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房开企业清算后再转让的计缴

财税地盘 2021-09-21

纳税人已清算项目继续销售的,应在销售的当月进行清算,不再先预征后重新启动土地增值税清算。这是因为,土地增值税以国家有关部审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。也就是说,土地增值税是以一个项目为单位进行的清算,对属于同一清算单位所发生的房地开发成本费用不得从其他的房地产开发项目中扣除,同一项目也不能作为两个清算单位,所以,对一个开发项目清算后,剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第八条“清算后再转让房地产的处理”规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应该按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

计算时应当计算:


单位可售面积成本费用=开发总成本费用÷总可售面积


清算后再销售或转让时计算:


扣除项目的建造成本=单位可售面积成本费用×销售面积


扣除项目全额=1.3×建造成本+营业税及附加


需要注意的是以上要符合同一物业类型;计算公式中1.3是最高系数,如果省级政府规定低于1.3的按省级政的规定执行,但不能超过1.3。





《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》(国税函〔2004〕938号)第条三规定,纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报,是指房地产开发企业开发建造的房地产因分次转让而频繁发生纳税义务,难以在每次转让后申报纳税的情况,土地增值税可按月或按各省,自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。

3.在会计处理上,虽然属于完工产品,但由于预收款不符合会计准则收入确认条件,按规定分期申报缴纳的土地增值税不作损益结转,待房产交付完毕符合收入确认条,再计入营业税金及附加处理。





销售和收入总额=14 300×1 176=16 816 800元)


扣除项目金额=(7 860X1 176)×1.3+16 816 800×5.5%=12 941 292(元)


增值额=16 816 800- 12 941 292 - 3 875 508(元)


增值率=3 875 508+12 941 292= 29.95%


适用税率30%,速算扣除率为雾

应交土地增值税=3 875 508×30%- 0=1 162 652(元)


案例分析(2)


土地增值税的计算与缴纳


桃花源房地产开发公司子2010年投资并发一个房地产项目,获得转让收人为150万元(转让收人中含政府部门收取的各种费用50万元),支付的土地使用权价款为110万元,房地产开发成本320万元,实际发生的房地产开发费用100万元,财务费用中的利息支出无法分项目分钟,且无金融机构的证明。


国家规定城建税税率为7%,印花税税率为0.5%,教育费附加征收率为3%,政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。请根据以上资料,计算应缴纳的土地增值税。





加计扣除(110+ 320)×20% =86(万元)


允许扣除项目金额合计

= 110+320+50+43+63.25+86 =672. 25(万元)

如果房价中含有为政府代收的各项费用, 则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用可以扣除(如以上的50万元)。但不得作为加计20%扣除的基数。


增值额=1150 -672.25=477.75(万元)


增值率=477. 75÷672 25×100%=71.07%


适用40%的税率,速算扣除数为5%


土地增值税税额=增值额×40%一扣除项目金额X5%

=477.75×40%-672.25X5%=157. 34(万元)

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