房地产行业税务筹划思路总结

第一部分： —— 税务规划的三个误区——

通过跟大量咨询和调研沟通发现，地产企业税务筹划领域往往存在三个共同的误区：

一是，需要缴纳大量税费时才考虑税务筹划；

二是，认为税务筹划是财务部门的事；

三是，认为税务筹划就是如何做帐。

反之，要做好税务筹划，需走出误区，做好一下三方面工作：

一是，事前做好统一规划，早在拿地和公司注册阶段就应入手；

二是，税务筹划无处不在，上到公司最高决策层，下到公司各部门主管，都应是税务筹划人；

三是，税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程，在战略、经营和理财三个层面上立体、系统地进行思考和规划，才能取得最大的筹划空间和效果。

第二部分： —— 税务筹划的三个层面 ——

1. 战略管理层面

战略高度的税务筹划，通常应考虑以下问题：

（1）股权架构与层次如何设计与安排，对未来财税会产生什么样的影响？

（2）成立项目公司还是不成立项目公司，用法人股东还是自然人股东？关联的考量？注册地点安排在哪里更合适？

（3）注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响？

（4）土地方与资金方如何合作？不同形式拿地税负比较，怎样最低？

（5）如何增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本？

（6）与政府如何合作与谈判？代建市政项目款项如何收回？

（7）一级与二级如何联动以增加土地成本？

2. 经营管理层面

从经营的角度规划，通常应考虑以下问题：

（1）开发产品设计不同对企业税务的影响，比如户型面积应定多大？应建独立车库还是地下连体车库？

（2）商业和住宅比例、普通住宅与非普通住宅比例；

（3）对外合同条款如何从财税角度修改最合理？

（4）报建形式、开发分期对税收的影响？

（5）如何增加工程成本？

（6）销售价格的制定与财税测算；

（7）促销方案选择对财税的影响；

（8）毛坯还是精装修？装修方案的税收测评；

（9）销售折扣管理与内控制度的落实；

（10）自己销售还是请专业公司销售，付费方式不同对税负的影响？

3. 理财层面

从理财角度规划，往往是财务人员在考虑，空间有限，绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择、高管高额奖励如何规避个税等等。

如能事前从以上三个角度综合进行企业税务统筹与规划，不仅可大大降低企业税负，同时也利于公司的良性发展。

第三部分： —— 总结税务筹划要自上而下，外调内治 ——

在具体的税务筹划实践中，建议房地产老板高度重视，亲自参与，因为无论是在公司所处地位、说话份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等方面，老板所受的限制比财务人员要小，从老板开始，筹划空间才能更大，效果才能更明显。

通常而言，应考虑以下问题：

（1）重新审视公司财税管理，高度重视起来，从自身开始，不断加强税务筹划知识的学习与补充，该补课的补课；

（2）税务管理是对公司经营的综合管理，土地获取、项目报建、产品定位、销售方案等各业务部门各项工作与税务筹划息息相关，因此要在公司各部门进行税务管理知识的普及宣传；

（3）投在财务人员身上的钱回报率至少在10倍以上，因此要提升财务人员地位，该内部挖掘培养的内部培养，该外部高薪聘请的外部聘请；

（4）由于税负在成本控制中已占有很重要的地位，房地产公司应考虑立即单独设立税务部和税务总监岗位，而不能再像以往那样放在财务部中兼职管理；

（5）税务筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程，复杂、繁琐的财税问题非常耗时耗精力，因此除了运用公司内部资源之外，可善用外脑，如借用外部税务咨询师的专业能力等；

（6）要树立提前做好税务规划的意识，而不要临时抱佛脚，在房地产不同开发阶段都要导入税务筹划，不要让很多经济活动都发生了，合同签了，工程建了，项目销售了再来做，越早规划越好，效果也越明显；

（7）注意税务筹划的合法性、合理性，把握好业务行为的真实性和交易价格的“度”，注意防范税务风险。

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