个人以住房投资如何缴税？
经常有朋友问，想以自己的住房来开办公司，或者去投资朋友的公司，要不要缴税？要缴哪些税呢？下面，我们来分享一个以个人住房投资的涉税案例，请您看看是否也是您所想了解的：
2018年9月，甲市王先生以一套位于乙市的自住过的（非唯一住房）普通商品住宅房投资乙市丙公司，购买房屋的发票上载明价格600万元，开具发票时间为2013年2月，经评估确认的市场公允价格1100万元。2018年10月，双方完成房屋过户，丙公司完成增资并确认王先生持股比例为10%。
一、增值税处理
（一）属于增值税应税范围。按《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第一条规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税；第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产；第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
（二）免征增值税。按《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3第五条规定，个人将购买2年以上（含2年）的（普通）住房对外销售的，包括北上广深四个城市在内，均是免征增值税。
简析：个人以住房投资，是取得股权的有偿转让不动产行为，属于增值税应税范围，但符合免税条件，不需缴纳增值税。
（三）可代开增值税发票。按《中华人民共和国发票管理办法》第十六条规定，需要临时使用发票的单位和个人，可以凭购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的书面证明、经办人身份证明，直接向经营地税务机关申请代开发票。
按《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）《暂行办法》第十条规定，小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开。
按《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向税务机关申请代开增值税专用发票。
按《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第四十八条规定，纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的，可以放弃免税、减税，依照本办法的规定缴纳增值税。放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。
简析：可向乙市税务机关申请代开增值税普通发票；如果愿意放弃免税，在缴纳增值税税款后，可以代开增值税专用发票。
二、个人所得税处理
（一） 投资时财产转让所得为500万元。按《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）第一条规定，个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税；第二条规定，个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。
简析：按市场公允价值1100万减除购买价600万元，如果没有承担其他税费，此次财产转让所得为500万元，应按20%税率缴纳个人所得税100万元。
（二）纳税义务发生时间为2018年10月。按《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）第二条第二款规定，个人以非货币性资产投资，应于非货币性资产转让、取得被投资企业股权时，确认非货币性资产转让收入的实现。
（三）应自行申报缴纳。按《国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）第二条规定，非货币性资产投资个人所得税由纳税人向主管税务机关自行申报缴纳。
（四）纳税地点。按《国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第20号）规定，纳税人以不动产投资的，以不动产所在地税务机关为主管税务机关。
简析：纳税义务发生于2018年10月，即住房产权过户后、取得丙企业股权的10月份；要在11月申报期自行申报，即2018年11月15日前申报；要向已转让的住房所在地主管税务机关申报，即向乙市的税务机关申报。
（五）分期纳税。按《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）第三条规定，纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期缴纳个人所得税。
（六）达不到免税条件。按《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第五条规定，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
简析：王先生所投资转让的不是唯一家庭生活用房，不能享受个人所得税免税政策。但是，因是投资转让，未取得现金致使缺少必要的纳税资金，可向乙市主管税务机关提出分期缴纳个人所得税。
三、土地增值税处理
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第四条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
四、印花税处理
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
简析：个人转让住房，均暂免征收土地增值税、印花税。
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