地下停车位融资实操要点暨政策风险分析
目录
一、 小区配套车位无法办证，导致可靠权属信息的缺失
二、政策变动导致车位归属问题的复杂化
三、“一小区一物业”原则导致车位管理权交接过程中的运营风险
四、价格管制导致车位定价权受限
五、总结
一、小区配套车位无法办证，导致可靠权属信息的缺失
二、政策变动导致车位归属问题的复杂化
由于法律规则的变化和叠加，使小区车位归属的判断机制变得复杂，也使部分《物权法》颁布之前的、在权属上缺少有效约定的老小区配套车位，被业主通过诉讼、上访等方式收回权益，个别小区（如景苑大厦，详见《全国首张业主大会“停车场许可证”在深圳颁发》，摘自搜狐网）甚至由业主大会自营。此外，随着深圳车位资源的日益紧张，小区车位及其收益（包括停车费、停车场广告收益等）越来越成为各方势力争抢的“香饽饽”；再加上所谓“成功案例”的传播、民粹化媒体的炒作、个别“有心人”的引导，近年来业主与车位经营者对车位利益的争夺也日趋激烈，由此产生了很多不必要的矛盾和纠纷。
对此，相关意向投资者在考察、选择投资标的的过程中，需要对小区车位的规划情况、建设时间、合同约定、小区业主态度等问题进行调查，避免因权属纠纷而产生的风险。
三、“一小区一物业”原则导致车位管理权交接过程中的运营风险
《物业管理条例》第三十三条明确规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”；《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条更是明确“……物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理”。
停车费作为小区车位收益的重要组成部分，在实际操作中需要通过停车场的管理方——即物业管理企业——来收取。然而，根据深圳市、区两级的物业主管部门的反馈，由于小区停车场至今都无法办证，其权益方无法以业主的身份参与小区业主大会的决策和表决。这导致如下后果：车位权益人向小区车位投入大量资源，在法律上对小区车位享有投资、收益等权益；但在经营管理这一核心环节，车位权益人无权决定相关车位由谁来维护、经营，只能仰人鼻息；而第三方在对相关问题进行讨论、表决的过程中，完全可以忽视小区车位权益人的意愿和利益；在新的物业管理单位接管车位时，即使双方没有对小区配套车位收益分配、经营监督等问题达成共识，车位权益方也必须配合交出车位管理权。根据目前的法律规定和判例，在小区业主的“撑腰”下，小区业主所请的物业公司甚至可以在不与车位权益人签订任何协议的情况下，单方面接管小区停车位。比较典型的案例如“怡盛华物业公司与劲力公司物业服务合同纠纷二审案”（案号：（2013）深中法房终字第1126号，相关案例源于“无讼案例”）。对于车位权益方能否以收益分配问题未谈妥为由拒绝物业管理企业接管这一问题，法院主要论述如下：
四、价格管制导致车位定价权受限
《深圳市发展和改革委员会关于完善我市机动车停放服务收费政策的通知》（深发改〔2017〕1518号）第三条规定：“住宅小区停车设施停车收费原则上实行市场调节价。鉴于目前住宅小区的机动车停放服务尚不具备形成有效竞争的条件，住宅小区停车收费标准的制定和调整适用以下规定:（一）停车设施已依法经过产权登记的，停车收费标准的制定或者调整由停车设施所有权人按照市场原则，通过合同等方式与停车设施委托管理方协议约定。（二）停车设施未依法经过产权登记的，停车收费标准的制定或者调整应作为涉及业主利益的重大事项，按照物业管理相关法律法规由业主大会依法决定。凡未依法履行业主大会决定程序的，停车收费暂按原有关规定执行。未依法成立业主大会的住宅小区，可由区住建部门会同街道办事处，在征求该住宅小区业主或使用人意见并取得过半数书面同意后，指定当地社区工作站代行业主大会职责，与停车设施经营者协商确定停车收费标准。住宅与非住宅共用（含城中村）的停车设施内，对住宅业主或非业主房屋使用人的停车收费按照上述住宅小区停车收费有关政策执行。”
据此，虽然小区配套停车位在名义上可按照市场需求调整定价，但由于“业主大会决定”这一前置条件，小区配套停车位在收费上往往受到较大的限制。在无法办理产权证、转让合规难度较高的情况下，这无疑会大大降低小区车位的投资价值。
五、总结
总体而言，由于产权登记制度缺失、政策变动导致车位归属问题复杂等以上诸多原因，深圳小区配套车位在投资标的核查、权属、收益、管理等方面都面临着较大的政策风险，投资者在选择投资小区配套车位时，需多多注意避免相关风险，以避免发生不必要的经济损失。
本文来源于西政资本，财税地盘编辑整理分享，转载请注明，版权归作者所有，感谢作者的辛苦付出，若涉及版权请告知我们，我们会在第一时间处理。我们对文中观点保持中立，仅供参考、交流之目的！
推荐阅读：
置顶功能：点开“财税地盘”公众号，点右上角人像按钮，然后点“置顶公众号”键，就可以将我们置顶了。这样，您就可以第一时间发现我们。
欢迎加入财税地盘微信群及系列QQ群（QQ交流群：44808534），与全国会计同行在线交流！