母公司拿地，子公司开发，风险管控与涉税

母公司拿地，子公司开发，发票是母公司的抬头，现在需要变更股东，不知道是否存在计税风险。

实际招拍挂中，很多企业拿地时当地政府要求在项目所在地必须成了独立的子公司，这样有利于将税源留在当地，也有利于项目公司享受当地优惠政策，但是公司成立和开发资质办理需要时间，这样就会出现母公司先签署协议缴纳出让金，然后向子公司转移的问题。

如果转移处理不当的话，可能造成母公司向子公司转让土地使用权的既定事实，税务机关将依法要求公司缴纳土地增值税、增值税、契税等税费。

新芽查阅和咨询后，现整理如下：

第一种情况：母公司出钱拿地，还在申请竞拍阶段，拟成立子公司开发。

第二种情况：母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。 

第三种情况：母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。 

#（特别感谢财务R姐、L姐、税务L主任提供相关咨询和资料）

一、还在竞拍申请阶段

第一种情况：母公司出钱拿地，还在申请竞拍阶段，拟成立子公司开发。

如果只是处于申请阶段的话，只要在竞买申请表上按模板填写好未来要成立子公司进行开发，完全可以规避后面的各种麻烦。

根据（国土资发[2006]114号）“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”

也就是说，母公司在向国土部门提交的《投标申请书》中约定以下内容： 

①拟成立子公司进行开发建设； ②拟成立子公司的出资构成、成立时间； ③房地产母公司代替拟成立子公司垫付土地出让金，土地出让金的收据等子公司注册成立后直接开给子公司名下。

竞买成功后，国土部门先与母公司签订《国有土地使用权出让合同》，在母公司办理完子公司注册登记手续后，再与子公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；或者约定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权出让合同》。

二、票已开母公司，证还未下来

第二种情况：母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。

如果在竞拍申请中未就子公司事项约定，已造成票据开给母公司，但权证暂时还未下来，可以在国有土地部门的配合下，将权证过户到子公司名下。

财税[2016]140号）第八条规定：“房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。 （一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司； （二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议 或补充合同时，土地价款总额不变； （三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”

也就是说，这个时候，还是可以签定变更协议或者补充合同的，将权证开给项目公司。

然后，到国土部门和财政部门协商换成子公司抬头的土地出让金收据，大多数还是能更换。如果无法完成更换，只要将母公司的土地出让金收据在子公司入账进土地成本，后期税务机关也是会认。

三、证已开给母公司

第三种情况：母公司获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。 

第三种情况与第二种情况相比，母公司已取得国有土地使用权证书，在法律上该土地使用权是房地产母公司。母公司已取得土地使用权证书的土地，过户到项目公司，是一种土地转让行为。这将面临一定的税收和法律风险。

如果仍需过户到项目公司，主要有以下三种处理方式：

a、开发至投资总额25%时，转让至项目公司

b、将资产划转至项目公司

c、作价入股

1、资产转让

由于地产管理法要求，完成开发投资总额的百分之二十五以上方可转让。完成25%以后，在建工程转让涉及到到大量税费。

2、划转至项目公司

（财税〔2015〕37 号）规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”

3、作价入股

（国税发[2006]187 号 ）规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”

既然视同销售，那么母公司需要缴纳所得税、增值税、土增税、契税、印花税等税费。而项目公司需要缴纳契税、印花税。

因此，通过上述三种方式对比下来，可以发现，通过划转方式将土地使用权过户至子公司，可以享受特殊计税，从而实现节税。

讨论时，鸿总提出采取分立的方式，首先企业分立确实不需要满足25%投资额限制，同时在税费上，分立也能实现很好的节税（2017年后，地产公司分立，土增税要视当地税务口径）。但在操作上，程序较为复杂。后期将就地产公司的合并、分立、划转做具体文说。

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