在新加坡，到底买组屋还是买公寓？
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组屋介绍
组屋
由新加坡建屋发展局承建，是政府为每1个公民家庭所建造的保障性住房。新加坡公民经合法婚姻组成了家庭，就有权利购买1套由政府补贴的新组屋。永久居民只能在公开市场上购买居住超过5年的旧组屋，而且组成家庭的2位永久居民，从成为永久居民到有资格购买旧组屋，都需要至少三年时间。新加坡有超过80%的居民居住在组屋。
组屋的类型有1至4个卧室的单位，上下2层的EM(Executive Maisonette), 公寓式组屋和私人组屋等，面积从45到150平米不等。价格从$20万至$110万。组屋的客厅当成1个房间计算，通常把2个卧室的单位称为3房式，3个卧室的单位称为4房式。5房式的单位也只有三个卧室，但是允许多隔一个书房。
国家发展部长黄循财最近提醒，22年来只有4%的组屋获得重建，多数组屋在屋契到期之后，必须归还建屋发展局，土地归还政府。-- 这可能是组屋和公寓最大的差别。
组屋周边的配套设施齐全，例如熟食中心，菜市场，小超市，小商店，户外健身设施，巴士，幼儿园，托儿所，诊所等。组屋无保安设施，任何人都可以随时来到家门口，最担心的就是大耳隆（讨债人）。如果前屋主欠债，大耳隆还是对该单位不依不饶，即使报警，也只是备案，基本没有作用。
组屋的层高通常是2.6米，窗口小，比公寓的面积大且实用，但是多数没有阳台。15层楼以内的组屋比较普遍。整栋楼五颜六色或色彩鲜艳，感觉不是那么好。不懂是不是刻意的设计以区分组屋和公寓。
旧组屋的每个单位内都有垃圾槽，便利的同时也可能带来蟑螂蚂蚁等，低楼层的单位会备受困扰。旧组屋或许没有多层停车场，爱车会经受烈日暴晒！政府可能会为旧组屋提升设施，如安装新电梯，改造冲凉房，多建造一个房间，安装管道煤气等。有些旧组屋晒衣服需要用竹竿伸出去，优点是可以晒太阳消毒且快干，缺点是费力并担心雨淋，刮风时竹竿或衣物可能掉下去。如果楼上的拖把或衣物滴水，楼下就遭殃。
房龄
30年左右的组屋，多数还在用桶装煤气，用完之后需要等待更换。卫生间的天花板经常有水痕；电线的塑料外层老化，需要更换；客厅和一个卧室的窗口，可能朝向公共走廊，没有隐私并且嘈杂。如果住在旧组屋的人不幸去世，经常会把棺材停放在组屋楼下几天，可能敲打乐器做法事或播放佛音等，小朋友们会感觉不适。
永久居民家庭不可以同时拥有组屋和公寓，也不允许把组屋整套出租！
公民和永久居民的家庭组合，购买新的组屋，按原价多交1万新币。新购买的组屋，厨房都是空的，需要自己做灶台，安装橱柜，空调和房间的衣柜。公民家庭只有在领取组屋钥匙的5年之后，才允许把整套组屋出租，而且需要得到建屋发展局的批准；5年之内，如果屋主不住在单位里面，而是锁一个房间并且出租其他房间，也是非法。
出租整套组屋，每座组屋中出租给外籍租户（不包括马来西亚籍）的单位比率不能超过11％，每个邻里则不能超过8％。
售卖组屋受到种族比例，公民或非公民的限制。购买旧组屋的定金不可以超过$1000。售卖组屋需要清空整个单位，如果有未经批准的改装，需要还回原状。
无论购买的是新或旧的组屋，即使没有享受政府补贴，在购买组屋的5年之内，在新加坡或海外都不允许有任何住宅房产，但是可以拥有单纯的商业或工业房产。如果有其他住宅房产，必须在正式成为组屋屋主的6个月之内脱售。
申请建屋发展局的房贷，贷款额度最高是90%，限制最多申请2次，房贷利息一直都是2.6%，比银行的利息高很多。有些人申请建屋发展局的房贷，目的可能是在经济陷入问题时，拖欠政府比较容易，有些屋主拖欠房贷超过1年也没事。如果长期拖欠银行的房贷，组屋很可能会被强制收回。
购买新组屋的家庭收入顶限是$1.2万新币。购买组屋，可以申请各种公积金津贴。单身公民，年满35岁才可以购买旧组屋或非成熟区的新的2房式组屋。如果夫妻双方有一方不是屋主，而是居住者，没有得到居住者的签名同意，屋主也是无权售卖组屋。组屋的房契不可以用来抵押融资。组屋的公民屋主享有政府给予的水电费回扣，每次$45-$65，每年四次。组屋的杂费，相当于公寓的物业管理费。即使是五房式组屋的杂费，也是在$100之内。组屋的公民屋主经常享有政府给予的1-3个月的杂费回扣。组屋多层停车场每个月的停车费是$110，平地的是$80。丢弃大件家具可以要求联络所帮忙，没有额外费用。
除了马来西亚，其他国家从事建筑，海事和加工业的工作准证持有者，不允许租整套组屋或房间。除了马来西亚，其他国家从事制造业的工作准证持有者，不允许租整套组屋，但是允许租个别房间。建屋发展局对出租单位管理严格，一旦接到投诉，半夜都会进行调查。每个组屋单位，最多允许居住9个人。所有的租客都要上报建屋发展局。从2013年至2016年6月，建屋发展局发现79起违例出租组屋个案，没收6个单位。
有些老人家在自己的单位堆满捡来的垃圾，或者收养很多流浪猫，或者改装成佛堂等。如果您的左邻右舍或楼上楼下有这样的邻居，那么解决问题就很麻烦，买房的时候特别要注意。
我自己曾经经历过，楼下是单身马来人拥有的四房式单位，客厅装满垃圾，单位里面养了10只左右的流浪猫，她自己每天早出晚归，早上6点以后至半夜12点，那些猫根本没有人照顾，那些猫就在捡来的床垫等垃圾上面大小便，简直是臭气熏天。警察让找建屋发展局，建屋发展局有些官员的答复会让您彻底崩溃，他们说，开空调就没有臭味了；华人养狗，马来人养猫很正常，他们也没有办法。-- 问题是建屋发展局的条例清楚规定，组屋不允许养猫！退一步讲，邻居可以养几十只猫，只要照顾好，不影响到左邻右舍，人家也不会投诉。后来邻居四个单位联名写信，3次排长队寻求国会议员陈惠华的协助，有了议员的施压，建屋发展局碧山分局的局长亲自下来查看，但是也只承诺会联系居委会，联络所和动物协会协调解决，由于马来屋主一直拒绝开门，建屋发展局的官员说他们只能申请法庭的庭令，并不能强行进入。但是从申请到法庭庭令至执行庭令，遥遥无期....
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公寓介绍
外国人
有资格购买所有类型的公寓，包括99年、999年，9999年和永久地契，但不能购买整个公寓项目，有地住宅和空置的住宅地皮。外国人只可以在圣淘沙的升涛湾购买有地住宅。99年房契到期之前，业主可能寻求集体出售，或者向土地管理局重新申请多99年的地契，并支付估价延续公寓的寿命。最近几年公寓的升值幅度大约是组屋的2倍。
公寓分为Condominium和Apartment，Condominium占地面积超过4000平米，具备公寓设施；Apartment占地面积少于4000平米，公寓设施小且少，有些除了停车场，完全没有公寓设施。
公寓和组屋的最直观的差别就是，公寓拥有围墙，而组屋没有。公寓的面积从30平米到几千平米不等。类型有单身公寓, 1至5个 卧室的单位，顶楼2层甚至3层的复式单位（楼中楼），SOHO（层高3.5米以上），商住一体（楼下是商场，楼上是住宅），双钥匙单位（1个单位分成2个独立的单位，有各自的大门，厨房等，但是共用一个总大门，水表和电表）。公寓居民分享的设施可能有，健身房、水下健身设施，水疗按摩，户外健身设施，游泳池、网球场，篮球场，烧烤台，俱乐部、零售店，托儿所，花园，儿童游乐场，桑拿，阅读室，卡拉OK室，钢琴室，瑜伽室，迷你高尔夫场地等。
有些公寓提供管家服务。有些单位具备私人入户电梯。预定烧烤台或聚会场所的费用通常是几十块钱。有些中大型公寓提供免费的车，接送公寓住户到地铁站或商场。多数公寓有24小时的保安执勤和室内对讲装置。下图是靠近乌节路的Hamilton Scotts公寓，提供亚洲唯一的“空中私车门廊寓所”，由华彬集团打造的能将私车停
至客厅旁、拥有空中双车位的顶级豪宅。
所有的公寓都预装了空调，全套厨房设备和卫浴必备用品，房间都有衣橱。有些开发商还送烤炉，冰箱和洗衣机等。买家只是需要安装灯和窗帘，再买些基本的家具就可以入住。
公寓的最低价格从$50万起，层高大约是2.8-3.0米。第1个停车位免费。公寓多数有阳台，有些新公寓的阳台和房间的面积差不多。经常可以看到1个单位有多个空调压缩机，因为阳台和空调压缩机的占地都算建筑面积。公寓多数有落地窗，整个单位感觉明亮。玻璃的隔音效果相对组屋的好很多。客厅的地板是大理石或瓷砖，房间都是木地板。
基于保安原因，进出公寓需要公寓卡，有些楼盘的公寓卡只能到特定的楼层。外人探访需要登记或得到被探访者的确认。保安可能随传随到，屋主不担心被不法人员骚扰。因为没有救生员，公寓游泳池的深度通常是1.2米，公寓设施通常开放到晚上10点。公寓由内部的物业和URA(市区重建局)管理，3个房间的单位的物业管理费大概是$300左右，通常按季度征收。业主委员会有权更换物业和保安，决定有关公寓的重大事情。公寓不允许随便丢弃大件物品，需要自己花钱请人丢弃。
只要有合法准证，任何租客都可以租公寓。当然合同的租期至少要6个月才是合法合同。无论面积多大的单位，最多允许居住八位租客。保证每位租客至少有10平米的居住面积。出租整个单位，屋主不需要把租客的资料上报政府，也无须得到任何部门的批准。星期六下午，星期日和公共假期，公寓的物业没有上班，通常不允许搬家公司进入公寓，搬家需要缴纳的押金从500至1000不等，可以开支票做抵押，目的是确保搬家没有损坏公寓的公共设施如电梯等。
市区重建局和建设局的规定，业主可以在不提出申请的情况下，在每个单位加盖一个面积不超过5平方米的楼层，但是需要符合相关技术机构的条例。通常适用于层高超过3.5米的单位。
当您领取了新公寓的钥匙，检查橱柜划痕，木地板划痕或肮脏等都是小事，重点检查所有的电器，水管是否正常运作，窗户的防水性能，阳台，卫生间和厨房是否有积水现象，瓷砖，大理石和木地板的平整度，空鼓或上翘问题。
新加坡最高和最贵的公寓是丹戎巴葛中心的华利世家（Wallich Residence），最高64层，海拔290米。顶部豪宅单位共有三层楼，面积近2000平米，包括私人电梯、藏酒室、游泳池和观景台等，犹如一幢空中别墅，售价超过1亿新币。
在QC条例下，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在5年内完成所发展的公寓项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则就得支付未售出单位地皮价的延长费。在ABSD条例下，发展商须在五年内完成公寓项目并把所有单位卖出，否则发展商得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％至15％。
2017年上半年有6个公寓可能受ABSD期限影响，包括御品居（The Trilinq）、山景碧苑（Kingsford Hillview Peak）、奕景（Vue 8 Residence）和ECO等。发展商可能得支付超过2亿元的费用。所以可能被迫进行折扣促销，如果您有兴趣了解详情，欢迎随时在我的微信留言。
公寓和组屋最大的差别就是价格。如果组屋和公寓都在同一个地点，面积和房龄差不多，组屋的价格可能是公寓的一半。组屋属于政府，从购买，出租，居住到售卖等，都有诸多限制，99年之后组屋的一切归零，根本没有价值。公寓属于私人，相对于组屋，限制少。可以享受公寓提供的设施和环境。99年之后房子还是属于业主，只需要付费延期地契。如果有购买公寓的经济能力，就需要认真比较各自的优缺点，权衡利弊，然后在选择公寓或组屋方面，做出最适合自己的抉择。欢迎买家随时在我的微信留言，我很乐意和大家一起分析比较再做最后的决定。
本人目前在新加坡最大的房地产咨询公司 - ERA担任高级营销董事，曾经在新加坡房地产咨询行业屡获殊荣，注重个人信誉和口碑。坚持以自己买房的心态帮忙客户选房，负责任地协助客户完成置产大事。
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