《小区物业管理服务协议》及《业主临时管理公约》，约定物业公司对业主违反管理约定的行为可采取劝阻、书面告知等方式制止，在制止无效的情况下，有权采取报告有关行政管理部门、提起诉讼等措施维护权益。

但自同年10月以来，小羽的车位一直被同小区的A业主涂改车位标识并占用。小羽与该车主协商后无果，于是要求物业公司履行管理职责。物业公司采取了告知及恢复车位标识的措施，但该业主仍继续占用。在小羽进一步提出要求后，物业公司未采取其他措施。为维护合法权益，小羽诉至江宁开发区法院，要求物业公司赔偿其违约金及损失共计5万元。

物业公司认为，物业已经按照服务合同的约定履行了应当尽到的管理职责，小羽的损失应当向侵占她车位的A业主主张，且小羽主张的违约金金额过高，无实际依据。

小羽认为，因物业公司未履行其车位管理义务，构成违约，造成了自己的损失。自己除了向A业主主张权利外，也有权向物业公司主张权利。其向物业公司主张的损失及违约金5万元，主要包括17次的维权成本约2万元，车位价值贬损约3万元，违约金1万元，按照5万元主张。

法院认为

江宁开发区法院审理后认为，本案中，物业公司作为某小区的物业管理企业，在小羽所有的案涉车位被侵占后，对实施侵占行为的业主应采取有效措施进行制止，现物业公司采取的措施不符合双方管理服务协议及临时公约规定的标准，导致小羽无法正常使用案涉车位，物业公司应承担相应的违约责任。

法院判决

结合小羽的实际损失及物业公司的违约情形，江宁开发区法院酌定物业公司赔偿小羽违约损失5000元。一审判决后双方均未上诉，本判决现已生效。

法官说法

江宁开发区法院民一庭法官 彭鄢

现代社会生活中，小区物业管理一直是比较容易出现纠纷的领域，物业服务企业应履行的物业管理职责和可行使的物业管理权限如何界定在实践中存在争议。

本案作出的判决揭示，物业服务企业应切实履行与业主之间的物业管理服务协议和管理规约的约定，在小区个别业主出现严重违反小区管理规约的行为时，物业服务企业应勇于担当，积极承担起小区的公共管理职责，采取有力措施制止业主的不当行为，以维护小区的良好秩序，否则须承担违约责任。

（文中当事人均为化名，图片来源网络）

供稿：民一庭编辑：琚文雁审核：唐昊、宁奇雷

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