家有14套房，孩子不想上学？也许他该了解一下新中国房产税简史

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现在房价之高已经是不争的事实，由此引发的咄咄怪事数不胜数。就在2014年的时候，北京爆出一则让人哭笑不得的新闻：让人好生羡慕嫉妒恨：

一名小学生家有14套房子，一家平时住在城里，周末到郊区260多平米的别墅去度假，另外的12套房子都租出去了。从小生活条件就很优越，他不明白为什么要上学：“我家租房收多少钱我都心里有数，那些钱够我吃三辈子了，为什么还要上学？我只要会收房租就行了。”人称“房娃”。

【图】北京房娃想辍学，称“会收房租就行”（图片来源：河北卫视）

看来现在“房叔”“房姐”已经不流行了，房娃才是新时代的标配。不过家有14套房，真能吃喝三辈子？也许他——或者他的家人——读过本文的故事，或许会有一些不一样的想法。而故事的主人公曾拥有的，远远不止14套房子那么简单。

2016年9月，举世瞩目的G20峰会在杭州举行，中美两国领导人饮茶于西子湖畔，留下了一段珍贵的记忆，也让杭州西湖国宾馆成为万众瞩目的焦点。

G20后的西湖国宾馆，是杭城数一数二的豪华型酒店，每天接待的客人络绎不绝，并以其风景优美，被称为“西湖第一名园”，接待了数不清的政界要人。

【图】“西湖第一名园”内风景如画（图片来源：百度）

每到杭州的冬季，在西湖国宾馆来来往往的宾客中，没准就会看到一位衣着朴素，戴着墨镜的老人，迈着蹒跚的步履，或行走于园内的林间小道，或伫立于湖边的凉亭，久久不愿离去。

这位老人不是别人，就是西湖国宾馆的前身——刘庄的最后一任庄主刘启言。70年前，这里曾经是他的家。上面的凉亭所在地，曾经就是他的书房。当年他放学后，只要在上苏堤上喊一嗓子，就会有人摇着船接他回家。

直到1950年，刘启言参军离开刘庄，从此辗转多地，无儿无女，退休后和夫人居住在广东珠海一处80平方米的住宅内。

昔日的私家庄园，是怎么变成今日的西湖国宾馆的呢？绕来绕去，脱不开一个“税”字。今天我们的故事就从刘庄的命运开始。

1

刘庄的命运浮沉：

住得起豪宅，交不起地产税

刘庄的首任主人刘学询，1855年出生于广东香山县三乡古鹤村，是孙中山的同乡，在清末民初权倾一时，外号“刘三国”（文可华国,富可敌国,妾可倾国）。早在1898年，刘学询便以每亩200银圆的高价，买下了位于杭州西湖丁家山南面傍湖的36公顷土地，建成了私家别墅“水竹居”，就是后来名扬天下的刘庄。

不过后来，由于种种原因，刘学询与大清银行发生了债务纠纷，刘庄也就遭到查封拍卖，标价2000万两白银，但一直无人有实力问津。1911年辛亥革命爆发后，新成立的民国政府认定刘学询所欠大清银行的贷款属于公款，之后刘庄被浙江军政府收归公用。后刘学询变卖多处产业，终于赎回刘庄。

1925年，刘学询70岁时，迎娶了比自己小51岁的八姨太范媛英，5年后，两人唯一的儿子刘启言出生于刘庄。又过了5年，刘学询去世，刘启言就成了刘庄的少庄主。

    

【图】上世纪30年代刘庄的照片（图片来源：百度）

如果不是时代的变迁，也许他会安安静静当一辈子的少庄主，可惜人生有四大“生不逢时”：

1911做太监，1945当伪军；1948农村买地，1949加入国军。

刘启言少庄主没有加入国军，而是在蕙兰中学就读期间，就深受新思想影响，在1950年毕业后，做出了和千千万万有志青年一样的决定——毅然投笔从戎，参加了志愿军，从而和封建地主家庭彻底割断了关系，他母亲直到去世，也没有见过自己的儿子一面。

而他的母亲范姨太，此后的命运委实有些唏嘘：先是被征收高额的“地价税”，让孤苦伶仃的范姨太入不敷出，不得不变卖细软首饰交税，并维持生计。

1953年，范媛英再也无力维持，不得不将刘庄自愿捐献出来，自己迁至南山路广福里1号，靠佣工为生，月入仅16元。到了1956年，范媛英再度搬家，至直骨牌弄24号的大慈庵，住楼上朝南的一个大房间。而大慈庵，原本是刘家的产业，在范搬进来的第三年也住进了几十户人家。

范媛英离开的第二年，刘庄迎来了它的新主人：1954年，最高领导人初次到访杭州即下榻刘庄，并在这里完成了五四宪法的起草工作；给刘庄约半个世纪的房屋产权变迁史，画上了一个句号。

【图】西湖国宾馆内的毛泽东采茶处（图片来源：人间旅行指南）

直到1969年10月15日，范媛英在贫病交加中去世——生日恰逢忌日。

很多人可能不知道的是，1954年宪法并没有涉及“土地国有”的问题，而是在第13条中规定：

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。

那么1950年代初的“地价税”究竟有多高，迫使范媛英不得不放弃刘庄呢？ 这还要回到1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》。

《条例》是这么规定的：

一、房产税依标准房价按年计征，税率为1%；

二、地产税依标准地价按年计征，税率为1.5%；

三、标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为1.5%；

2

标准房地价不易求得之城市，

得暂依标准房地租价按年计征，

税率为15%

由于刘庄占地极为广袤，所缴纳的地价税自然也不是一笔小数目，而没有工作，1949年之后又失去了其他收入来源的范媛英，自然难以负担这笔费用，只好在依依不舍中，乘一只手摇船，一步一回头地离开了这座她生活了几十年的故园。

从富裕的阔太太成为居无定所的市民，范氏的命运竟然是由一份房产税引发转折的！看来，有房无业不会保障住房问题，因为房产越多，面积越大，要承担的房产税亦多，没有产业支撑就无法保持住房产。

3

住房改造：租金不够交税

刘庄的命运，只是同时代众多房子命运的一个缩影。

1950年建国伊始，由于长期的战争破坏，社会普遍缺乏建房意愿，加上多数城市空地多，空房少，市民居住十分拥挤。由于军队和机关纷纷进城，大量外来人口突然涌入城市，更加剧了“房荒”的紧张。

进城的第一件事，是没收旧社会“反动势力”逃走后留下的房屋，分配给新政权的各级机构使用。这些心心念念要打倒布尔乔亚的人，终于有机会能够进入昔日被打倒对象的花园洋房，并且对这一切丝毫不觉得有什么异样。

虽然布尔乔亚的名声——很臭，但是他们的房子——真香。

【图】上海汾阳路79号，原法租界公董局，曾作为上海市长陈毅的住宅（图片来源：百度）

虽然一部分人的住房条件就此大大改善了，但对于普罗大众而言，一切依旧如故：以上海为例：1950年该市人均只有3.39平米的住房，100万人依旧住在搭建的棚房中，遇到风雨，随时可能坍塌。

 

【图】50年代上海的“滚地龙”（图片来源：上海市档案局）

为了解决城市中的房荒问题，1949年之后，中国以经租房的形式，最终将全国各主要城市的私有住房使用权“收归国家统一调配”，从而为后来的私人房产改造埋下了伏笔，其中留下的产权纠纷，至今仍未完全解决。

到了1956年，情况又有了变化。当年中共中央提出对城市私有房产进行社会主义改造。改造分为两个阶段，第一阶段是在工商业的公私合营高潮中，对整个房产业，进行公私合营改造。

在第一阶段，关于实施公私合营之后房主的租金所得，中央认为：

国家分给房主的租金数量，可由租金总额中扣除国家的房产税、房屋修缮保养费、房屋管理费三项外，再根据各地具体情况给房主以适当的、固定的租金。

据此，上海市拟定了租金分配的具体比例，“维修养护费35%，管理费15%，业务损失5%，资本家所得18%，地产税和复旧费27%”，并由此推算得出“资本家所得约相当于资本年息的1%～1.5%”。但是资本年息的比例，后来被提高到了5%（即五厘定息）。

但是问题在于，由于租金被压得很低，很多房子的租金收入甚至交税都捉襟见肘。以武汉为例，在该市有租金收入的546栋房屋中，收益达到房地产税额一半以上到2倍半的占38%强，2倍半以上至30倍的占26%弱，租额只在房地产税额一半以内或刚够纳税的占20%，不够缴纳房地产税的占16%强。

【图】房屋的产权仍属于原房主（图片来源：《私房经租六十周年，历史遗留问题亟待解决》）

而两年后“大跃进”的到来，则使得改造的过程变得更加狂热，进入了第二阶段：以国家经租形式，继续对私房进行改造。

按照当时的政策，经租房是“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”。由国家统一租赁、统一分配使用和修缮维护超过一定标准的私有出租房屋，再跟房主分享房租。

具体实施细则各地不同，北京规定，城市居民房产在15间以上，或达225平方米以上，须由国家进行统一经营、租赁、维修和管理。上海则规定，改造起点以上出租房屋，必须按月、按实收租金额储存维修费用，每户出租房屋建筑面积超过500平方米者，储存40%；每户出租房屋建筑面积在150-500平方米者，储存30%。

不仅面积上做出了规定，连定息也比第一阶段低很多。例如当时上海政府部门给出的定租比率是“以应收租金的20%～40%为宜，平均30%”。这样与第一阶段的“五厘定息”相比就低很多，只相当于前者的六成左右。

【图】上海百年洋房“荣宅”，命运几经沉浮（图片来源：百度）

改造之初，不少人有过顾虑，许多地方政府便给房主吃“定心丸”，让他们放心不会剥夺他们的财产。结果仅仅是1958年一年，许多城市的大部分私有房屋就被纳入经租范围。

“经租”只是房产改造手段中的一种，其他各式各样的手段数不胜数。

在“破旧立新”的浪潮下，昔日的“落后腐朽”价值观遭到全面冲击，无数人或出于真心实意，或仅仅处于自保，将自己的房子“自愿捐献”出来，希望不再“靠出租房子为生”。做一个“社会主义的新人”。 刘庄就是这样的典型。

这种模式的实质就是：国家先把房子从房主的手中租过来，再租给需要房子的家庭，类似于现在“二房东”的转手出租——只不过在这里的“二房东”是国家，名义上房屋的产权仍属于原房主。就算你家名下有十幢楼，你也只能用一套房自住，剩下的全部由国家“代为”出租，然后每个月返还一部分租金给你。

如果按照这个逻辑，似乎原房主依然拥有对房屋的所有权，只是由国家代理出租而已。但实际上，“革命的逻辑”并非如此简单。1964年，农村开展了轰轰烈烈的“四清”运动，城市里的私房改造也该有个了断了。

这年的8月，最高人民法院颁布了针对广东省高级人民法院的一项批复，名为《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权的批复》，强调道：“这就是说，国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。因此业主死后，经租房不能允许他的家属继承，但可以继续领取国家给予的固定租金。” 之后，政府部门也坚持经租房属于国有的认定。

一纸公文，就将原先的私房“收归国有”了，原先的房主叫天天不应，叫地地不灵。看来批判的武器终究没法代替武器的批判，关键在于谁掌握了“最终解释权”。

4

和尚撑伞——无法无天的时代

之前的“改造”，不管实际操作过程怎样，目标只是针对城市居民多余用于出租的房间，而居民自住的部分尚未被列入改造范围，也算贯彻了“房子是用来住的，不是用来炒的”方针，岁月依然静好如初。

但工作中的“失误”总是难免的：1964年，国家房产管理局在《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》中首次承认：

在过去的私房改造中，也存在着一些缺点和一些需要解决的遗留问题。主要是：有的地方改造起点过低，把包括出租和自住总共只占有几间房屋的工人和贫下中农出租的少量房屋也纳入了改造；有些地方取消了改造起点，只要有出租房屋就实行经租；有的地方还将房主一部分自住房屋也实行了经租；不少地方没有给房主留够自住房；给房主的固定租金也有低于原房租20%的。

但很快，以上“温和”的改造就跟不上形势了：在社会主义的新中国，依然有人住在花园洋房里，有人却只能在滚地龙里蜗居，这种情况决不能继续下去。

1967年11月4日《国家房管局、财政部、税务总局答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录》明确：

对(城市)土地国有化问题，中央在1956年已有原则指示，到十年后的今天提出要把土地收归国有不是太早而是太晚了”，“无论什么空地(包括旗地)，无论什么人的土地(包括剥削者、劳动人民)都要收归国有。

该文件对“一切私人占有的城市空地、街基地等地产”的解释，也扩大为“其中街基等地产应包括在城镇上建有房屋的私有宅基地”。

实际情况比上述文件还要“左”。私房经租的房租收入到1967年全面中止，“造反大潮”中很多城市出现抢占私房的行为，而抄家甚至把建国后颁发的地契房证也作为“变天证据”付之一炬。

【图】红卫兵抄家清单（图片来源：百度）

也正是这一时期，原本的法律制度也不再被遵守：原先“上只角”的新式里弄里，此时此刻住进了“七十二家房客”：对面棚户区的，门锁一撬就硬劲搬进来了。有一位原来住在“下只角”杨浦区定海路176号的，此时也大模大样搬进了康平路的洋房。

而幸存下来的房主人，则被赶到角落的小房子里，并且目睹了此生从未见过的怪现状：木拖板的的笃笃地在打蜡地板上响起来了，蹲坑蹲到抽水马桶上了，楼梯过道里的灯泡没有了，各式各样的杂物堆在房门口了，原先精致打理的花园，此时也是杂草丛生。

但面对着新贵的趾高气扬，当事人吭也不敢吭一声：在这样的乱世里，能够苟全性命已经是很大的幸运了，而那些“旧时代”的生活习惯，此时已经如丝一般，随风飘逝。

【图】街道上的梧桐树，诉说着无声的记忆（图片来源：百度）

“改造”了那么多房子，中国城镇居民的住房条件得到改善了么？实践证明，除了极少数人外，大部分民众的住房依旧简陋，并且引发了一系列社会问题和法律问题。直至今日，其“后遗症”仍未消除，相关的法律纠纷依然存在。

究其原因，房屋的供给缺乏才是问题的根源，光在存量上做文章，不在增量上拓展，结果必然是蜗居遍地。

【图】1973年，上海的普通居民区（图片来源：百度）

当然，那个年代也并非毫无增量，在解决工人阶级“老大哥”的住房问题上，决策者确实做过许多工作，工人新村就是一例。

上世纪50年代开始，大量的4至6层高的砖混住宅拔地而起，这些就是工人新村。在那个年代，能住进新村是先进工人身份的象征：“一人住新村，全厂都光荣。” 能住进来的，大都是劳模，至少也是先进工作者。

以上海为例，从建设量上看，在1949-1978年间，上海新增的1756万平方米住房面积中，有1139万平方米是工人新村，占2/3。新村建设主要集中在两个时间段：建国初期（1952-1954）和“一五”末期至“大跃进”初期（1956-1958）。

一位戴着黑框眼镜的交大校友，在上海电器科学研究所工作期间，就住在曹杨八村，之后他虽然调往武汉，之后又调往北京，但他的夫人一直住在此地。

【图】上海首个工人新村——曹杨一村（图片来源：百度）

   

【图】上海工人新村的建造过程1950-1978（图片来源：《上海工人新村：一种社会主义城市的空间样本》）

斗转星移，几十年后的今天，这些当年的工人新村早已褪去光华，成为“老破小”的代名词，住在里面的人也不再是产业工人，而是三教九流，无所不包，加之车辆的随意停放，环境自然也难逃“脏乱差”的命运。

【图】今天的曹杨一村（图片来源：百度）

综上所述，在新中国前30年里，虽然没有高房价所带来的“房奴”之苦，但住房紧张的问题是广泛存在的，直至上世纪80年代，三代挤在不足10平方米“鸽子笼”里的情况并不罕见。以上海为例，当时全市人均住房面积仅为4.3平方米。相比之下，2013年的北京大学本科生人均宿舍面积为3.1平方米。

就连新婚夫妻，也要向单位打报告才能分到房子，而这个等待的过程可能是很漫长的。很多人只是婚姻的“本本族”，他们领了结婚证，不知什么时候可以结婚，因为新房还不知道在哪里——据统计，在上个世纪80年代初，上海全市有11万对大龄男女青年因为没有房子而结不了婚。

此外，上世纪80年代初，知青的返程潮，以及带来的结婚潮，更加剧了城市住房的紧张。

【图】上海典型的老式里弄，很多人在这样的房子里住了一辈子（图片来源：百度）

为了解决“住房难、结婚难”的问题，1982年，上海建成了全国第一栋鸳鸯楼。所谓“鸳鸯楼”就是蜗居年代大龄青年的结婚过渡用房。它让只能逛马路谈恋爱的恋人们终于有一天可以结束爱情的长跑，它让外滩情人墙边看黄浦江潮涨潮落的情侣们看到了有房结婚的希望。

【图】黄浦区集管局鸳鸯楼（图片来源：文汇读书周报）

不过就算有幸入住这样的婚房，也不意味着万事大吉了：平均每户的面积不到10平米，只能拥拥挤挤放进一套新家具和箱笼、缝纫机、马桶等物，床上堆叠摆放几床五颜六色的被子。新婚之夜，首先的“体力活”不是卿卿我我甜甜蜜蜜，而是把床上这堆被子搬开摆放到地板、沙发等合适的地方……大费周章之后，本该有的浓情蜜意早已兴趣索然。

【图】典型的婚房内部（图片来源：WINEBOND酒邦）

5

住房的市场化改革

不仅在上海，在1978年前的中国，拥挤是每一个城镇居民最真实的居住体验。统计数字表明，在具有改革标杆意义的十一届三中全会召开前的近30年间，中国累计用在住宅的投资仅为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年少了0.9平方米，全中国的城镇人口中，近一半是缺房户。

房子为什么如此紧张？归根结底是因为两个字：没钱。

面对全国869万城镇缺房户，疲弱的国家财政早已无力承担。名义上用于房屋维修、管理、建造之用的由职工缴纳的房租，在低工资的背景下，也少得可怜。例如，职工每个月工资是40元的时候，只需要交纳每平方米每月0.2元的房租，而且这个数额在很长一段时间内没有增长过，这些房租，连旧房子的维护都远远不够，更不用说建新房了。

矛盾的根源何在？事实上，20世纪50年代中期社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而使房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡，城市房地产税收入数额很少，占全国税收收入的比重也很低。

1950年、1960年、1970年和1978年，全国城市房地产税收入分别为1.0亿元、3.2亿元、3.2亿元和0.8亿元，占同期全国税收收入的比重分别为2.0%、1.6%、1.1%和0.2%。1970年甚至比1950年还少了0.2亿元，足见房地产市场的萎缩。

一边是亟需改善的住房条件，一边是捉襟见肘的财政难题，站在新的起跑线上，关系民生的房子问题，成为决策者不得不面对的棘手问题。

钱从哪来？总设计师的两次谈话，为尚没有方向感的具体操作者，指明了方向。

1978年9月，城市住宅建设会议在京召开。会议传达了总设计师的谈话：

解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。

此时，距十一届三中全会的召开还有3个月时间。

十一届三中全会召开后，针对住房问题，总设计师再一次说：

城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，对低工资的职工要给予补贴。

两次谈话，拉开了住房改革的序幕，也使得中国人的住房梦想逐渐变为现实。

但是理想是理想，现实是现实：毕竟极左的年代刚刚结束不久，人们对于能否拥有住房这样的“私产”依然心存恐惧。这个问题不解决，房地产市场永远无法建立。毕竟老古话“有恒产者有恒心”。

为了消除人们的疑虑，80年代开始，各地开始陆续制定政策，发还或者退赔此前十年期间被没收的私房。但是也别把“青天大老爷”想得太过美好，政策的落实也是有“三六九等”的：对于家里有“海外关系”的，发还往往较顺利，但如果世世代代都生活在这里的，往往就要慢上半拍，甚至遥遥无期了——实际上，这也是目前很多法律纠纷的总根源。

不过不管怎么说，房子作为商品的时代即将再次到来，也意味着财富的再一次。

上海最早可以购买的住宅，是复兴公园附近雁荡路上的雁荡大厦，这是上海第一个批租土地建造的华侨房，专门卖给归国华侨，而且要求以港币、美元等外币购买，非华侨不能购买。之后，上海又出现外汇房。上海有不少人虽不是华侨，但有海外关系，手里持有一定的外币，外汇房即是卖给这些人的。

【图】1980年修建的雁荡大厦（图片来源：百度）

到1985年，城镇人均住房建筑面积增长至10.9平方米，但缺房户依然高达26.5%；随着1990年代住房制度改革推进，特别是1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，商品住宅带动城镇住宅竣工面积大幅攀升。

按照国家统计局的口径估算，1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平，1998年超过5亿平，2011年超过10亿平；其中，有约97%的城镇住房为1978年以来建造，约87%为1990年以来建造，约60%的城镇住房为2000年以来建造。

【图】40年来中国城镇人均住房面积增长4倍（图片来源：泽平宏观）

“条条大路通罗马”，住房条件的改善，绝非只有购买商品房一条路。旧城改造，就给了很多一辈子住在“老破小”里的人改善住房条件的机会，正所谓“穷人翻身靠动迁”。

【图】上海老城厢被拆迁的地块（图片来源：邦地产）

但是靠动迁翻身的，也别高兴得太早，房产税的到来，可能使得持有的房屋变成“烫手山芋”。

6

新时代的房产税：

是鸡肋，还是厚积薄发？

时代改变了，房产税的收法自然也要改变。

1951年颁布的《条例》实行了35年，直至1986年10月1日施行《中华人民共和国房产税暂行条例》后，前条例对国内企业单位和个人停止使用，但仍适用于外资企业等涉外单位，

新政实施后的1987年，全国房产税和城市房地产税收入为18.6亿元，占全国税收收入的0.9%。到了2007年，上述两税收入达到575.4亿元，比1987年增长了近30倍，占全国税收收入的比重达到1.3%，比1987年提高了0.4个百分点。

又过了两年，外资企业也按照后者缴纳房产税，从而为“内外有别”的房地产税画上了句号，此后一系列法规的修订，标志着中国房地产税体系日加完善。

下面这张表格，总结了中国1949年以来不同时期房产税的变化：

【图】1949年以来中国房产税政策沿革（图片来源：东北宏观）

【图】我国现行房地产税收体系（图片来源：百度）

但是，与中国经济发展的现状和其他国家比较成熟的房地产税制度相比，中国的房地产税制度从总体来看还比较落后，如税种比较多，结构不够合理，房产、土地税制不统一，城乡税制不统一，税费关系比较复杂，税制要素设计的许多方面不适应经济发展的需要，征收管理比较薄弱，税权比较集中，等等。改革任务依然艰巨而复杂，任重而道远。

下面我们以最先“试点”的上海和重庆两地为例，梳理当前房产税的困局：

2011年1月底，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，1月28日，上海和重庆两地发布对个人住房征收房产税试点方案，并开始施行。

 【图】上海和重庆两地房地产税试点（图片来源：泽平宏观）

从税收收入看，两市房产税绝对值虽然保持增长，主要是因为房产存量价值增加，而非房产税试点带来的增量效应。对标总税收收入：2011年试点以后，上海房产税税收收入在总税收中占比并未增加，维持在2.5%左右；重庆房产税占政府税收收入的比例也并未迅速提升，2011年到2015年仅增长1.3个点。对标土地出让收入：重庆和上海的土地出让收入分别在1500亿和700亿左右，房产税收入仅相当于土地出让收入的7%。

【图】沪渝两地房产税收入比例低（图片来源：泽平宏观）

此外房产税也没有起到降房价的作用，“只要开征房产税，房价就会大降”，很多民众抱有这样的预期。但从重庆上海两地的试行情况来看，似乎并不符合这一预期。

据统计，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量下降，但成交均价并未出现明显下跌，而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。此后几年间，房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计。

【图】上海、重庆与全国商品房平均销售价格走势图（图片来源：我是楼先声）

上海重庆的房产税之所以如此尴尬，关键在于，它仅仅是象征性试点，而非真正的房地产税。

那么真正的房地产税是什么？

这就要对房产税和房地产税做出区分。今天我们所讨论的均为房地产税，而非简单的房产税。

真正的房地产税，不仅包括房产，还包括土地，不仅包括建设和交易环节的税收，还包括持有环节的税收。不仅要有最终取代土地财政的价值，而且也能对市场价格产生一定影响。

【图】房产税与房地产税的差异（图片来源：海通证券）

就此而言，上海重庆试点，只涉及房产，而未涉及一系列税收体系。我国房地产税收体系，涉及10多个税种，包括土地增值税、契税、城镇土地使用税、房产税等诸多税种。只有综合进行改革，减少交易环节税收，增加持有环节税收，这是新的房地产税的大方向。

不过幸运的是。截至目前，房产税的征收主要是在交易环节，对于持有环节尚未全面开征，一旦持有环节全面开征了，对中国的房地产而言，将是一次全面彻底的大洗牌，也势必意味着财富的重新分配。刘庄的故事会再度上演么？只能拭目以待了。

【参考文章】

1. 北京“房娃”：家中有14套房 够吃三辈子为啥还要上学：北京晨报，2014

2. 关于西湖边一个贵族庄园里最后一个主人的很长的故事：花拾叁，2018

3. 芳草斜阳，百年刘庄——刘学询，水竹居，西湖国宾馆：豆芽，2017

4. 不付钱的“赎买”：江菲，2003

5. 1950年代住房难问题解决始末：凤凰网历史频道：2013

6. 居者有其屋？——1950年代的住房政策剖析：张群，2009

7. 我国经租房权属争议研究：吴迪，2010

8. 城市土地国有化之谜：周其仁，2012

9. 上海弄堂（二）：范迁，2009

10. 上海工人新村：一种社会主义城市的空间样本：杨辰，2018

11. 80年代上海建首栋“鸳鸯楼”：文汇读书周报，2011

12. 中国住房改革30年——居者有其屋的梦想与现实：京华时报，2008

13. 城市房地产税始末：刘佐，2009

14. 百年来，上海住宅发生了哪些变化？雷册渊，2017

15. 房地产税何时推出？如何征收？影响多大？任泽平，2018

16. 落地破局——房产税历史沿革与国际经验：沈新凤，2018

17. 上海、重庆个人住房房产税试行8年，房价没降，房产税收入不及卖地的零头！郑梦圆 李芸蕾，2018

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