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在新加坡买房?看这一贴就够了!

2017-01-15 狮城椰子



在新加坡,买房应该注意哪些方面呢?

 一

 买房的目的 


买房的目的除了自住就是投资,建议这2个方面都要兼顾考虑。


目前买房如果只是自己住,将来也是有可能出租。目前买房如果是投资用途,也要留条后路,将来自己也是有可能回来居住。


 买房的时机 


政府自2011年12月推出额外的买房印花税和卖房印花税至今已经超过4年,房价整体在下调中。


没有人可以预测,政府何时会取消额外的买房印花税。即使政府取消部分的买房印花税,压抑这么久的市场也可能报复性反弹。


所以只要成交价明显低于市场价,可以考虑趁低吸购。急着抛售房产的卖家可能自己有经济问题,或者有更好的投资,或者移民其他国家,离婚,购买了组屋需要在6个月之内抛售公寓等原因。


如果买房是为了自住,每个月的省下来的租金很可能超过房价下跌的金额。同样是国际大都市,新加坡的房价就比香港低了一个档次。但是新加坡的国家发展前景不会比香港差,将来的香港和深圳的差别越来越小,优势越来越少。


近年来新加坡高中档的公寓下跌多,大众化刚需型的公寓下跌幅度小,有些甚至逆市上升,例如blue horizon。




 买房的地点 


建议只考虑步行10分钟之内到地铁站的公寓,上班或上学都比较方便。


新加坡陆路交通总蓝图提到,2030年地铁网络会从目前的180公里扩大一倍至360公里,地铁站增加100个,每十户家庭就有八户只需步行不到10分钟就能到达地铁站。


租客通常没有车,不靠近地铁站的房子,相对不容易出租,而且租金比较低,自己居住不方便。慎重考虑太靠近东部,西部和北部的住宅。新加坡虽然小,但是乘地铁从东部到西部也是需要超过1个小时。


我们中国人喜欢自己烧菜,如果附近有湿巴刹(菜市场)就理想,相对超市,菜市场的东西比较新鲜,价格比较便宜,在湿巴刹可以买到野生的海鲜。


 买房的预算 


新加坡的贷款利息一直是世界最低之一。尽可能利用银行的钱为自己赚取尽可能多的利润。


外国人买房最多可以申请到80%的贷款,建议先申请到银行的贷款批准,然后才放定金买房,这样就避免贷款不批准或贷款批准比例下调的风险。


银行房贷配套有三种:1,和基准利率挂钩的配套;2,和银行内部利率挂钩的配套;3,固定利率配套。前2种都属于浮动利率配套,买房者应了解它们的利弊,以及本身的优先考量,再作出选择。固定利率配套的利率一般比浮动利率配套要高一点。


 期房还是现房 


现房的优点就是可以在现场感受单位的光线,通风,视野,可以了解左邻右舍是不是自己可以接受的种族等。在三个月的交易过程之后就可以入住或出租。


现房的缺点就是选择的范围少,转售价比开发商的高,剩余的地契都是少于96年。如果剩余的地契少于30年,那么银行不会批准贷款。另外可能需要维修或重新装修,如果需要更换地板或重新铺设防水层,那就是比较麻烦的事情。


期房的优点是可供选择的单位多,开发商的价格低。按照房子完成的进度付款。可以选择自己喜欢的装修设计。房款是按照建筑进度支付。入住的第一年都是开发商保修。租客更加喜欢新房子。租金相对旧房子的高。


期房的缺点就是需要等待几个月到3年才可以入住。不可以身临其境感受房子的方方面面。左邻右舍也是不可以选择。入住的第一年,因为装修的原因,会比较肮脏嘈杂。装修的材料可能对身体不利。


无论现房还是期房,都要去房子周边实地考察,才可以取得准确的资料。


 楼层 


新加坡气候炎热潮湿,低楼层光线差,通风弱,蚊虫多。建议至少考虑5层以上的单位。


开发商的售价是随着楼层的增高而增加。新加坡房子的卖点是,可以从单位看到游泳池,高楼或海景。


当然如果要看游泳池,就只能选择低楼。


 朝向 


新加坡距离赤道137公里,所以房子朝南朝北都是一样,只要不朝西就可以,朝西的房子,即使开空调,也会觉得热,因为墙壁都是热的。


慎重考虑朝向地铁线和大马路的房子,否则噪音会让您心烦意燥,影响休息。


 风水 


临近庙宇、骨灰堂、坟场、寺院,医院,电房,垃圾槽,政府机关特别是警察局的阴气和煞气重。


有强光反射的也要慎重考虑。


 中大型楼盘 


中大型的楼盘,公寓设施齐全,24小时保安,配备标准奥林匹克游泳池,水疗按摩,健身房,烧烤台,会所,网球场,阅览室,儿童游乐场等,有些还有水下健身设施,篮球场,羽毛球馆,钢琴室,瑜伽室,小超市,餐馆酒吧等。还有免费的公寓巴士到地铁站或商场。


小型的楼盘设施少且小,物业管理费也高。


 房契 


新加坡土地产权有永久地契,999年,100多年和99年地契,其中99年地契最普遍。


新加坡自1965年建国后就不再批准永久地契,目前的永久地契都是建国以前继承下来的。


所以建在永久地契土地上的房子,即使拆了重建,还是永久产权。以下就是永久地契的房契。


十 一

 周边规划 


如果房子的周边有空地,就需要了解政府的规划。


如果将来在空地上建养老院,医院或庙宇等,就会对房价造成负面影响。


如果在空地上建同样高的住宅,那么就可能对现有房子的通风,光线和视野造成不利影响。


十 二

 集体出售 


您购买的房子也是有可能被集体出售。


集体出售是指把整栋公寓卖给发展商重新发展的大宗交易,例如今年以6.38亿元卖给中国的青建地产的顺福雅苑(Shunfu Ville)。


开发商总在寻找有发展潜能的地段,他们可以向政府买地,也可以向公寓业主买下整个公寓,把原有建筑拆除后再重新发展新项目。


有集体出售潜质的公寓,大多屋龄在15至20年以上,楼层较低,容积率(plot ratio)没被充分使用。这让发展商能够在原有土地重新建造面积更大、楼层更高的项目,获取更高利润。


屋龄在10年以上的项目要集体出售,必须取得至少80%业主的同意;这些业主所占的分层地契份额(share value)和拥有的单位楼面面积,都必须占到整个项目的至少八成。



十 三

 房产经纪 


新加坡买房不需要支付中介费,为什么不要请房产经纪为您出谋划策,带您四处看房呢?


选择专业负责,站在您的立场,真正为您精挑细选的资深房产经纪就是首要的考量。


本人在房产咨询行业屡获殊荣,靠的就是客户之间的介绍和口碑。坚持以最专业的方式,诚恳的态度,站在客户的立场,负责任地协助客户完成置产大事。我可以找到新加坡市场上正在出售或出租的全部房源,然后根据客户自住或投资的不同意愿在新加坡全岛范围选择最适合的房产,并提供专业的意见和建议。尽可能为客户物色具备增值潜能,交通,生活便利,租金回报率高,居住环境佳的独特房产。

和中国不同的是,无论是新楼盘还是旧楼盘,几乎都是通过房产经纪代理交易。买家自己去样板房购买的价格,和我带买家去购买的价格是一样的,但是有些新楼盘,我还有可能争取内部的折扣价。如果是旧楼盘,我们会尽最大可能地拉低售价,争取最高性价比。介绍专业友善的银行贷款专员和律师,协助客户顺利完成房产交易。如果客户要求,我可以帮忙负责已购房产的出租,维护和转售。如果客户委托售卖房产,我会尽力以尽可能高的价格出售,
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新加坡ERA房地产咨询公司  

高级营销董事  

郑先生

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